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房产老总谈房价
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http://www.cnestate.com 摘自 解放日报 2003/7/11
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从“三观”看房价
(上海证大三角洲置业有限公司总经理 戴志康）
关于房价，我想从宏观、中观和微观三个方面来谈谈一家之言。
宏观方面，在我看来，房子是不同于一般消费品的商品，因此，决定房价的因素也与一般消费品不同。我是学金融的，对股市了解比较多，我感到，房价有点像股价，许多客观的数据和信息固然很有用，但决定因素往往不是这些有形的东西。
一般人认为，房价=成本+开发商的利润，而成本则由土地、建筑安装、配套、营销等费用组成。其实不然。房价不仅仅与成本有关系，也不仅仅是开发商的期望利润，很大程度上，它取决于期望收益。如果大家对上海的经济前景看好，房价就一定会涨；什么时候悲观情绪一来，可能就要跌。房价发生波动的因素有点接近于股价，但在程度上有所差别。
上海的房地产市场还有它非常明显的个性，它的价格并不是由上海本地市民的需求决定的，还有许多外地人士、海外人士的需求。从这一点说，上海当地人特别是上海的中低收入者在市场上影响房价的能力是不大的。
举个例子：杭州的房价近年来频频创下新高，尤其是西湖边的房子，依仗西湖稀缺的景观资源更是开出天价，可是为什么还是有人买？还是有人削尖脑袋托人找关系开后门去买这些贵得看不懂的房子？原因很简单，杭州的房地产市场不是杭州人的需求决定的，它是整个浙江的市场，可能还有一些周遍城市和少数海外的需求。
中观方面，地价是房价最重要的组成部分，对房价起到相当大的作用。最新的地价决定了所有房产的价格。
如果两年前开发商购得的土地每亩为70万元，眼下开盘时，该区域的土地价格上涨至每亩150万元，那么，房价就是按照现实的每亩150万元来核定。真实的情况是，由于地价一路看涨，很多开发商在现实地价的基础上又加上一块期望的地价，房价怎么会不高呢？
微观方面，房价还受到开发企业市场化程度高低的影响。提高企业的管理能力，降低企业管理采购的成本，适当的企业规模，这些都对合理控制房价有利。
说到规模，我想举个例子，如果一个地方开发商较少，每一块地都是一个独立的市场，就有可能形成垄断利润，价格当然低不了。上海市场目前有2000多家实际开发房产的企业，竞争水平不高产生的成本就会高。我认为比较合理的是100到200家，假如数量太少，又可能导致垄断。因此，我非常希望政府能通过有关改革来让开发商走规模放量之路。
我也一直在思考这样一个问题，上海到底应该先建新城还是先进行老城改造，这跟房价也有关系。过早地对中心城区改造势必引发中心城区房价涨势趋猛，因为只有房价上升到一定程度才能弥补动拆迁的成本。中心城区房价涨了，其他地方当然也跟着涨。
很多人问我：“你扪心自问，开发商真的没有暴利吗？”房地产业是个高风险的行业，有时候有暴利，有时候是暴亏。如果政府能将土地资源控制得更加合理些，不要让开发商储存太多的土地，不要让那些没有开发能力的人投机土地，那么，房价还会更合理些。
房价与收入要匹配
（复地（集团）股份有限公司总经理 范伟）
上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长我认为还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。
房子是商品的一种，供求关系是影响价格的基本原理。从需求看，上海的需求一直非常充足，主要来自两个方面：一是上海市民原来的住房条件比较差，这些年来要求改善住房的人很多，二是城市建设旧区改造，很多动拆迁的市民也需要购房。这两项是上海房地产消费的基础，是最根本的。
从供应看，房地产的供应量增长很快，但房子的生产周期比较长，有一两年的滞后期，不像其他商品一缺货就能马上增加供应量投放市场，因此，会形成供应时断时续的情况，人为地造成时间性的供求失衡或者短时期的结构性失衡。老百姓难买到合适的房子，就要排队，一排队，自然要涨价。
房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市GDP持续增长，人均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海GDP年均增长10.4%，2002年城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到13250元和6212元，去年1-10月份，人均可支配收入同比上升13.7%，照这样的数据，上海房价涨幅在10%左右是正常的、相匹配的。
