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    三块都是好地，但愿不要太贵

    http://www.cnestate.com　 摘自　　每日商报　　本网编辑部报道　 2003/7/11
    　　本月17日，国土资源局又将12—14号三块土地进行招投标。这三块地分别位于文教区、打铁关地区和钱江新城，均为住宅用地。房交会火爆的场面给开发商增强了信心，这在6月底的挂牌出让现场火热的局面中得到了印证。面对这三块地，担心的不是少人问津，而是价格又将继续抬高。不过，因为是“暗标”，只要大家理性对待这三块好地，价格不会像拍卖那样“你高我比你更高”，变成食之无味、弃之可惜的“天价地”。

    　　★评估人：资生顾问　黄连友

    　　【12号地块】
    　　这块地是原中国计量学院地块，地处文教区，属于今年包括近年已推出的地块中最好的一块。说它好，一是规模，有近20万平方米的建筑；二是地段，带上“文教区”的概念就马上能吸引人。今年的1号地块也位于文教区，得到了多家开发商的追捧，27家单位参与投标，中豪房屋建设开发有限公司以4650元的楼面价夺得开发权。有这样的先例，12号地块的状况就可想而知了。12号地块出让面积近120亩，地块规整，并位于文教区的核心地带，为各大院校所包容，人气旺，区域成熟度高，周边又有高新区电子产业支撑。另外，因为北临文二路，东临学院路，沿街商铺和综合商业价值将大有作为。今后的建设，估计是一个综合的高档生活之城，而不是单纯的高价住宅和沿街商铺。相信12号地块为各大开发商所看好，但因为经济实力的原因，几家联手竟投比较现实，楼面地价可能会超过5000元，总价为10亿元左右。所以，这一招投标地块将是杭州自招投标政策实施以来，单位总价最高的地块。

    　　【13号地块】
    　　位于文晖路，西临上塘河，可纳入西湖文化广场的辐射圈。此地块南临城市东西干道文晖路，又紧临南北干道建国路和上塘路高架，因此交通十分便利，到城市的东南西北都很快捷。目前该区域是一个房产开发的热点区域，周边楼盘无论是已建成的、在建的，还是待建的定位都很高档，而且周边楼盘的热销说明了消费者对高档楼盘的抗性并没有大家想象中的强烈。13号地块沿河规划绿地多，又位于高档房产区，面积不大，可以做成一个小而精、环境优美的楼盘。此地块的开发，可借助目前区域开发的优势，让热点延续。13号地块对杭州本地的小开发商很有吸引力，特别是近期没有新的开发项目，急于找地，让品牌在杭州延续的开发商。对于外地的开发商而言，这也是一块很合适的地，因为操作起来比较简单，容易做成精品，树立品牌，因此，价高亦是无疑，但楼面地价不宜超过4500元，因为此地块沿文晖路商铺并不看好，文晖路是快速干道，不易留住人气。

    　　【14号地块】
    　　位于钱江新城，虽然不临江，但离钱江新城的核心比较近，前景很好。地块大，有90亩土地，也很方正，规划起来比较容易。钱江新城、钱塘江时代的炒作，让沿江区域受到开发商和购房者的追逐。但目前钱江新城正在火热的建设中，区域的成熟度不够，因此开发商在竞得该土地后基本上会放置一到两年再开发，在对此地块进行价格预算时，要看到两年后它所能体现的价值。此地块三面临街，商业价值可以得到体现。估计该地块楼面地价将在3200元左右。

    　　★评估人：新家园　陆磊

    　　【12号地块】
    　　市中心土地今年推出不多，城西高教区的住宅一直颇受市场欢迎。（2003）1号地块中标楼面价高达4650元/平方米，令众多开发商百思不得其解，这次招标心里仍有阴影，这么好的地，放弃可惜，但又怕“杀手再现”。本项目优势在于占地面积较大，是出精品的项目，而市中心房产随着时间释放过量的话，将导致楼价上升，南肖埠能卖7000元/平方米，为什么这里不能卖7000元/平方米？甚至更高。所以本次楼面价会在4500元/平方米左右，总价9亿元。

