|
|
| |
|
黄朝阳：聚焦一二线并不意味着放弃三四线
|
|
http://www.cnestate.com 观点地产网 2017/3/3
|
2月28日，中骏置业于香港举行的2016年度业绩会上表示，2016年公司实现合同销售金额235.24亿元，同比上涨62.11%，全年净利润同比增1.2倍至20.72亿元，全年收益也由上年的约106.9亿元增长约16.8%至2016年的约124.8亿元。
相比往年的表现，这无疑是中骏置业交出的史上最好的销售业绩，而中骏置业董事局主席黄朝阳表示，2017年中骏置业对外目标为280亿，对内则希望超过300亿。其称，中骏置业可销售的货值为450亿元，一二线城市货值占比76%，因此“一定会超额完成销售目标”。
值得注意的是，2016年中骏置业在多数财务指标实现较大幅度增长的同时，毛利率却由2015年的28.2%下降至2016年的约25.0%。
对此，黄朝阳解释称，这是由于2016年交付占比中，三四线城市比例较大，一二线则较少，但随着未来一二线城市项目房价有一个大幅的提升，未来两三年，毛利率会有比较大幅度的提升，“我们目标的毛利率为30%左右”。
据了解，起步于福建的中骏置业于2015年起实施“区域聚焦、全国发展”的发展战略后，开始聚焦一线城市及核心二线城市，而历经过去两年的布局调整之后，2016年已经有所起效。
2016年业绩公告显示，中骏置业一、二线城市合同销售金额总和约达65.8%，其中一线城市合同销售金额已跃居各类城市首位。中骏置业财务总监李少波于业绩会中透露，公司450亿元的可售货量中，一二线城市占比是76%，三四线城市则是24%。
在新增土地方面，2016年，中骏继续在一线城市及核心二线城市新增9个项目，土地总代价约为116亿元，一二线城市的土地成本较去年上升约49.5%，其中南京市、杭州市及苏州市为中骏首次进驻的城市。
不过黄朝阳指出，公司聚焦一二线城市并不意味着完全放弃三四线市场的发展，相反的，他认为三四线城市仍然还是有机会的，例如中骏置业拿地的福建漳州、商丘这类人口在900—1100万左右量级的地级市，“我们把这类城市作为聚焦布局一二线城市的一种补充，不会作为主流”。
此外，对于刚刚把总部迁入上海的中骏，2017年是否会有一些新的举措则成为业绩会的另一个讨论点。
黄朝阳表示，作为大陆的开发商，把内地作为主战场的同时，考虑到资产配置、货币贬值等因素，香港是中骏往外走最合适的市场：“按照静态走势，香港房地产市场现在已经有不错的利润空间了，如果有机会我们还是会考虑进入，其实我们去年在香港投了好几次标。”
而在商业方面，中骏置业还把目光转向了长租服务式公寓，黄朝阳提到，较为看好长租服务式公寓，未来将会打造2万间此种公寓。他认为，长租服务式公寓对位置要求不高，操作性比较强，有一定的利润空间。
以下为中骏置业控股有限公司2016年度业绩发布会现场问答实录：
现场提问：公司聚焦一二线城市，但是前一段时间也有在河南商丘、福建漳州等三线城市拿地，这是出于什么样的考虑？
黄朝阳：我们聚焦在一二线城市的战略大方向是没有改变的，与此同时，并不是说完全不在三线城市拿地，从整体来看，去年土地卖了3千亿，有2千亿左右在三线城市。漳州那个地方其实是厦门的外县，就像北京燕郊，上海的花桥，虽然也算三线城市，但是实际上面对的是一二线城市的客源。
除了福建以外，我们研究了商丘这种人口在900—1100万左右量级的地级市。因为一二线城市的房价非常高，必然把三四线客群阻在外边。我们是把这类城市作为补充，但具体要看机会，要看这个城市的人口。
现场提问：公司2016年度的业绩报告里显示，公司去年的毛利率下降了，但是净利润同比增1.2倍至20.72亿元，其中的原因是什么？
黄朝阳：我们2013年转向一二线城市，但还是以三四线城市的占比为主，2016年一二线城市放缓，并且三四线城市在2014、2015年的价格上有压力，所以造成了2016年整个毛利率是25%。但25%这个毛利率是集团过去几年的最低点，随着我们2016年一二线城市项目的房价有一个大幅度的提升，整个未来的两三年，毛利率会有一个比较大幅度的提升，因为2017、2018年我们一二线城市交房的比例会比2016年有大幅的提升。
