•  
    业界关注房贷新政热度不减　需求影响成为关注焦点

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国楼市　 2003/7/7
    　　近日在北京召开的“当前房地产行业自律、发展趋势及金融热点问题座谈会”上，与会经济学家及房地产企业负责人就央行房贷新政策对房地产业可能带来的影响展开了讨论。
    　　
    　　楼市规范新力量
    　　华新国际集团管理委员会主席卢铿认为，周正毅事件和央行通知同样对规范房地产市场产生积极影响。一是以往地方政府在出让土地上的自由度将大受限制；二是各级银行系统将按照人民银行的要求进一步加强对房地产企业，特别是中小房地产企业的贷款审批限制；三是中央及各级地方政府将更加严厉查处土地出让制度的行为，个别官员吃拿卡要房地产企业的现象会大大好转；四是国家将出台各种政策提高房地产行业的进入门槛并加强监管力度，从而使市场环境更加规范和有序；五是高档住宅尤其是别墅的销售将受到冲击，而中低价位的住宅将受到房地产开发企业和市场的青睐，品牌良好、产品优秀、管理科学、运作规范的房地产公司将成为市场竞争者的胜者，而一些无品牌、缺资金、信誉低、不守规矩、违法乱纪的企业将被淘汰出局，强者更强，弱者更弱。
    　　
    　　北京万科企业有限公司总经理吴有富说，央行对高档房消费者适当提高贷款比例，消除由投资或投机产生的虚假需求，是一个方向。从短期看，这对高速发展的房地产市场是一剂清醒剂，也是一个刹车；从长期看，对房地产市场发展也有正面和积极影响。他认为其作用可以概括为：一是促使土地使用权的获得从不规范向规范化过渡；二是促使开发企业从不诚信向诚信方向发展；三是促使个别购房者从疯狂向理智转变；同时还将促进金融工具多样化，促进房地产行业向规模化和产业化发展。
    　　
    　　会否抑制需求
    　　尽管北京今典集团在银行没有一分钱的贷款，但董事长张宝全还是认为，央行通知存在自相矛盾的地方。他说：“如果从投资这一头来说房地产存在泡沫尚有一点道理，但是从需求这一段也这样讲就没有道理了。只有通过保护需求、刺激需求，才可能化解和消化已有的泡沫。如果泡沫真的存在，是慢慢稀释还是立刻挤破呢？央行要控制投资，也还要鼓励需求。这才能有效地防范或者消化泡沫。从风险来讲，银行是要降低风险，这次却把风险系数相对较低的高收入人群拒之门外，这也很矛盾。”
    　　
    　　SOHO中国有限公司董事局主席潘石屹认为，央行通知中最新的、最具颠覆性的就是对按揭贷款的限制。他说，“如果靠房地产商直接与银行贷款结合的话，很容易形成泡沫，形成空置房，最好的出路就是按揭。按揭贷款在过去四五年时间是所有贷款当中质量最好的贷款，不应该限制。等到千千万万的消费者选择了这个产品和项目，实际上就形成了最优良的贷款。”
    　　
    　　清华大学中国经济研究中心副主任魏杰表示，房地产产业的风险防范不能把限制市场需求作为一个切入点。他认为现在收入差别已经出现了，但是转化不成产品差别。他说，“收入差别对经济有推动力，而消费差别重要的是不动产的差别。另外，为了限制市场需求，央行对买第二套房子和第一套房子的贷款制定了不同的办法，你贷款我也贷款，只要能还得起是一样的，为什么买第二套房子的利率就高呢？整个国民经济目前都面临需求不足，所以重要的是启动市场需求，而不是限制。”
    　　
    　　住宅产业商会香港分会主席高广垣也提到了高档商品房及高档别墅的风险问题。他相信每一种房产，包括普通商品房、经济适用房，以及别墅都会有自己的价格周期，他不认为高档物业在这方面会有特别的风险。他说，通知里指明不支持高档物业，认为这样产品的信贷风险比较高是不必要的。
    　　
    　　猛药是否伤市
    　　天津顺驰集团执行总裁汪浩一直与银行等金融机构打交道，他对央行通知的反应非常强烈。他说，“央行以这种方式、这种时机出台文件，是对房地产行业的粗暴干涉，尽管药用得比较猛，但位置却不一定合适，它更多的是为了控制国有商业银行的不良资产，是一个治标不治本的办法。如果这个文件的出台仅仅是为了控制不良资产，那么这个政策是没有问题的。但是如果考虑到房地产金融是一个比较积极的市场，其实是打击了房地产金融。而且如果这个办法是为了规范房地产市场的话，仅仅从商业银行这一个环节考虑也不够，应该结合土地审批环节、规划环节，包括对开发商主体的规范，联手规范市场。”
    　　
    　　张宝全认为，央行目前采取的是休克疗法，让中小企业立刻退出市场，作为一个重要的金融机构，这本身可能是一种行政意愿。他说，针对中小企业的休克疗法同时将带来市场秩序混乱，将使优秀企业的运营也会受到影响。而且，这次央行通知不仅对房地产业产生影响，而且很可能是对房地产相关的建筑产业和建材产业以及其他产业的影响，可能会对整个国民经济运行秩序和运行状态带来更大的影响。
    　　
    　　银信投资集团董事长张民耕则认为，央行这次实行了一次非常落后于形势的行政性管理。他说，在中国的城市化进程中房地产业肩负重大历史使命，如果没有疏导、引导、培育的态度，而是采用一刀切、围追堵截的办法，那么这个行业只能自生自灭，只能是比较慢地增长，只能在今后外资进来的情况下打败仗；另外，用一刀切的办法来解决银行风险问题，并没有提高银行抵御风险的能力。