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    房博会大现象点评

    http://www.cnestate.com　 摘自　　每日商报　 2003/6/26
    　　房博会第一天人潮涌动，门口的“体温枪”压根就没有吓住任何人，到10点左右的时候，各个展厅的自动扶梯上已经插不下脚，像世纪新城、亲亲家园、世贸丽晶城这样的热门展位上也已围得水泄不通，而真正可以下单买的房子又左右找不到，憋了半年在观望的购房者们一下子慌了神，“快快快”，大家都热血上涌，赶紧加入抢房的行列……

    　　【现象一】展示的多，可售的少本届房博会汇集参展的楼盘实际超过170个，可城区内（除萧山、余杭外）真正可销售的楼盘不足40个，难怪大家感觉无房可买。

    　　【点评】记者特意到房管局市场处查了一下今年新领到预售证的楼盘数量，发现的确是少得可怜，到目前为止，房管局只发了35个预售证，可预售面积共计68万平方米，其中住宅近50万平方米，而去年一年房管局总共发了100余个预售证，可预售面积270多万平方米，其中住宅200余万平方米，相差很多。这次参展的楼盘中下半年或明年年初要开的新盘较多，预计下半年楼市的供应量将有所增加。

    　　【现象二】圈人圈房两忙除了几家营销公司的问卷调查外，开发商也纷纷搞市调。几乎80％以上的开发商都请客户填表后才能取资料，一方面消费者有点心虚，到处填表，生怕落后而买不到房；另一方面，许多开发商也有点心虚，试图通过表格调研和测试市场、并锁定部分客户，不知是否能如人愿。

    　　【点评】在2000年以前，开发商想让意向客户留个姓名、留下电话是一件很困难的事，从2000年开始，圈房现象愈演愈烈，以至于到现在，购房者都是求着售楼小姐，“硬”要留下联系方式，千叮嘱万叮嘱开盘前一定要通知自己。尤其是房博会第一天的火爆，更让那些持观望态度的购房者慌了神。开发商看着这样的形势，乐滋滋地打算着开盘价再提得高一些。据说有好几个楼盘已在房博会前拿到一部分预售证，可就是不拿出来卖，因为“圈房”者太多，恐怕“内部消化”都还不够。

    　　另一方面，记者从几个规模较小、配套较差的小楼盘中了解到的信息并不令人乐观，四天房博会没卖出几套房子。所以，在圈房圈人热潮中，开发商要保持适度的清醒，不要盲目乐观，购房者也要保持适度的理性，不要抓到篮里都是菜。

    　　【现象三】市区盘少，郊区盘多这种结构失衡在前几年就已经出现，这两年越来越严重。这次房博会上，下沙、三墩、余杭、银湖的楼盘有30多个，市区楼盘虽然也有50个左右，可不是快卖完，就是没开盘的。像香溢大学苑、世贸丽晶城，预计价格都要超过7000元/平方米，可是预约的客户已经远远超过实际房子数量的好几倍，很多客户都到处托关系找熟人，请求说“打折也不想了，只要能买到一套就行了”。哎，这哪像是买房子，比计划经济时期领票买猪头肉还要紧张。从土地供应量看，市区后续的新盘会越来越少，看来以后想买市区盘，只能找二手房了。

    　　【点评】城郊低价盘大量兴建，品质也都不错，可就是欠缺“交通、大配套”这股东风，政府在大量投钱到湖滨、钱江新城的同时，是不是也应该多多考虑如何疏散市中心的人口，让更多的人工作在城郊、生活在城郊。而别墅、排屋的大量兴建，今后的销售正好与市区楼盘相反，会呈“供远大于求”状况，品牌不够好、实力不够强、方案不够吸引人的“高尚居住区”，要当心啦。

    　　【现象四】单价不降户型缩虽然房价还在渐涨，但开发商也明白总价太高的房子肯定是“曲高和寡”，而且还要跟城郊别墅抢客户，所以纷纷控制总价，主力户型在80—120平方米左右的楼盘越来越多，像阳光都市·温馨家园、世贸丽晶城、水印康庭、名城左岸北苑、金都清宸公寓等等，水印康庭甚至推出了95平方米左右的三室两厅，非常有诱惑力。从这次的市场调研看，总价80万元是一个界限，想要卖得快一点的开发商还是要把总价尽量控制在这个价位之内。

    　　【点评】统计47个在售楼盘（包括银湖开发区）的价格，均价在4920元／平方米左右，虽然比去年的人居展低了800元，但主要是因为郊区楼盘的大量涌入，把价格给拉下来了。记者又单单统计了城区内的18个有确切均价的公寓楼盘（包括市中心、城东、城南、城西、城北、钱江北岸，不包括滨江区），计算出来的均价就高达6590元／平方米，滨江区楼盘的均价则已超过了4500元／平方米。再从今后的土地出让计划来看，大量的土地都属于5—7级地，在大家熟悉的老城区及其周边区域外围，城区内可供开发的土地都没有了，又怎能指望房价会降下来。

