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省房交会给宁波房地产多少启示？
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http://www.cnestate.com 摘自 中国宁波网 2003/6/23
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【省房交会概况】
6月19日至22日，浙江省第十届房地产博览（展销）会在浙江世贸中心举办。与历届相比，本届房交会的规模创下纪录，共有140多家房地产企业进场参展，参展楼盘167个，展示面积达2366.2万平方米，杭州地区的公寓项目75个，别墅20个，写字楼21个，其中新盘29个。
宁波城建投资控股有限公司、宁波交通房地产有限公司、宁波雅戈尔置业有限公司、宁波中房置业股份有限公司、宁波中建房地产开发公司、宁波房地产股份有限公司、宁波联合建设开发有限公司作为我市房地产行业的代表，参加了本届省房交会，并在浙江世贸中心一楼以组团形式，展示楼盘。
可以用“火爆”来形容是此次省房交会给人留下的最深刻的印象———房交会开展后的15分钟内，浙江世贸中心的每一扇门每分钟便会涌进七八十个人，首日的人流更是达到了13万之多。
此次省房交会也给宁波房地产业以新的意味。
启示1城郊楼盘越造越远
由于城区土地供应量的短缺，包括我市在内的沿海中心城市，在近几年的楼盘开发上，只能向郊区发展。但从房交会上透露的信息看，东道主杭州楼盘郊区化的进程显然比省内其他城市走得更远。
据记者统计，在本届房交会亮相的29个杭州新盘中，除了3个楼盘位于市区外，其他26个楼盘不是在杭州的郊区，便是在杭州附近的“卫星城”，其中3个位于杭州东部靠近海宁的下沙，5个位于杭州城西的富阳、淳安、德清；5个位于城南的萧山以及钱塘江滨江地块；10个位于天目山路延伸段，还有3个在余杭区和临安境内。
从杭州市中心向东、南、西、北辐射，16公里到22公里，成了新盘开发的绝佳位置。为了吸引购房者的注意，房产商在楼书的制作上，就特别强调了这一点，如下沙的“星星港湾”车行至武林广场约半小时、“西溪山庄”距离武林门19公里等。值得一提的是，购房者对这些楼盘表现出了极大热情，位于城西闲林镇的“爵士风情”不到半天，房产商准备的楼盘资料便被抢完；余杭的“天都城”，在房交会上签约的都是原来预定的客户，很多人根本无法买到。
与之相比，宁波的城郊楼盘概念就显得不怎么突出了。在宁波几家房产公司提供的楼盘中，离市中心比较远的有“天水家园”、“青林湾”、“BOBO城”，但从实际距离来讲，这些楼盘最多只能算是近郊楼盘，而且从最新的宁波楼盘分布图看，宁波的楼盘大部分还是在市区内繁衍，远郊的楼盘并不多。
【宁波房产商如是说】
联合地产营销部负责人王晓云：杭州的楼盘郊区化更为明显，市场辐射范围目前要远大于宁波，但宁波杭州湾大桥建成后，宁波的交通末端的地理位置将被打破，我相信宁波的房地产企业会借此拓展自己的市场开发空间。
启示2江景楼盘让每套住宅都临江
杭州北靠山、南临河，城区还有西湖点缀其中，这为时下房地产业十分流行的“江景住宅”开发提供了很好的自然条件。事实证明，当地房产商也确实在这方面花足了心思。
翻开房交会的楼盘全景图，便能轻易地发现：钱塘江和富春江已成了杭州房产商最钟情的“财富之江”。他们以此为基础，开发了大批“江景住宅”，其中富春江系有“富春江花园”、“富春山居”、“七里香溪”等；钱塘江系就更多了，有“星星港湾”、“彩虹城”、“银色港湾”等。
无论是总体规划，还是单体品质，杭州的“江景住宅”显然有独到之处。钱塘江北岸，沿着凤凰山，从“六和源”的排屋（联体别墅），到“金色海岸”的高层住宅，不同楼盘高低错落却浑然天成，其中不乏杰作，如“金色海岸”的设计，通过弧形高层群形成“大围合”的总体布局，从而最大程度地使每套住宅都能享受到钱塘江景。在户型设计上，杭州的“江景住宅”一般都比较宽敞，显得大气，如钱塘江南岸的“彩虹城”为发挥270度江景优势，在设计上就采用了风车式建筑特点，同时采用大面积全景落地窗以及挑式阳台，把观景优势发挥到了极致。
