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    征收土地财产税　抑制土地炒卖
    中国城市规划设计研究院城市规划理论与历史名城保护研究所所长　赵燕菁

    http://www.cnestate.com　 　 2003/8/28
    　　这轮买房热的推动因素主要是1998年住房制度改革带来的政策效应，个人以较低价格获得原有住宅产权，上市后形成的财富效应使其购买力提高。一旦这部分消费潜力被完全释放，住房市场的持续消费能力能否跟上将面临考验，届时有可能形成经济泡沫。这是中国城市规划设计研究院城市规划理论与历史名城保护研究所所长赵燕菁在接受笔者采访时所表示的。

    　　制度进步是房地产增长主要原因　　

    　　赵燕菁认为，最近的这次房改是1998年开始的，从有关统计中可以清楚地看到这个分水岭。全国住宅当年开工面积经历了1993年和1994年的高峰后，1996年和1997年跌到谷底1年多一点，但在1998年出现迅速回升，达到1.5亿平方米，当年就超过了1994年1.3亿平方米的顶峰。随后一路攀升连续几年高速增长，1999年达到1.8亿平方米，2000年突破创记录的2亿平方米，达到2.3亿平方米。

    　　他说，上述数据表明，制度进步是此次房地产增长的主要原因。在目前的这一轮经济增长中，是房地产带动经济发展，而不是相反。换句话说，目前的房地产增长是真实的。1998年的住房制度改革，其意义可与1990年出台的城市土地制度有偿使用的改革相比。但是，两者的影响存在一定的差别。土地制度改革把财产权利界定给地方政府，而住房制度改革则是把财产权利界定给了个人。这就是为什么1990年的土地制度改革引发了1993年和1994年的经济过热，而1998年的住房制度改革没有出现类似问题的原因。土地制度改革引发经济过热，问题出在当时政府开始出售没有真实价值的土地，使市场上的土地价格脱离真实需求。相比之下，个人不会低价拋售，市场上交易的房产都具有真实价值。

    　　不过，他也认为，应该看到，房地产业进入高速发展状态，且速度越快，急剧减速的可能性就越大，形成经济泡沫及房地产风险的可能性也越大。

    　　赵燕菁指出，房地产风险大多由价格变化引起，“越贵的东西离真实需求越远”，而当前的房价已经高了。目前房地产市场存在结构性问题，一旦靠拋出二手房买新房的部分消费被释放，高端市场尤其风险大。如果开发商继续主攻高端市场，房地产风险势必不断增加，因为市场上缺乏持续消费能力。各地的情况不同，但基本上可预计哪个地区先把房改带来的消费释放，就可能先使房地产价格进入调整期。　　
    　
    　　赵燕菁告诫开发商，虽然现在高端市场的需求还没有特别大的问题，但应该尽快转向满足中低端市场需求。房地产市场的发展走势与轿车市场有相似之处，轿车市场已经由追逐高档车转向重点竞争家庭经济型轿车。

    　　地方政府有必要开征土地财产税　　
    　
    　　赵燕菁表示，通常办法有两种：一种是逐渐降低房地产增长的速度，但这种做法与我国经济现实相悖。房地产一旦减速甚至停止，就可能导致整体经济下滑，从而造成从就业到需求一系列的社会经济问题。另一种是为房地产的发展提供持续的有效需求，高速城市化是避免出现房地产风险的主要途径。按照我国经济发展的需要，到2020年前后，城市化水平至少应当达到75％，假设按65％计，也就是较上一个20年一样再翻一翻，中国的城市人口就应当超过9亿人，至少需要新增房屋1亿套，从现在开始总共需要至少建100亿平方米，平均每年需要5亿平方米，而现在每年建设还不过3亿平方米。只要城市化过程能够激活并保持稳定，就会给城市房地产提供源源不断的需求。　　

    　　赵燕菁给抑制房地产泡沫提出一个制度创新的建议，由地方政府开征土地财产税。他说，财产税是国外税收的主要构成，由于以房地产为主的财产税易于征收，被发达国家普遍采用。

    　　他特意说明，开征土地财产税可以带来5大益处：　　

    　　其一，可以抑制土地的炒卖。开发商投机的一种常见方式就是吸纳低价土地，然后高价时拋出。开征土地财产税，规定即使开发商土地闲置，也必须每年按评估的财产价值交纳财产税，这样就加大了囤积土地的成本。如果土地增值减去财产税后的剩余，低于银行的利率，开发商囤积土地就会无利可图。

    　　其二，可以推动产业结构调整，鼓励“退二进三”，使城市土地向真正有效的使用者手中转移。目前，城市一方面土地供应不足，地价飙升；另一方面，工厂、机关、贫民住宅等大量低效率的单位占用大量土地。由于他们无须对城市服务改进付出任何新的代价，却可以无偿占用高价值土地，因此缺乏空间调整的动力。如果根据土地的增值征税，每年提升在城市中心区的成本，就会迫使他们考虑搬迁，将土地转让给能支付高地价的商业、服务业及高等居住，从而推动城市空间结构和经济结构的同步调整。

    　　其三，可为城市今后的基础设施建设开辟财源。现行的土地使用权无论70年还是50年，一次性交易后，不用再付任何成本。政府如果不能在第一次交易中收足今后所有的费用，政府就设有动力改善服务。开征土地财产税后，政府的所有投入，都可以从现有财产的增值中逐渐收回，每卖出一块土地，都意味着为下一届政府增加收入的来源，后来的政府就可以从中获得合理的收益。

    　　其四，降低房地产门槛。现在购房者普遍反映城市房价太高了，如北京房价同收入之比达22－23：1，远远高出国际上4－6：1的标准；上海房价也高于年均收入十几倍。之所以价格如此高，主要原因之一是土地价高。按照国际上一般情况，住宅的建设成本中72％是建筑和安装，地价和其它只占28％，而我国住宅建设成本构成中建筑安装成本只占42％，地价、税费和其它占到58％。目前所购的住宅属于把50至70年的财产税（地租和规费）一次性交齐，而其它国家采用逐年交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和规费，现在的房价就可以大幅下降。以现在的建设成本为100元，把地价和其它费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋建设成本立刻降到58元。

    　　其五，可以抑制开发过热。现在的做法实际是将后50至70年政府的土地收益一次性收取，难免导致下届政府为了维持和发展，不得不卖出更多的土地。由于土地继续高价卖出，且仍然包含50至70年的租金和规费，一旦经济减速，过高的土地价格会导致土地需求不足，从而产生经济泡沫。当城市发展进入稳定期后，政府就会因缺少资金渠道而产生财政危机。开征土地财产税可避免政府资产流失，同时，土地财产税按照当时的土地市场价格收取，可以反映当时市政府服务的质量和土地市场的真实价值。