最近几年买的地价格都比较高，虽然毛利不会太高，但是有些项目现在来看也是非常好的，我们上海的一个项目，此前楼面价才2万多，但是现在毛利有1万多。我们目标毛利率在30%左右。
另外今年利润大幅增长的原因是，中骏在上海的项目今年净利润率大概达到17%，我们按50%确认收益，所以今年增长较大，去年公司大概是8000多万，今年涨到8亿，整个影响比较大。
现场提问：今年公司的销售目标是多少？
黄朝阳：销售目标是280亿。
现场提问：会不会保守了一点？
黄朝阳：中骏对整体的节奏把控是比较准的，有机会的时候我们一定会往上走，去年年初定的目标是155亿，最后实现了235的目标，是超额完成的。公司手上的资源比较充足，按照目前安排推测的有450亿元，我们今年2月份拿的项目希望年底之前可以入市，包括其他项目我们也会安排，如果到年底达到500亿元，这样就为今年实现目标打下了基础，如果将来市场好，我们要超额完成目标的基础也是有的。
所以我们对外的目标是280亿元，但是内部的目标是要远远大于280亿的，如果有条件的话，我们还是尽量往上。
现场提问：对今年房地产的市场有什么看法，有一些观点认为今年会不太乐观，您是怎么判断的？
黄朝阳：简单地说，我觉得是相对平稳的，上半年整体的销售表现还是会很不错的，面临着一些调控政策，估计再往上冲的机会比较小，但是在实体经济还不是特别好的情况下，另外今年政府还有比较大的投资，所以应该也不会差到哪里去，我们觉得今年和去年应该是平稳的，不会像去年和前年涨得那么快。
还有一个就是调控主要还是在热点城市，即一二线城市，但三四线城市的销售还在发展，其实三四线城市的房价真的不高，一平方5000、6000块钱，一套房子50、60万，所以还是很多人买得起的。我觉得三四线城市的情况应该是可以的。
现场提问：在经过调整之后，是不是说明公司过去在一二线城市增加土地储备，现在要回到三四线城市？
黄朝阳：没有，我们聚焦的还是一二线城市，我们战略上聚焦一二线城市，但是对三四线也会拿地。本来我们发展的起源地福建就是在三四线城市，这些城市做不做我们一直在想，我觉得三四线城市还是有机会的。所以我们会选择900万—1100万左右人口的地级市，这些地级市相对有机会，但是作为我们聚焦布局一二线城市的一种补充，不会作为主流。
现场提问：今年可以销售的450亿元的货量中，大概有多少是一二线城市的？
黄朝阳：一二线城市可售货量占比是76%，三四线则是24%。从房地产经营的各个要素来看，现在土地投资在所有房企中应该是作为最最重点的；产品定位这件事情相对简单，因为大家都很有经验，现在都是小户型的面积。
销售季就是一线和二线肯定要涨，但是三四线却不是这样的，因而不同的城市会有不同的做法，我们在弹性的空间里面做三四线城市，所以一定是要快速销售，一线城市则不会像以前出来多少就卖掉，因为如果这样的话，你无法拿到后面的市场溢价。
现场提问：三四线城市虽然说是公司的核心区域，但是有什么样的策略做到快售，因为三四线城市的市场还是比较弱的？
黄朝阳：一二线城市的房子总价是非常高的，门槛太高，成交量相对少，但是三四线城市房子的总价相对较低，像在1000万左右人口聚集的城市一天可以卖1000套，比如燕郊都是一天卖1000套房子。
现场提问：公司2016年度报表里有一笔在一线城市一级开发的将近4亿元的收入，此外提到今年的目标也是要做一级开发，但据说一级开发利润点不高不太好做，为什么会选择进入这方面的业务？
黄朝阳：我们一直在关注一二线城市，几年前厦门要把两个机场整合到金门的对面，也就是厦门和泉州交界的地方，做一个新的国际机场，我们做的一级开发项目就是在这个地方。项目一总共是1万亩的土地，5000亩是工业用地，主要是政府主导，他们去招商，招一些新能源、高科技的企业，另外5000亩是我们负责，现在已经拿到1000亩多一点的土地证。因为这个项目是填海，海洋的土地现在的法规是直接可以从海洋土地挂牌房地产，下一步我们可能陆陆续续的整理出来就会取得土地证，这个业务对于中骏来说未来也是一个很大的增长点。
现场提问：为什么厦门的地价会这么高，比上海这些一线城市都高？
