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    任志强预测五成地产商难过寒冬
    央行严控信贷

    http://www.cnestate.com　 摘自　　南方网　 2003/6/24
    　　6月20日，央行严控地产信贷政策成为货币政策委员会例会中重点讨论的题目。在出台一周之后，这项被称为“中国地产业十年来最苛刻”的政策受到的质疑远比欢迎多得多。　

    　　“房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。另外，只有主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款”，这些具体规定被认为将彻底切断开发商的现金流。北京华远集团董事长任志强提出：“50%以上企业会垮台，70%以上项目将无法继续”，这一说法得到许多地产业内人士的附和。　

    　　对此，货币政策委员会委员、中国社科院金融研究所所长李扬向记者表示，“对新政策各方看法不一这很正常，这需要磨合，过一段时间再说，也不排除再次调整政策的可能。”

    　　放大的惩罚李扬表示，央行的新规定是瞄向地产市场“空手套白狼”的投机行为。李扬说：“总体来说央行有一个判断，这个市场已经有了一个很好的发展，为了不把这个市场做坏，所以适时约束一下。”　

    　　为此，央行已经进行了长达一年的市场调研。尽管无法透露调查报告的细节，但央行对房地产市场的这次摸底结果表明，房地产贷款中违规金额占的比重惊人。货币政策司司长戴根有在接受中央电视台采访时坦承，“一些地方房价上涨过高，房子的空置率太高，特别是高档房、别墅，大量空闲，卖不出去，压的是银行贷款。这种情况发展下去，银行不良贷款比例就会上升，潜在着巨大的金融风险。”　

    　　然而，来自地产业界的反应似乎远远超过决策者最初的设想。万科董事长王石说：“应该说90%的企业是在努力做事，不能因为10%的企业有问题而进行全体制裁。”中国房地产协会副会长顾云昌说：“如果按照央行通知去做，有一批实力不强的开发企业肯定要被淘汰。”事实上，由于新政策对土地储备贷款的发放、房地产开发贷款、建筑施工企业的贷款都进行了一定限制，现在中国3万多家房地产开发企业中完全符合贷款标准的据估算在10%左右。毫无疑问，这将导致中国房地产业的重新“洗牌”。　

    　　在开发商眼中，这是一次放大的惩罚。浩云地产咨询公司总经理王哲把这比喻为“号对了脉，但开错了方，至多是治表难治本”。王哲解释说：“其一，房地产业过分依赖银行的局面的确存在，61%的资金来源于银行很难说是良性的，银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险，但这恰恰反映了房地产融资渠道单一的制度性问题；其二，信贷紧缩政策遏制了开发商惟一的生命线却无法动摇滋生地产泡沫的最本质原因——土地批租；其三，央行新政策将直接或间接地增加了房地产企业的资金成本，而这最终会计算到价格中，产生的结果是有弊无利。”

    　　开发商对央行拿自己开刀的做法表示不解。锋尚国际公寓总经理张在东认为，对二次购房者提高门槛是典型的价格歧视。地产业界大佬任志强对此抱怨最甚，他向记者表示：“中止给有大量负债和有工程欠款的开发公司贷款是对的，但如果这些负债和被拖欠的工程款都来自于银行，那么中止给开发企业贷款的结果，是导致原来的贷款包括给开发商的和给施工单位的贷款，都有可能烂掉。央行此次信贷政策调整，截断房地产原有的现金流链条之后，最大的风险仍然在银行

    　　细节难题
    　　在公开的场合，各商业银行均表示将严格执行这项旨在降低银行信贷风险的新政策，但对于操作细节则都充满疑虑。
    　　
    　　中国农业银行房地产信贷部副总经理高亮解释说：“如果说信贷查阅系统，包括个人系统这一块，都能够联网的话，那么各商业银行可以查阅记录。但因为没有联网，很难查阅出某个贷款户到底买的是第一套房还是第二套房——他可能第一套房子在北京买，第二套房子跑去上海买，第三套房可能又跑去重庆买；他可以用爱人的名义购买第二套房。这需要相关的技术来保证其可操作性。”　

    　　更大的困难在于，紧缩信贷也并不一定符合银行的经营需要，在房地产业融资渠道单一的背景下，银行在这个问题上左右为难。上海浦发行一位高层人士向记者表示：“从风险角度考虑，浦发很支持央行的决定，但商业银行之间竞争激烈，去年工行和建行的房产信贷都达到总额的20%多，而现在浦发银行只做到10%，是一个非常平均的水平，也是今年的重要业务方向。”这位接受采访者表示，相比给大国有企业贷款，住房贷款风险要小很多。他说：“一个政策出来百分之百去执行是不现实的，走擦边球的可能还是有的，你不走别人也会走。”　

    　　这部分表明，各商业银行的操作将很大程度上决定新政策的效果。王哲认为：“对于提高高档房和第二次购房所付贷款比例这一政策，央行仅仅是给了商业银行一个政策性的指引，各商业银行可以根据指导性的意见再做出具体的规定。什么价格算是高价房，什么别墅属于高档别墅，对此各个银行的规定不一样，主要看如何操作。操作属于市场行为，谁也不会把客户拒之门外。”王哲预测，如果没有强令执行，没有具体操作细则，市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。在这种情况下，新政将不可避免流于形式。　

    　　基于这种认识，王哲给他惊慌失措的客户的建议是静观其变。“现成的例子是在2001年，央行也发过类似通知，但大家不是照样贷到款吗？”王哲说。　
    　　
    　　融资之痛　
    　　李扬也强调，新政策的阶段性值得关注。李扬说：“现在很多地方出现了两极分化，一个极端是许多人买不起房，而有的人利用银行贷款的空子，买一套，租出去，再买一套，再租出去，再买一套。如果说是一个完善的市场经济的话，对此无可厚非，问题是现在市场经济不完善，对此采取的一些措施，我觉得也有必要。”　

    　　麻烦在于当供、需双方都完全依赖于银行单一渠道的支持时，自然就会使银行陷入一个两难的风险怪圈之中：控制了消费一头就会使供给出现过剩，控制了供给就会使消费需求无法满足；两头都给与支持就使市场高涨，风险增加，变成由银行政策在决定和影响市场，而非由供求关系来决定市场，这个平衡又并非靠银行能左右或有效判断与控制的。这一切的根本原因还在于目前房地产企业融资渠道仍然主要限于商业银行贷款。　

    　　清华大学房地产研究所刘洪玉教授强调：“在成熟的房地产业，开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。”这些根本的制度因素被关于泡沫的讨论掩盖，却始终没有得到改善。