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山东房地产开发商期待公平竞争
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http://www.cnestate.com 摘自 中国信息报 2003/7/10
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近年来房地产市场的火暴吸引了众多的投资者，但市场红火的背后也存在着一些问题。最近，山东省统计局就房地产业发展的问题、前景，与一些企业经理进行了座谈。企业经理们以自己的亲身经历和感受，道出了房地产领域存在的三大不公平现象，并期盼“公平竞争”真正早日实现。
———竞争环境不公平，政府调控市场能力相对薄弱。
一是由于对企业进退调控比较乏力，无序开发现象依然存在；二是政府对土地使用权控制不力，造成了有些单位、城内村庄凭借手中的土地，“画地为牢”，自行进行房地产开发，与有偿使用土地的房地产开发者相比，他们的利润空间很大，在价格上具有竞争优势；三是，经济适用房的作用难以凸现。经理们认为，政府应该把对开发商税费减免的“暗补”改为对低收入者的“明补”，建立评估公示制度，加强社会监督，同时加大启动二手房市场和廉租房项目的力度，才会真正让国家福利惠及低收入者。
———竞争基础不平等，“内外”企业待遇不公。
为了尽快获得更多的“域外”资金，各地加大了招商引资的力度。在房地产业界，“外商”（各地规定凡不是本地的投资者都为“外商”）能够获得的优惠政策大致为：地段选择具有优先权，土地价格极其优惠，各项收费或打折或减免，各项配套工程绿灯放行，拆迁清地政府或帮忙或强制等。开发商们认为，让“外商”享受这些优惠政策，造成的后果有三：一是“内外”企业待遇不公。政府一方面对外商实施优惠，另一方面也要保证总体收益。因此，对外商的优惠，就意味着对当地企业负担的加重，就意味着当地企业利润空间的减少。二是 “后遗症”较多，如：在资金方面，引来的投资不如挤占当地的多；在退路方面，有赚则干，无赚则溜；在售后服务、物业管理方面，大多不考虑。三是造成当地企业的利润空间下降，企业积累缓慢，企业持续经营困难。
———竞争条件不公平，收费操作标准不统一。
企业经理们对此意见最大。国家曾经明文规定取消住房建设中47项不合理收费，从收费种类上看有所减少，但目前各部门的收费种类还有很多，在调查的企业中，最多的将近30种。目前在山东商品房价格构成中，各种费用所占的比重平均为11.24%。从调查的企业看，各企业税金相对比较均衡，而各种费用支出占房价的比重很不均衡，最高的几乎占房价的1/3。
统计部门的分析人士认为，要解决房地产市场不公平现象，首先是要转变政府职能，提高政府调控能力。其次，也要给予当地企业与“外商”平等待遇，促进房地产业的健康发展。在房地产领域，政府工作的重点应考虑以下7个方面：一是合理调整税率，废除各项不合理收费；二是对城区或可开发土地实行统一管制，加大土地公开拍卖和长期租用制度的推行力度，不允许任何单位擅自开发未经公开拍卖的土地，提高政府对土地的控制力；三是坚决清除不具开发能力的企业；四是把经济适用房的“暗补”改为对低收入者的“明补”，真正让国家福利惠及低收入者；五是保证开发的配套服务，强制水、电、气、电视、电信和路等部门的公益配套，企业缴税后，决不允许再收取“小费”；六是落实货币化住房分配制度，提高住房购买能力；七是搞活房地产二级市场，让房地产“动”起来。
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