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新房贷投影房交会
——是彩虹还是疑云？
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http://www.cnestate.com 摘自 新民生 2003/6/25
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从去年年底，有关部门一直反复提及的要防止“房地产泡沫”，到今年年初央行对商业银行房贷业务的检查，诸多迹象让我们觉察到，今年的房地产业不会那么平静。果然6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。相对于过去经常提起的“软着陆”，这次的政策可说是很“硬”，据说也是央行近10年来对房地产业最为严厉的政策。
新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧，有人说房地产行业将面临调整，对于房地产公司而言，可能会重新洗牌，投资炒楼行为将会有较大风险，普通购房者面对新政策更有着无数疑问。虽然这次的房交会依旧热热闹闹，红红火火，可在这高温之下的杭州楼市似乎有着一点不安定。
银行：新房贷将减少房地产信贷业务量
目前，杭城银行方面还未接到央行正式的文件通知。央行的《通知》在6月13日中国人民银行网站上发布之日起，很多媒体都进行了报道。这次酝酿已久的紧缩房贷政策可以说出乎许多人的意料之外——严，杭州某银行一位负责信贷的副总经理告诉记者，现在杭州各家银行都已经在考虑新房贷政策的具体操作事宜。
近几年来，房地产金融业务快速发展，一组统计数据可以显示：1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25．3％；1997年个人住房贷款余额为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至今年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17．6％，个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8．9％。应该说，房地产贷款是银行一个主要的资金发放渠道。但随着不断强调的“房产泡沫说”，从去年开始，央行和各家商业银行都有计划地开始收缩房贷。
而从银行的经营来说，房地产金融业务一直都是银行主要的利润来源。新的房贷政策对于银行而言，虽然政策的出台本身是从提高房地产金融系统的稳定，防范银行的信贷风险出发，但可以肯定的是，各家银行进一步提高房地产贷款的门槛，更加慎重，带来的是贷款业务量的减少，银行业务必然会受到一定压力。
开发商：新房贷将调整市场
杭州某房产公司的一位负责人在接受采访时说，对于这次出台的新房贷政策，其实他们都有心理准备，因为从年初就开始有传闻。当时已经提到要收缩房贷，不过那时焦点集中在个人按揭可能会提高上。没想到新房贷却大大收紧了对他们的贷款，房地产行业将面临一个整顿期。但大家如果拿上海地产大王们落马事件来说明房地产业会遭遇寒流袭击，那是不确切的。小的房地产公司可能会因为资金缺口加大，影响项目经营。“空手套白狼”的情况应该会抑制。但一些资金雄厚、有品牌的房地产公司则会抓住时机获得发展，毕竟整个房地产行业仍然是向上发展的。由于具体细则还未出来，什么时候实施也未公布，所以他表示大家说话都比较慎重。
业内人士分析，房地产行业是资金密集型行业，开发商对银行贷款的依赖程度比较高。目前，房地产开发资金来源中，有30％左右是银行的直接贷款，而开发商自筹资金中又有很大一部分来自个人按揭贷款，实际上，在开发商的资金来源中，间接和直接的银行信贷资金可能超过70％。
新房贷规定，“建筑施工企业将不能再用银行贷款为房产企业垫资”、“银行同时也不再为房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“银行必须要到住房主体结构封顶后，才能发放个人贷款”，这意味着开发商资金回笼速度要延迟近1年，原先开发商的主要融资途径：银行贷款、建筑企业垫资、预售资金全部会受到严格限制，开发成本将会增加。这也就是很多人预测房价可能还要涨的理由之一。
但对于新房贷，房地产业内也有很多异议。中国房地产业协会副会长顾云昌认为，央行《通知》的初衷是好的，但银行发放住房贷款等相应风险不是靠期房、现房来控制的。
购房者：新房贷让我欢喜让我忧
正在房交会上看房的李女士在接受记者采访时表示，她早在报纸电视上看到过新房贷政策，由于计划着换房，也比较关心这方面政策，希望通过这一些措施能让杭州的房价降下来。面对现在杭州年年涨一截的房价，像李女士这样想买房置业的人都盼望着新房贷能对房产市场产生一定冲击。但这政策也让他们产生不少疑问：多少钱的房子算高价房？新房贷何时实行？新房贷让大家欢喜的同时也忧心着。
欢喜一：新房贷中规定，以后银行必须要到住房主体结构封顶后，才能发放个人贷款，那意味着购房者买到的是现房，能够看到实实在在的房子。如果对楼盘不满意还能退，不像现在房子的影子也没，大家就要开始抢房子。由于目前杭州大多是期房，等房子造好后再开始按揭，对于一些小年轻来说，也多了一段攒钱时间。
欢喜二：听说新房贷政策，在一定程度上限制了炒房投资行为，投资风险加大了。如果少了炒房做投资的那些人，那么房价的下跌便有可能了。
忧心：到底新房贷会让杭州房价跌还是涨，现在好像有很多种说法。但很多市民都希望能早点政策细化，早日实施。
解读央行房贷新政 （新闻附件）
中低收入家庭买房有盼头了在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20％的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
买高档商品房门槛高了
对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年。
住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。
炒房的人发愁了
人民银行有关负责人介绍，和以前的政策相比，此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定。《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
发放住房贷款难了
虽然《通知》对市场中出现的问题做了比较全面的要求，但在实际操作过程中有一些问题有待细化。
《通知》要求，商业银行在发放贷款时应到信贷登记咨询系统进行查询。但在采访中，银行业内人士表示，虽然信贷登记系统建设得非常好，但是，由于各家商业银行在输入信息时存在着时差，甚至是输入的信息有误，所以，银行在查询贷款申请人购买的是不是第二套住房时也存在着一些困难。而且，有些申请人在购买住房时，并不是以自己的名义购买，就更加难以识别。广发银行真情理财中心的负责人认为，杭州打造电子化城市，将于明年推出的一卡通IC卡可能有助于解决这一方面的问题，它将记录详细的个人信息。另外高价房的界定也存在一定的困难。业内普遍认为，央行和同业协会将会在这些方面制定出相应标准。 |
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