    　　【13号地块】
    　　2002年最后一块招标土地正好在此区域，被志在必得的野风房产以楼面价3313元／平方米夺得，想必这次楼面价一定会超过3313元/平方米，大概在3600元/平方米左右，总价2.5亿。

    　　【14号地块】
    　　由于钱江新城内出让的住宅用地还不多，现在正是头口水，关注者一定很多，想夺标的企业头脑里不必有框框，只管往上叫价，以楼面价3500元/平方米为最高限度，这次的中标价是下一次的招标竞赛的起点，银行不给贷款是不现实的。

    　　★评估人：东部房地产投资网　梁细清

    　　【12号地块】
    　　12号地块即原中国计量学院所在地，出让宗地面积达79236平方米，单从规模和位置这两点来判断，对等米下锅的部分开发商而言无疑充满了诱惑力，同时文教区周边开发的文欣苑、文萃苑、学院春晓等楼盘销售进度均充分证明：文教区的房子是不愁销路的。该区土地市场一直火爆，2003年4月推出的（2003）1号地块楼面地价高达4650元/平方米，二十多亩地吸引了二十多家房产公司抢夺这块“肥肉”，而12号地块颇具规模优势和居住优势，有利于开发商成片开发，打造品牌，在文教区实属绝版，肯定会招来众多开发企业的“虎视眈眈”，不过，六亿多的招标起价也会吓退一部分“外强中干”型开发企业。预测理性楼面地价为4800元／平方米左右。

    　　【13号地块】
    　　打铁关区域是在这两年逐步进入购房者的视线并开始广泛被接受的，从房价来看，该区域范围内的久信·光辉岁月、朝晖现代城等楼盘的价格已不低，单价都已经赶超6000了，不过下城区区政府有意打造该区域，随着旧城改造、道路建设以及新配套工程的不断深入，未来几年后，以和平广场、下城区行政中心、朝晖现代城为中心的城市新商贸中心将日趋成熟，打铁关区域将成为新一个中高档住宅区。今年1月推出的（2003）31号地块尽管资质不错，但由于临近年底而被野风集团以553万元/亩的价格轻松夺得，13号地块与此相距不远，实力相当，再加上楼市大环境的景气和省第十届房交会的火爆，敢猛下“大注”者估计不少。理性楼面地价应控制在3800-4000元/平方米左右。

    　　【14号地块】
    　　作为杭城迈向“钱塘江时代”主角之一的钱江新城区块，两年来凭借一线“江景盘”炒得火热，房价上涨幅度较大，但从目前现状来看，该区块内新盘不少，滨江金色海岸以及其4月份取得的2号地块、春江花月、中庆好望角等等，由此可知今明两年内上市量并不少，且大多朝着高档住宅的方向发展，估计火爆程度在近两年内将会日益趋缓。该地块与（2003）2号地块地位有点相当，预测楼面地价将会在3500-3700元/平方米区间内浮动。

    　　招标出让地块小档案
    　　12号地块：西湖区住宅用地，东至学院路，南至华星路，西至杭州师范学院，北至文二路。总面积约为94700平方米，其中出让面积约为79456平方米，建筑容积率不大于2．5，建筑密度不大于30％，绿地率不小于30％，建筑高度不高于60米。

    　　13号地块：下城区住宅用地，东至规划12米道路，南至文晖路，西至规划小区绿地和保留住宅，北至杭州第一汽车运输公司和打铁关村。总面积约为46610平方米，其中出让面积约为27661平方米，建筑容积率不大于2．5，建筑密度不大于28％，绿地率不小于35％，建筑高度不高于55米。

    　　14号地块：江干区（规划钱江新城内）住宅用地，东至之江东路，南至规划富春江路，西至规划道路，北至杭海路。出让面积约为59505平方米，建筑容积率不大于3．0，建筑密度不大于25％，绿地率不小于35％。