在江景楼盘的开发上，宁波在前几年也已经出现，但是在江景的均好性方面处理得并不好，往往是部分户型能看到江景，大部分户型并不能真正享受到江景。目前，我市楼盘开发中，对于均好性的呼声日益强烈，开发商在小区总体规划的设计中，已越来越注重让大多数业主都能享受到江景带来的种种好处。
【宁波房产商如是说】
交通房产总经理许忠勇：杭州楼盘在细部设计如立面、色彩、户型上要强过宁波，从杭州回来后，我们会要求设计师对BOBO城的细部设计进一步改进，力求做出有生命力和“年代感”的产品。
联合地产营销部负责人王晓云：宁波楼盘的档次同杭州有差距，但此次房展会上，宁波楼盘同杭州楼盘的差距在拉近，宁波房地产企业的品牌意识也在增强。
启示3楼盘均价多样化拉开差距
对购房者来说，房价显然是不可避免的话题。记者从房交会上领到的“市面”看，随着杭州楼盘所处地段、建造品质、住宅形式等的多样化，房价也开始拉开差距。
市区自然是高价房子的聚集地，用杭州媒体的话说，就是已经难见每平方米均价5000元的楼盘，像西湖边的“安定名都”起步价是每平方米9800元，总价在140万以上；高层住宅“21自由公寓”位于教工路，均价每平方米6000元；普通多层住宅“永康苑”，位于建国北路，均价每平方米6000元。与此相比，城郊楼盘的房价就比较低，像余杭的“城市花园”，每平方米均价为2200元；良渚的“玉都佳苑”，每平方米均价为2550元；余杭的“清水湾别墅”，每平方米均价为3600元。
而宁波，目前新开楼盘的价位差距并不大，一般每平方米在4000元到6000元左右。如不久前开盘的“香榭丽舍”每平方米均价为5800元，东湖花园二期每平方米均价为4200元。究其原因，宁波真正意义上的远郊楼盘很少，而且在今年开发的众多楼盘中，接近60％的楼盘走的是高档产品路线，主力面积在130平方米至180平方米，供应区域以市中心一类地段为主，尤其是江东区将成为今年高层住宅的主要竞争阵地。
【宁波房产商如是说】
宁波迪赛房地产投资咨询有限公司总经理沙勇：杭州的楼盘比宁波注重多样性和差异性，楼盘的个性也比较强，而宁波的楼盘总体上同质化程度较高。
联合地产营销部负责人王晓云：从房价看，杭州与宁波的差距正在缩小。
启示4开发企业总体实力有待加强
由于本届房交会召开前，正逢央行出台新的房贷政策，因此开发商的实力强弱也引起了购房者的关注所在。在房交会现场，一些有实力的企业更是尽其所能地通过布展等方式，来展示企业形象。像杭州的绿城、南都等房产企业，都在房交会上租用了较大面积的展示厅，对楼盘的展示，大多通过现代化的模型等高科技手段，让人眼前一亮。
但是记者通过与一些看房者的交流，也确实感觉到央行的新政策或多或少地影响着购房者，尤其使一些房产投资客的购买热情明显减弱。根据央行房贷新政策，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放房贷，同时对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付比例，并不再执行优惠住房利率规定。这就加大了购房者的投资成本。
而从另一方面讲，央行房贷新政策，延长了开发企业回笼资金的周期。与杭州房产商相比，宁波的本地开发企业总体实力不如杭州，因此宁波房地产开发企业的自身实力更需进一步加强。
【宁波房产商如是说】
交通房产总经理许忠勇：宁波的房地产开发企业在总体规模和档次上，要较杭州开发企业弱。在宁波，我们的实力较强，但同杭州的绿城、南都等企业相比，差距就显示出来了。 |
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