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商业地产：开发商的滑铁卢？
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http://www.cnestate.com 摘自 中国经营报 2003/7/8
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当前，从广州到上海再到北京，大江南北的地产商们的商业地产开发热情空前高涨。上海新天地的成功、商业用房高出住宅3倍以上的价格极大地鼓舞着开发商们。而且，无论建设的是底商、商业街还是大型购物中心，规模都有快速膨胀的趋势。以至去年铺天盖地的房地产泡沫论再度被人们提及。
究竟有无泡沫，主要看市场供求对应情况。全球著名顾问机构世邦魏理仕的专业人士关于“北京5年后零售物业面积有可能翻一番”的预测，来自各地的左一个、右一个大型Shoppingmall上马的消息，确实难免让人们心头起疑云：谁来消化这么多的商场、商铺？当然，另一个不容忽视的事实是：大城市的旧城改造、超大社区的建设确实为商业地产开发提供了发展契机。
几万元一平方米的价格没有阻碍置业者的商铺投资热情。“一铺养三代”的中国古语依然深刻影响着富裕起来的国人，这种观念在广州、成都等地尤为普遍，所以北京的商铺买家近一半是来自南方的投资客。但毕竟投资热情需要良好的回报来激励，目前一些地区商铺销售容易、出租困难的情形已经开始影响部分商铺投资者的置业信心。对投资客来说，能把铺面炒出去或者出租个好价钱才是成功的投资行为。而且，绝大多数的投资客都是贷款置业，最基本的心理期许是能够以租还贷。倘若租务不畅，超过住宅几倍的还贷压力会难以承受。所以，究竟会不会出现泡沫，商铺的出售情况还说明不了问题，最终要看商铺用家的需求与供应能否有效对接，这就有赖各地区商业的繁荣了。
抛开市场风险不谈，就开发行为而言，与住宅开发、写字楼开发相比，商业物业的开发难度最大。其所需要的资金量更多、对前期定位的准确性要求更为严格、经营管理的难度也最大、投资风险最高。几乎没有一个上规模的商业地产项目的开发模式是可以复制的，都要因时、因地、因人而异。所以，“新天地”在国内大城市遍地开花的现象遭到很多业内人士的批评。而且，作为当前国家房贷政策调控的重点对象，商业地产项目的开发贷款和个人贷款都在严控之列。
所以，商业地产掘金必须谨慎而行，不要让大Shoppingmall成为英雄折翼地，一些大城市目前已经出现烂尾的商业地产盘。
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