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王石谈上海楼市：健康·成熟·规范
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http://www.cnestate.com 摘自 房地产时报 2003/7/10
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万科集团董事长、世界著名登山运动员王石日前来到上海，和篮球明星姚明一起，参加卢浦大桥第一跑的领跑。当天下午，王石在兴国宾馆接受了上海房地产记者的采访。在这之前，王石接受了体育记者的采访，畅谈前不久攀登珠峰的体会。后者的采访没有涉及珠峰，而是以房地产“泡沫、利润、战略”等发出提问，王石认为上海的楼市是健康的、成熟的、规范的。
记者：近年上海楼价涨幅相对前几年大了一点，有人就说是泡沫，你是怎么看的？
王石：上海的楼市是健康的。中国的市场很大，东西南北差异也很大。上海是我国最大的房地产市场，也是最成熟的市场。去年商品房预售登记面积达到2685 万平方米，批准预售面积2610 万平方米，二手房交易1790.48 万平方米，这说明上海房地产供求非常旺盛，而且达到平衡。上海作为长江三角洲的龙头，聚集了大量的投资，所以它有强大的经济支撑。上海的房地产政策法规相对完善，发展比较理性，不存在泡沫。至于价格涨幅问题也是情有可原，首先是上海GDP增幅很大；其次是基础设施建设比较快，所以城市土地升值快；再则是住房贷款、房产税收和户籍等房地产综合政策起了重大的鼓励和推动作用。上海的房价在供应量比较充足的情况下上涨，这属正常的市场价格行为。像这样健康的楼市，对开发商来说，管理成本、投资风险都比较容易控制，大家愿意到上海投资。万科集团在上海开发已十年有余，产品跨越闵行、浦东、宝山和徐汇区，累计80万平方米。今年，万科在沪五大项目同时开发，产品涉及国际化新市镇、现代主义原创别墅和纯加州风格别墅等，总建筑面积超过200万平方米。
记者：你以前说过，开发利润超过25％就不敢做了，现在万科在上海的项目利润率是多少？
王石：1992 年时，有人说，房地产利润不到45％的就不做。我说，利润达到25％已是相当高的，超过20％我们就不敢做。事实上，从1992 年到如今，我们的平均净资产回报是11％，深圳的项目相对要高一点，上海这个水平位居第二。
记者：万科在上海的发展占全集团的比重多少？
王石：万科在全国15个城市有房地产投资，上海占25％左右。以前万科在深圳的投资占第一位，目前逐渐和上海的投资接近。上海是中国经济发展的中心，近两年，我们已加大对上海的投资，很快就会超过深圳，这是必然的趋势。
记者：这些年万科一直在上海实施“造镇”计划，以后会不会“进城”参与旧区改造？
王石：除了发展大规划的新市镇项目，万科也有兴趣参与市中心的旧城改造，只要条件适合，万科都将积极参与。
记者：上海楼市形势这么好，万科的发展还缺什么？
王石：目前对万科来说，市场、资金和品牌都不成问题，最后的竞争是人才。
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