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    土地招标拍卖挂牌出让与房地产业发展的关系

    http://www.cnestate.com　 　 2003/9/8
    　　提要：文章从我国社会主义市场经济的基本理论出发，结合杭州市实施土地招标拍卖出让政策以来房地产业发展的新动向，系统地探讨了实施土地招标拍卖挂牌出让政策对房地产市场及房地产开发所产生的影响。指出实施土地招标拍卖挂牌出让政策，并不存在推动房价快速上涨和制约房地产业发展的内在机制，而恰恰相反，土地招标拍卖挂牌出让政策的实施，不仅能为房地产开发提供一个公开、公平、公正的市场经济环境，而且有利于将市场经济的优胜劣汰机制引入我国房地产业，通过强化市场机制配置资源的基础性作用，推动我国房地产业的持续健康发展。

    　　土地有偿出让方式比较
    　　土地协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件和地价款，且达成协议，并签订土地使用权出让合同的行为。协议出让是一种缺乏公开、平等竞争的非市场型交易行为，地价是出让方和受让方进行“一对一”谈判形成的，地价高低主要取决于供求双方的动机。作为受让方其动机在于赚取更多的利润，而作为出让方的城市政府，鉴于城市土地的多重效用性，其动机往往比较复杂。协议出让是我国当前城市土地供应的主要方式。土地招标出让是在指定期限内，由符合指定条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗土地的使用权，最后由政府有关部门组成招标小组择优而取。拍卖出让是指在特定时间和公开场合，竞投者按规定方式应价，按价高者得的原则出让土地。挂牌出让是在指定期限内根据竞买人的报价申请并更新挂牌价格，价高者得的土地出让行为。与协议出让相比，招标拍卖挂牌出让土地引进了竞争机制，使出让方有择优选择的机会，使投标人或竞买人各展所能。因此，招标拍卖挂牌出让的地价是一种竞争性地价。
    协议出让和招标拍卖挂牌出让这几种方式，尽管均属市场机制范畴，但用地者竞争强度不同，市场机制发挥资源配置的作用程度也不同。协议出让缺乏有效的竞争机制，土地资源的分配仍在较大程度上受行政行为左右，地价形成机制仍属行政定价模式；招标拍卖挂牌出让方式则引入有效的竞争机制，较好地发挥了市场机制配置土地资源的作用。

    　　土地招拍挂出让对房地产业的影响
    　　协议出让条件下房地产市场及房地产开发存在的问题分析

    　　我国城市土地使用制度改革以来，城市土地一级市场供应主要以协议出让方式为主，致使房地产市场及房地产开发存在诸多问题，主要表现在：

    　　协议出让容易造成土地出让价格严重扭曲。城市土地对政府具有多重效用，其既是政府财政的重要来源，又是地方政府领导取得“政绩”的重要砝码和谋取私利的重要工具。由此，政府确定协议地价往往具有随意性和盲目性，甚至因个别官员的寻租而出现“人情地”、“条子地”等。因此，协议地价往往难以准确反映土地市场供求关系和土地市场价值，引起土地市场价格关系的严重扭曲。如1995年我国43个城市调查统计显示，拍卖、招标、协议地价水平之间的比例是11︰3︰1。协议地价与市场价值的严重背离，致使价格机制难以起到有效调节市场供求关系的作用，这不仅造成国有土地资产的严重流失，而且造成房地产开发利润率过高。据调查，我国当前房地产业平均利润率达16％，而国外一般仅为7％～8％。房地产业的过高超额利润，不仅诱导众多企业进入房地产业，刺激土地需求膨胀，而且容易诱发房地产投机。我国1992年～1993年房地产出现过热现象，过多协议出让导致房地产业利润率畸高是重要原因之一。同时，过高超额利润还增加了开发商对商品房空置的承受能力，造成开发商缺乏风险防范意识，不顾市场行情盲目开发，这也是前些年我国商品房空置有增无减的一个主要原因。

    　　协议出让容易导致房地产市场及房地产开发的不公平、不公正竞争，影响市场机制配置资源的效率。协议出让条件下，开发商能否获得待开发土地，并不取决于开发商的“货币投票”能力，而是取决于开发商所拥有超越经济因素的种种特权。因此，协议出让条件下，开发商处于不公平的竞争环境之下。这种不公平竞争不仅使得一些经营能力低下的开发企业在特权保护下得以生存发展，一些具有经营优势而缺乏特权优势的开发商反而得不到快速发展，难以实现房地产业的优胜劣汰。而且也使得房地产企业失去提高自身经营管理水平的动力和压力，造成许多企业决策者不去分析经济形势和房地产市场状况，不去考虑市场需求和居民社会购买力，盲目投资开发。同时还会驱使开发商偏向于“寻租”活动，以争取企业更为优越的生存环境。