近一年来房价上涨过快，一个原因是2001年7月1日实行土地招标后，土地的供应速度放慢，造成2002年下半年开始商品房的供应量不足，供求关系有点失衡，但这种情况肯定不长久。
但是，观照上海的房地产市场，消费者的支配能力不仅受上海本地市民人均可支配收入高低的影响，还受到外来支付能力的影响。因为上海是个国际性的城市，是中国的经济中心城市，有大量外来人口，他们的支付水平绝对不是上海人平均的支付水平，而是大大高于平均水平的高收入人群，这部分人对上海市场具有强大的支撑作用。因而上海房地产市场的实际购买力肯定超过上海本地市民的购买力，房价上涨幅度超过市民的心理预期当在情理之中。
我对上海的房地产市场长期看好，它的真实需求还远远未满足。例如，上海2002年人均住房面积13.1平方米，深圳近19平方米，上海如果要达到深圳的水平，以每年卖2000万平方米计，还需要8年时间。国际上普遍认为收入房价比在1：6到1：8之间比较合理，有统计数据说，上海的收入房价比为1：10，以此得出上海房价“虚高”的结论，但这里计算的收入只是工资性的收入，“四金”、“退税”、银行存款利息还有各种其他收入都未计算在内。
什么是房价“虚高”？什么情况是房价不正常？举个例子，日本从上世纪60年代到90年代，地价上涨了56倍，而同期GDP只增长了17倍，房地产市场就有明显的泡沫。上海已经连续5年实现GDP两位数增长，但累加这5年房价的增长并没有超过GDP，因此，上海房地产市场的发展是健康稳妥的，上海户均年收入与房价基本是相匹配的。
供求关系决定房价
(东苑房地产经营有限公司总经理 侯抗胜）
市场经济中一条最重要的法则就是，供求关系决定价格。就房地产而言，它的供求关系主要体现在两个方面：一是土地的供应量，二是市场的消费能力。
目前上海市可供开发的土地已经非常稀缺，土地招标转让政策的实施，又进一步抬高了地价，相比去年，普遍上涨了20%-30%，内、外环线之间的大多楼盘，土地成本已经占到开发总成本的50%左右，内环线以内更是“寸土寸金”。“圈地”带来的资金成本到哪里去消化？自然要成为房价的一部分，分摊到消费者的头上。
央行新政策抬高了许可证的门槛，实质上是抬高了资金的门槛。开发商占有的资金额增加，于是资金的成本上升。比如，规定楼盘必须结构封顶才能卖，从开始建造到可以开盘的周期延长，开发商占有资金的时间也增加了，这部分增加的时间也将转化为成本，房价就得跟着涨。
办企业总是追求利润的最大化。过去买土地，谈来谈去，可能需要几个月甚至更长的时间，这期间就可以根据情况筹集资金，谈下来了，也只要付一部分的资金；现在实行公开招标，最多一个月就要全部资金到位，短期内假如没有足够的自有资金，向银行贷款，算算利息也蛮可观；以前是滚动开发，启动资金只要一部分，本来可以做三个项目的资金现在集中起来也许只能做一个。说句实在话，今后，开发商的日子要比以前难过了。
再说，自去年土地供应趋紧后，大多开发商的新开工面积减少，而市场的需求却没有减弱。上海市未来导入人口都是有知识、有能力、有眼光的人，他们中第二次、第三次购房的人不断涌现。还有炒房、出租，也有收益，这一切势必形成供不应求的市场，房价自然上涨。
虽然目前央行政策提及购第二套房贷款将不享受优惠利率，但是各家商业银行都是自负盈亏，谁肯放弃个人贷款这项优质贷款的大蛋糕？从开发商角度，也可以与银行谈，基准利率还是有空间的。因此，上海市场的有效需求和旺盛的购买力，决定了近期房价下降的可能性不大。
我对上海房地产市场的前景看好，但是，房价涨幅的高低应该有一个适度的平衡点。涨得太快，买了房的人当然开心，但没买房的就要叫苦，所以，最好每年都有涨，涨得慢一些，这样买了房的高兴，没买想买的心理也能承受。
做了这些年的房地产开发，我感到要使房价有合理的涨幅，控制土地比控制资金也许更有效。土地价格涨得慢一些，土地供应量适当放宽一些，房价就会逐渐趋向合理。如果像目前这样一块地往往有几十家开发商投标，地价铁定飚升，当然只有造高档房才有利润。
市场是无情的，但社会应该充满温暖，老百姓要求购买中低价位房的呼声值得重视，政府要有特殊政策，定区域、定地价、定房价、定品质、定对象，给低收入者一条通道；开发商也要留点利给消费者，低开高走，慢慢上涨。这样，人心稳定，社会稳定，全民资产增值了，大家对上海的信心就更足了。 |
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