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“中国第一拍”谈土地使用权拍卖
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2003/6/26
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近日，记者在深圳见到了被誉为“中国土地第一拍”的我国著名土地使用权拍卖主持人、广东省拍卖协会副秘书长陈少湘先生，其就目前土地使用权拍卖市场上存在的问题接受了记者的采访。
陈少湘认为，随着土地拍卖市场的逐步建立，其存在的问题亦日益突出，严重影响了土地拍卖市场的健康发展。
目前，土地使用权拍卖已经在全国四面开花，从南到北、从东到西，不论发达与否，贫困与否都响起了土地使用权的拍卖槌声。去年，远在西部边缘的拉萨也举行了土地使用权拍卖会。这显示通过拍卖方式出让土地使用权正在为各地政府所认同。国内一些城市近年来土地拍卖市场也很火爆，如浙江宁波、广州等地，土地拍卖会场场爆满，经常拍出天价。
但他同时指出，目前国内土地使用权拍卖还很不规范，在土地使用权拍卖交易的背后存在的问题越来越突出，有的极易引起争议和法律纠纷，土地拍卖市场的规范化问题应引起有关部门的高度重视。
一，主办单位前期招商宣传与实际不符。如有些地方在土地使用权拍卖会前期招商宣传中用了诸如“将××送给你”等词句，这些极易造成对竞拍者误导的用词是不应该的。
二，用语不严谨，易引起争议。有的宣传资料上写的是按照地块现状进行拍卖。如果按照国际惯例，这种说法就很容易引起法律纠纷。因为经营性土地的使用权是７０年，如果按照“地块现状”进行拍卖，你就必须保证土地使用权的受让方在７０年的使用期内一直享有该现状下的土地。事实上，这几乎是做不到的。若使用“按照土地规划现状进行拍卖”，则较为贴切。
三，规划要点不够明确。如容积率是多少？何时交付土地？土地是否具备出让条件等。有些地方土地拍卖后才进行规划，实际上这是不符合法律程序的。有的是原来协议出让或划拨的土地，又把它重新拍卖出让，严格意义上讲是不符合土地出让条件的，但现在往往是先拍卖，然后让买家再来支付土地出让金。这种做法在法院裁定执行的土地使用权拍卖中更是普遍。一块土地是否可以出让必须符合两个条件：政府批准可以出让；已支付土地使用权出让金。否则，按照严格的法律规定，是拿不到土地使用证的。
四，规定竞买的条件各地五花八门。法律规定，土地使用权拍卖时，竞买方可为自然人、法人或其他组织。这意味着包括政府、各种协会等等都可以竞买。但是，各地方在实际操作中的规定却存在很多限制条件，有些地方甚至要求竞买方必须具有计划生育合格证。温州则规定竞买人必须具备二级以上建筑许可资质证。实际上，买地的并不一定就是建筑施工单位，与有无建筑许可资质证没有必然联系。这是建设部在１９８０年颁布的文件规定的。但是，《土地法》则是在９０年代颁布实施的，那些与《土地法》有冲突的旧文件应当及时废止，否则影响土地使用权出让的公平性。
除了以上几点，陈少湘也曾见过安徽省某市发布的土地使用权拍卖公告上规定，竞买人交纳２００万元保证金，且必须出席拍卖会，否则保证金予以没收。事实上，这是多余的，既然已经交纳了几百万保证金，你还怕他不出席拍卖会吗？还有城市在拍卖会上规定，竞买人“必须举牌”。显然这种要求于法无据，实际上，竞买人有举牌应价的权利也有不举牌应价的权利。而更为可笑的是，某些市在规定竞买人“必须举牌应价”的同时，举牌还必须“高过头部”，“在新的应价没有出来之前不能放下”。陈少湘认为，这种规定实在让竞买人为难。首先，应价的方式有很多种，在英国、美国、香港等拍卖会上可以以点头、举手甚至微笑表示，并没有规定必须举牌。其次，所谓的高过头部是什么概念，实在很模糊。而要求在“新应价没有出价前不能放下”的规定更是可笑。
此外，陈少湘还指出了国内某些地方土地使用权拍卖过程中存在的误区。在一次由他主持的土地拍卖会上，当时每次加价是２００万元，在拍卖进行过程中，有一竞买人突然站起来大声称，要加价８０００万。但现场的公证员却以应价者没有举牌及超过每次应价额为由不予以承认。陈少湘认为，拍卖规则规定应价不能低于每次价，但可高于或等于每次价，认为每次加价不能高于规定的竞价阶梯是错误的。
同时，陈少湘还建议主办单位，拍卖会结束后要当场举行签约，最好是每拍卖出一宗即签约一宗，以防止竞买方反悔，发生不必要的纠纷。千万不可为了摆排场，再专门安排盛大的签约仪式，而违反了当即签约的规定。
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