黄朝阳：因为厦门的城市圈——厦、漳、泉，都是在一个半小时以内，厦门到泉州一个小时，厦门到漳州才45分钟，如果把厦门本岛看成北京的三环以内，这些其实就是五六环，这个城市将近2000万人口，它的购买力，有一部分是周边的，因为都同城化了，所以不能简单地从厦门本身人口来判断。当然厦门整个环境还是做的不错的，所以吸收人口的能力还是比较强的。
现场提问：公司有没有计划来香港发展？
黄朝阳：其实香港我们去年也投了好几次标，有机会还是会考虑。我们觉得香港的房地产市场按静态去看现在就有不错的利润，感觉比大陆好的多，为什么大陆的开发商开始进来，因为利润空间很好，所以有机会我们还是会进去。至于进入的方式，如果有的话还是会找香港的开发商合作，因为这样比较快进入，成本较低。
现场提问：刚才说香港楼市静态有不错的利润，那动态呢？
黄朝阳：我说的静态，比如说现在投标投7400块，未来的卖价则远远不止这个，万一房价再涨一点，利润就跟着涨高了，所以香港房地产的利润空间还是不错的。
坦白讲，从内地开发商来讲主战场一定在大陆，可是往外走，最合适的地方，一定应该选择香港。香港是背靠大陆的城市，这是所有城市所不具备的。
新加坡也不具备，东京更没有，因为东京没有政策，其实日本的房价30年涨不了，第一人口下降，第二没有外来人员，没有外来移民。你看美国的纽约、旧金山、洛杉矶，现在也在涨。
美国上个月库存还剩下156万套左右，3个月左右就卖完了，它也在涨。纽约吸揽的是全球的人才，只要有外来的移民，这个房价就会有上涨的趋势，也是供需问题。香港则因为有大陆这么大一个市场。
现场提问：香港的地价还有上升空间？
黄朝阳：我觉得有。
现场提问：中国的外汇管制对你们在香港投资有没有什么影响？
黄朝阳：我们在香港上市是有好处的，融资是多渠道的，可以在大陆融资，可以在香港融资，这点就相对比内地A股市场会好一些。
现场提问：在香港赚的钱会不会很难拿出去？
黄朝阳：资本相加的外汇没问题。
现场提问：公司在商业方面会怎么发展？
黄朝阳：商业我们已经进入了，未来在商业方面，包括写字楼，我们还是会培育一些一级的。中骏现在在做服务式公寓，因为房价越来越高，这使得未来租房的人越来越多。中骏想在两三年做到2万间。我觉得市场空间还是很大的。商业要求的是地段，写字楼也是地段，但是公寓对地段的要求不是那么高，不同的地段，只要交通沿线，地铁沿线，位于中环就可能租到5万块钱。
现场提问：证监会对于国内的公司债管的挺严的，您觉得对于房地产企业会有什么影响？
黄朝阳：国内的资金链可能会相对紧一些，但是对于现在主流开发商而言，基本上这些公司的融资没有太大问题，因为银行对这些公司运作的能力，包括经营的理念都比较认可，所以我们基本上融资是没有太大的问题。
现场提问：但是最近发的公司债有获得批复吗？我们看到A股的有一些公司关于发公司债，可能跟证监会的要求不太符合，被暂停了，所以中骏以后在国内的发债会不会减少？
黄朝阳：有得到批复。另外我们在香港上市就是有这么一个好处，可以在香港去融资。
至于第二个问题，我们应该会减少，现在我们总的负债已经是60%—70%了，30%的融资在境外，基本上应该会保持这个比例。所以在香港上市有这么个好处就是有多种融资通道。
现场提问：你们在香港投资，是因为香港的利润好吗，还是什么原因？
黄朝阳：从货币的贬值上、从资产配置上来看，在境外如果能配置一些资产和投资，相对会比较平衡，想来想去，首选还是香港最好，就是这么一个考虑。
现场提问：有没有在别的国家看一看？
黄朝阳：我们看了很多国家，像澳大利亚、澳洲、越南、缅甸和马来西亚，但是从单一市场上来看，没有一个比得上中国大陆。内地项目的开发周期短，6个月开盘，4个月开盘，一年现金就回来了，其他地方两年都开不了盘，所以主战场还是在内地。但是如果从资产、投资配置来讲，在海外的配置还是要考虑的，我们觉得香港还是更合适一些。
从我们看的其他国家相比，我觉得美国和中国有点像，但要到美国投资房地产得要有这个能力，我们要考虑公司的能力，所以综合考虑香港可能是最合适的。但香港现在看起来也没那么容易。
此外，我们觉得新进一个地方，还是做刚需产品比较安全，做豪宅需要沉淀，需要在这个城市里面沉淀大家对企业品牌的认同，所以我们没有去刚刚香港竞拍的两万块的地。 |
|
|
