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宁波楼市吹起“凉风”
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http://www.cnestate.com 摘自 杭州日报 2003/6/20
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近几年，宁波的房价高速上涨，从2001年起，房价涨幅连续两年居全国35个大中城市之首。但日前宁波市房地产交易中心公布的数据显示，今年5月，宁波市区商品房销售价格指数和二手房成交价格指数分别较4月份下降1．44和12．15。该市统计局最新公布的统计数字也显示，房地产投资增幅有所回落。是哪些因素促成了这些变化？对宁波房产市场又有什么影响？记者采访了宁波市房地产交易中心有关人士。
问：5月份的房产市场有哪些特点？
答：海曙、江东、江北和鄞州四区商品房销售量为1352套，成交价格指数都有所下降。这四个区的二手房成交842套，平均价格3661元，较上月下降74元。另外，由于经济适用房的推出和商品房房源增加，二手房尤其是低价二手房的新上市量大幅下降。
而4月份商品住房平均售价为4119．65元，比上月上升94．83元，商品住房价格出现上涨，量大价高的鄞州楼盘在一定程度上拉升了宁波房价；市三区二手房中属投资性交易的占70％，均价达3812元，非投资性二手房均价为3507元。投资性购房的增多，导致价格上升。
在投资方面，尽管今年前五个月房地产投资继续保持高速增长态势；但5月份的数据与4月份相比，多项指标的增幅已经有所回落。
问：二手房尤其是低价二手房的新上市量大幅下降，房价为何不升反降？
答：这是因为经济适用房的增加，以及政府推出了拆迁安置房和低收入家庭住房，房屋拆迁居民在房源的选择上有了余地，环境较好，价格低廉，质量上乘的安置房受到这些居民的欢迎。
问：经济适用房在房产市场扮演什么角色？
答：经济适用房对房价有平抑作用，已成为楼市的经济杠杆。房产热是把“双刃剑”，有它的负面作用。为了建立健康的楼市，从去年上半年起，我市开始运用市场经济手段进行调控，建立以商品房为主体、经济适用房和廉租房为补充的三位一体住房供应体系。经济适用住房、中小套型住宅和城市拆迁安置房增多了。经济适用房由于以中小户型为主，价廉，深受工薪阶层欢迎。今后5年我市还将安排建设经济房100万平方米。
我们注意到，为抑制过高的房价，省建设厅已要求各地今年将经济适用房建设作为主要工作。你们杭州日前已通过了一项新的经济适用房的政策，所有经济适用房建设项目实行招投标，房价也将由每平方米3000元降至2500元，这将使更多的工薪族受益，对整个楼市也将有一定的影响。
问：近几年宁波房价总的态势如何？
答：甬城房产市场自1999年开始复苏升温，在城市建设力度不断加大，旧城改造、新区建设的带动下，当年10月房地产投资走出负增长区，迅猛发展，2000年持续增长，2001年加速度飞涨，2002年下半年则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价更一发而不可收，越涨越快。
问：宁波房价连年飞涨，有哪些主要原因？
答：主要体现在几个方面：
一是房地产供应量少。2002年商品房交易量呈逐月减少态势，每月新开楼盘只有1－2个，除客观原因外，这是由于部分房产开发商不愿过早推出楼盘，他们希望周边楼盘先推出，而后根据周边楼盘的销售情况，改进套型，制定更加合理的销售策略，争取获得最大利润；他们也希望借我市房地产价格一路走高之机，迟些推出新盘，获取相对较多的利润。从而导致宁波楼市呈现供不应求的局面，房价也随之上升，直接导致楼市中呈现买房难，买合适的房更难。
二是房地产需求旺盛，我市居民收入大幅增加，购房支出增多。2001年宁波GDP增幅为12％，人均收入达1．2万元，位居全国前列，个私经济发展迅速。据国家统计局数据，2001年我市人均住房建房支出达2639．9元，占可支配收入的比例高达22．0％，居全国35个大中城市的首位。
三是拆迁户充当房地产住宅市场的主力军。2000年和2002年，拆迁户在宁波住宅市场中占据了接近三分之一的市场份额，大规模的拆迁不仅推动了宁波的二手房市场，商品房市场则通过房地产二三级市场的联动，也得到迅速发展。
四是外来购买力的增强。随着我市城市化进程的加快，户口政策的放开，越来越多的外地人士涌入宁波，这一变化也同样反映在我市的住宅消费趋势上。在新推出的楼盘，如“文苑风荷”，截至2002年10月22日的准业主中，35岁以下的购房者占了接近50％的比例。
问：房价与地价有什么关系？
答：土地是不可再生的资源，原有土地供应方式行政划拨占了相当比重，而近年来由于土地供应机制发生变化基本上采取招标拍卖的方式供应，加上政府有关部门对于土地上市供应量有着严格的控制，而土地是不可再生的稀缺资源，本身就有保值增值的能力。土地是房地产得以开发、房地产公司得以生存的前提和基础，因此地价的上涨促使房价不可避免地随之上涨。鄞州中心区的土地价格由去年的78万／亩，升至150万／亩；在市中心，许多开发商为了获取一块好地，在土地拍卖中往往志在必得，不惜巨资投入，高价位介入，突破现有楼面价格极限，市区某区块地价达到6800元／平方米便是明显的证明。由于地价占房价的相当大的份额，地价的大幅上涨，必然促使房价一路走高，在房地产市场相对红火的前提下，市场竞价的土地价格必然上涨。
问：宁波房价回落的态势是否会持续下去？
答：从发展的水平看，宁波与京、沪、深、穗等地还有一定时间和品质的滞后性，因此我们认为宁波的房地产还有相当的进步与发展空间，繁荣还会持续一段时间。不论从宁波经济与社会的可持续发展，大宁波城市构架的形成，还是房地产发展的固有周期规律来看，宁波的房地产业都具有可持续繁荣发展的潜力和条件。随着各项政策和管理措施的到位和实施，我市的房地产市场将不断得到规范，预计下半年我市房价的涨幅必然趋缓，我市房地产市场将趋于规范、平稳发展。
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