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房贷新政争议未平 房地产商融资方式寻求突破
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http://www.cnestate.com 摘自 中国经济时报 2003/7/7
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央行６月１３日发出的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发１２１号影响远未结束。最新消息称，这则在发布初期备受地产商和部分媒体指摘的房贷新政已就具体内容做出较大修改，在多次征求业内意见后，相关实施细则正在会签，可望不久后出台。
７月６日，在“天则华一资本市场论坛”上，“房地产与金融政策”再成热门话题。而关于房地产市场是否存在泡沫、如何正确判断房地产贷款风险以及房地产企业融资方式的选择等焦点问题则为争论核心。
房地产商 融资方式寻求突破
由于触动了地产商最敏感的“资金链”神经，房贷新政在地产界此前已遭强烈质疑。北京华远集团总裁任志强说，对于银行信贷资金流入房地产市场，许多人视地产贷款为“原罪”，其实“不正确贷款”才是原罪。“不正确贷款”下的“权钱交易”、“没有监督的贷款”才是问题的实质。
“从房地产业整体观察，经济适用房的空置率要远大于高档住宅”，任说，“据我们了解，在北京，４０％的高档住宅购买者不需要住房消费信贷，那些办理消费信贷的高档房购买者的还款能力也比低档房购买者强。应该承认消费差异，银行‘嫌贫爱富’从来就是合理的。新政策有些内容不符合市场规律。如果不支持购房者第二次购房，如何培育与发展二手房市场和房屋租赁市场？”
分析房贷新政施行后地产商融资方式可能的改变，任志强表示，缺乏除银行信贷之外的更多金融工具，在现有条件下，房地产企业必须探寻其他可能的融资方式。而股东利益、经营者利益和员工利益，则是房地产商应选择融资方式的基础。比较公开发行、股权私募的利弊后，他认为，利用综合销售结构通过债权证券化来出售房地产较为可行。尽管债权证券化操作复杂，并面临相关的管理和控制，但对房地产商而言，因可保留特殊目的公司一定比例的股权，所以，能与投资者的经济利益保持一致，并提供额外的管理和控制权。
地产泡沫 专家判断标准不一
对于房地产市场是否存在泡沫，一直以来有房价和空置率两个判断指标。对去年全国房地产市场是否过热，意见存在分歧。
国务院发展研究中心宏观部研究员张立群认为，判断房地产市场是否过热，要综合短期和长期情况看。短期看，房地产市场速度快并非坏事。房地产业目前的发展情况与１９９３年完全不同，１９９３年的开发基本是政府主导，房地产近几年的发展则有较大的住房需求支持，加上农村人口大量转移到城市，目前还谈不到过热、过快和泡沫问题。
但他强调，长期看，这种发展势头是否能够持续尚存疑问。首先，政府对地产业发展的介入程度太高。其次，地产发展的市场机制还不完善，土地使用权交易市场、土地公开招标等条件现在并未成熟。而无论是直接融资还是间接融资，地产泡沫一旦出现，用何种手段消化更是关键问题。泡沫消化的规则目前还未明确，消化的责任由谁承担也属未知。
张立群说，“防范市场过热是１２１号文件的一个重要考虑。从房地产发展看，这方面的问题并不是非常突出。我的意见是，不要把房地产市场快速发展的势头打下去，还要从发展和资金供应上提供支持。此外，要明确产权关系，建立规则，使产权所有人通过一系列的制度安排消化泡沫。”
任志强承认房地产业有泡沫，但他表示，泡沫只是少量的，更要肯定房地产业对ＧＤＰ增长的巨大贡献，要肯定房地产的消费品种，要承认个体消费差别。
然而，在北京大学中国经济研究中心研究副主任陈平看来，判断中国房地产市场有无泡沫，关键要看面临的经济竞争对手。由于东南亚邻国竞争力提高，中国经济增长的引擎——制造业在劳动力成本提高后将不可避免面临转移的风险，这将给房地产业的未来发展带来许多变数，甚至危机。
房贷新政 其实也是两难处境
如何看待房贷新政，国家信息中心经济预测部副主任范剑平表示，央行政策其实也是两难处境。一方面，如果房地产市场有泡沫，央行是否需采取“紧缩性政策”，而目前物价上涨动力还不充足。另一方面，央行对房地产市场发展是否健康，在判断上有迟疑。“我个人认为，中国居民已经进入一个‘住和行’的大时代，这是历史潮流，央行应因势利导。发达国家经验表明，‘住和行’成为拉动国民经济快速增长的重要因素时间长达十几年、几十年。”
范剑平说，尽管各方对房贷新政颇有微词，但并不等于说房地产市场就没有问题。他个人认为，政策要对症下药，判断房地产市场是否过热，要根据市场信号。房贷新政在政策上的“导向作用”大于“收缩功能”。同时，其政策在实际操作上也很难达到预期效果。因此，迫切需要在操作细节上加以界定和完善。
而在这种两难境地中，天则经济研究所所长盛洪认为，房地产业相对风险较小，信贷资金相对比较安全。关键要看房地产贷款是针对消费者还是开发企业。由于消费者是量力而行，因此，住房消费贷款基本是安全的。对地产企业，盛洪主张应给予其以恰当的融资比例。否则，一旦扭曲，将可能导致全局性的金融风险和货币体系风险。 |
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