    　　土地招标拍卖出让对房地产市场及房地产开发的影响
    　　土地招标拍卖挂牌出让纠正扭曲的土地市场价格关系。实施土地招标拍卖挂牌出让，不同需求者为获得土地展开激烈竞争，地价在需求者之间的激烈竞争中形成，价值规律、供求规律对地价形成起主导作用，从而纠正因协议出让造成的市场价格关系扭曲，拉动出让地价水平的大幅度上升，并有利于保证国家土地所有权收益的完整实现。如杭州市1999年招标拍卖出让485.7亩土地，成交地价比基准地价高出8.44亿元，平均单价高2606元；1998年～2002年期间招标拍卖出让地块的成交地价比出让底价平均高出40％以上。与此同时，实行土地招标拍卖挂牌出让有利于为土地市场交易提供准确的价格信号，使地价真正发挥调节供求关系和协调利益关系的杠杆作用，促进房地产市场的规范发展和土地资源的合理配置。因为市场经济条件下，只有合理的价格才能实现等价交换，引导企业作出正确的生产经营决策，正确处理各市场交换主体之间的利益关系。我国当前房地产市场运行存在的诸多问题，归根结底在于市场机制的不完善。

    　　需要强调的是，招标拍卖挂牌出让地价高于协议地价并不意味着招标拍卖出让能引起土地增值。城市土地的增值主要是由社会经济发展和土地投资增加导致土地产出能力提高引起的，土地招标拍卖出让只是引入“货币投票”机制，充分实现土地的价值，故招标

    　　拍卖挂牌出让土地引起地价上涨的实质只是显化土地真实价值，使因协议出让而扭曲的价格体系得以矫正。

    　　土地招标拍卖挂牌出让为房地产开发提供一个公平的竞争环境。竞争是市场经济的灵魂，但市场经济条件下的竞争又是一种公平竞争，参与竞争各方的地位和权利是平等的，机会也是均等的，不存在等级和特权。实行土地招标拍卖挂牌出让，能使房地产企业获取开发土地时有一个公平竞争的环境。房地产企业能否发展壮大完全取决于开发商自身的经济实力和经营能力。经营管理水平高的开发商，不仅“货币投票”具有竞争优势，而且还能获得超额平均利润；经营管理水平低下的开发商，则不仅在获取待开发土地的竞争中处于劣势，而且也往往由于成本过高等原因难以获取正常投资回报。因此，实施土地招标拍卖挂牌出让，在房地产企业公平竞争的环境下有利于促进房地产业的优胜劣汰，给企业压力和动力，有利于规范企业经营行为，提高竞争意识和风险意识。　　

    　　值得一提的是，当前我国众多城市存在着土地协议出让和招标拍卖挂牌出让并存的“双轨制”，这实际上扩大了市场竞争的不公平性。既有协议出让本身的不公平性，还有招标拍卖挂牌取得土地的开发商与协议获得土地的开发商之间竞争的不公平性，特别是后者由于出让地价相距甚大，使得开发商之间的不公平程度更为严重。因此，实施土地招标拍卖挂牌出让政策不能搞“双轨制”，必须要依法对所有法律规定范围的用地全部纳入招标拍卖挂牌出让轨道，即使不能招标拍卖挂牌的特殊地块，也应公开化。杭州市1998年以来实施的经营性用地全面招标拍卖出让政策，从根本上为房地产开发提供了一个公平的竞争环境，但由于历史遗留问题，即1998年以前获得协议出让地块的开发商与1998以后获得招标拍卖出让地块的开发商之间竞争的不公平性，从而在一定程度上影响该政策的绩效。

    　　结束语　
    　　综上所述，实施土地招标拍卖挂牌出让，通过引入有效的市场竞争机制，不仅有利于规范房地产市场，为房地产开发提供一个公开、公平、公正的竞争环境；而且有利于促进房地产业的优胜劣汰，提高房地产企业的竞争意识和风险意识。实施土地招标拍卖挂牌出让引起社会利益关系的重大调整是不可避免的，但这是短暂的，也是正常的。结束我国房地产业的过高超额利润是我国社会主义市场经济体制改革深化及推进房地产业健康发展的内在要求。判断房地产业发展健康与否的根本标准在于房地产业是否与城市可持续发展相协调，房地产市场运行机制是否完善，供求关系是否平衡，市场行为是否规范。正如跨国公司全球化经营的发展趋势，房地产企业外迁发展也是为了寻求更高的投资回报，这纯粹是企业的问题，作为政府不必干预，政府的职责应为房地产开发提供公平的环境和规范的市场秩序。