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百姓按揭购房 两种还贷方式计息几何？
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http://www.cnestate.com 摘自 今日早报 2003/6/23
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刚刚落幕的省第十届房交会将杭州人的买房欲望撩拨得无比强烈，许多盼望房价下跌的家庭不再继续观望，当机立断订了户型选了房。对大多数寻常人家来说，要买得起杭州的一套新房，一步到位付清房款不太现实，所以绝大多数百姓选择的是向银行按揭，先住上新房慢慢还贷款。
偏偏在这节骨眼上，民间开始盛传“两种还贷方式利息天壤之别”的惊人消息，老百姓跳起来了，怎么两种还款方式利差这么大？银行也跳起来了，我们并没有刻意隐瞒！
那么，目前可行的两种还贷方式究竟差别在哪里？百姓按揭买房，该如何选择适合自己的还款方式呢？
按揭意味着什么？
工商银行杭州之江支行的胡小龙副行长提醒百姓，首先应该搞清楚按揭的涵义。所谓房产按揭，就是除却首付款，差额的房价一次性向银行贷款，然后按期归还。按揭并不存在复息的概念，二者的利率水平是完全一样的，但存在一定的利差。
上海浦东发展银行杭州分行的私人金融顾问用实例来算了一笔账：一套40万元的商品房，如果户主采取的是20年按揭，用等额还款法和等本金还款法分别打印了逐月归还的本金、利息清单。
对照清单，不难发现，等额法20年累计归还400000．13元，利息为235680．67元，等本法20年累计归还400000元，利息为202440元。两种还贷方式相比，等额法最终归还的利息比等本法多33240．67元。
如何看待利差？
据了解，中国人民银行早在1998年出台的关于个人住房贷款管理办法中明确，可以采用两种不同的还款方式归还贷款本息，允许借款人在贷款前自由选择。无论是等额法还是等本法，两种国际通用的还款法的计算原理是一致的，在计算上不存在吃亏和便宜的，造成二者利息总额不同的根本原因在于客户占用银行资金的时间长短不同。
大家不妨回忆一下，十年前能拿出2000元还贷的人家只有几户？现在的家庭如果按揭月还款2000元，一般都能承受。同理，现在的一万元是不会与十年后的一万元等值的，两者的主要差异就是利息。利息产生根本的原因就是资金具有时间价值。
要不要提前还贷？
客户的损失往往来自于不当的还款过程，当我们的经济条件、还款能力与整个还款过程不符时，隐性的损失也就发生了。如一方面将资金闲置或储蓄，另一方面又有贷款，这肯定存在利差上的损失。
虽然多数银行职员倾向于客户选择期限长的房贷，但大多数中国人都会考虑提前还款。为此，建设银行房贷专业人士陈卫宁提醒按揭客户：如果你不缺钱，而且这笔闲钱有更好的投资渠道（投资回报率高于银行贷款的利率），那么就继续按原节奏还款，不需要提前偿还贷款；如果你有一笔钱，只是存在银行没有别的投资渠道，那不如先提前还清部分贷款。是否提前还贷的关键是看你手上资金的使用成本如何。
■链接
等额还款法（等额本息还款法）：即将贷款本金和利息在还款期（月）内平均摊销的一种还款方式。优点是每期不定期款金额相等，操作简便，借款人能准确掌握每月还款额，有计划地安排家庭支出。缺点是还款初期归还贷款本金较少，加重了贷款人的利息负担且不利于提前还贷。此种方法适用于在贷款期间，家庭收入有稳定来源的家庭。
等本还款法（等额本金还款法）：又称递减法，即借款人每期（月）等额归还贷款本金，同时付清上一次交易日期至本次还款日间的贷款利息。优点是还金额每期递减，贷款后期负担较轻，若贷款人计划提前还款，则利息损失较小。缺点是每期还款金额不等且前期还款负担较重，不利于借款人根据家庭理财计划合理安排资金。此种方法适用于目前收入较高，除了储蓄无其他投资渠道和消费用途，且远期收入不确定的家庭。
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