    　　【 现象五】规模楼盘层出不穷三、五十万平方米的楼盘遍地都是，除了大家熟悉的朝晖现代城、名城左岸、彩虹城外，还新增了开元·加州阳光、世纪新城、天阳·棕榈湾、白金海岸、贺田·尚城、通和·南岸花城，而耀江·文鼎苑、亲亲家园更是70万平方米的大盘。在远郊，占地三五千亩的超级大盘也是层出不穷，天都城、江南春城早已亮相，良渚文化村、西溪山庄、浙经项目都是巨型大盘。

    　　【点评】城区大盘由于规模大、配套齐全，再加上碰到好年头而分期开发，其受捧程度炙热，像现代城、左岸花园都是价格节节高。而城郊楼盘受交通配套以及消费者心理预期影响，小楼盘难聚人气，超级大盘开发要求又高，而且可变因素太多，购房者在下单之余，不免心存一丝顾虑。

    　　【现象六】三墩、下沙成热点天阳·棕榈湾在4月25日超低价（2280元/平方米）开盘，250套房子两天卖光，当时就把三墩热推向一个小高潮，这次房展上，期盼已久的三墩大盘亲亲家园其实要到7月份才开盘，但展位上人潮涌动的劲头，让开发商都始料未及。四天就有几千名客户留下联络方式，真是热啊。

    　　不过三墩目前可售的只有铭雅苑的尾盘，还只是“预热”，下沙的火爆倒是实实在在的，香榭里花园和下沙文汇苑、东海未名园的展位上都是签合同的人，香榭里花园四天销掉30多套，文汇苑的科技住宅概念也引得大家无比向往之。

    　　【点评】城区内可供选择的房子越来越少，房价越来越贵，对于年轻购房者来说，只好被“挤”向三墩、下沙。总体上说，这两个区块基础较好，且房子价位相对较低，房产品质发展又快，以后的幸福生活，还是可以预期的。

    　　【现象七】引入外脑，不断创新在房博会上，记者细细查看了各个楼盘的建筑设计和景观设计公司，发现有近30个公司请的都是外脑，包括境外或合资的设计事务所。像吴庄、世贸丽晶城、亲亲家园、西溪风情、大北四季风情请的是泛亚易道做景观设计，朝晖现代城、彩虹城请的是何显毅建筑师楼，爵士风情、诺丁山、南北商务港分别请的是加拿大ADS、美国LTC、法国欧博做建筑设计，钱塘沁园不但请加拿大泛太平洋设计与发展公司做建筑，请澳大利亚HASELL做景观，还请到有趣的漫画家几米做主题设计。外脑的大量加盟，使杭州楼盘的品质与档次不断提升。

    　　【点评】引入外脑肯定是好事，同时也要注意两点，一是不要为了撑门面引入外脑，光花钱买人家的牌子，不买人家的设计，会有“噱头”之嫌；二是外脑毕竟对杭州不熟悉，千万不要忘了“本土化”的要求。【现象八】新面孔开发商继续增多除了一些新名号属于大型开发商的项目公司之外，外围资金继续杀入楼市的迹象明显，像香溢、雪峰、贺田等，这些实力强劲的业外资金大量涌入，为杭城楼市更添了一把火。从目前来看，成熟消费者对陌生的开发商品牌还普遍存在着谨慎之心，“路遥”才知“马力”嘛。

    　　【点评】一些杭城的老开发商已有淡出杭州，到外地开发的打算，因为土地太少，拿到手的代价也太高；而业外资金这段时间倒是看好杭州，这楼市，真的让人看不懂。

    　　【现象九】二手房成交量空前高涨在房博会上逛了一圈，“伤心失望”下直奔二手房展区的购房者特别多，这次的二手房成交量也是空前高涨。据众公房网介绍，四天时间房展现场加各个门店共成交了45套，连经纪人都觉得太旺，而商务兴的展位上也一直是人流不断，四天内收到290多套房子，其中有90多套是独家委托，登记买房的更是高达800多人，四天现场成交了10多套，令他们欣喜不已。

    　　【点评】专家们一再呼吁梯级消费，看来杭州老百姓真的要“被迫”梯级消费了。其实二手房中也有黄金，就看你会不会挑，初次置业可以挑成熟小区的中小套，按揭负担轻，要换房时也容易出手；二次置业可以挑成新较新、小区配套较好的“新二手房”，装修过后，照样是新房。