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广州房地产市场持续健康稳定发展
广州国土资源局副局长 谢晓丹
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http://www.cnestate.com 2003/9/9
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7月24日，广州市国土资源和房屋管理局副局长谢晓丹在中国房协召开的当前房地产市场形势分析会上作了专题发言，谈了广州房地产市场特点，促使市场持续健康稳定发展的原因，存在问题和对策。以下是他发言的内容摘要。
广州市2003年上半年房地产市场特点
今年上半年，广州市房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展的趋势，商品房成交保持畅旺，供应量略减，二手房交易量继续攀升，所占比重继续增加，交易价格稳中略降。
(一)商品房成交保持畅旺，供应量略减。上半年广州市区(不含从化、增城市)商品房成交446.7万平方米，成交金额为199.2亿元，分别比去年同期增长5.3％和2.5％。上半年市区批准预售面积为467万平方米，同比减少8.3％。商品房供应量的减少，有利于消化存量商品房，缓解供求压力，促进房地产市场良性循环。
(二)二手房交易量大幅增长，梯度消费方式逐步形成。上半年，市区二手房屋成交量达267万平方米，成交金额75亿元，同比分别增长9.9％和20.9％。二手房屋成交量占同期房屋交易总量的比重为39.8％。二手房交易以房改房交易增长最快。上半年，房改房上市6025宗，成交面积为40.6万平方米，成交金额10.7亿元，同比分别增长42.6％、43.8％、33.6％。二手房屋交易的活跃进一步推动了商品房市场的兴旺。
(三)房价稳中略降，市场竞争日趋激烈。今年上半年，商品住宅均价为4279元，同比下降5.1％。楼市竞争的激烈导致开发商利润的降低，前几年的8次降息使房地产总的开发成本平均下降到5％左右，成本的下降在一定程度上抵消了价格下降对房地产开发利润的影响。开发商只能获取合理的利润，说明广州的房地产市场正在趋于成熟、规范。
(四)货币分房配套措施促使住宅市场体系进一步完善，个人成为房地产市场的消费主体，人均居住面积不断增加。今年上半年，新发放住房公积金个人贷款8.7亿元，同比增长101％。加上住房货币化分配政策逐渐到位，对调动个人的住房消费积极性和提高购房支付能力都起了促进作用。
广州房地产市场持续健康稳定发展的原因及措施
(一)广州经济发达是房地产市场发展的基础。广州市经济增长速度快。1999年，广州市国内生产总值为2056.7亿元，2002年增至3001.7亿元，年均增长13％；人均国内生产总值1999年为3.03万元，2002年为4.19万元，年均增长12.7％，均高于同期全国和广东省的平均增长水平。国民经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部环境。金融对住房消费的支持力度也进一步加强。
(二)政府为房地产业发展提供有力的政策支持。去年市政府办公厅转发了省计委出台的《关于促进我省房地产业健康稳定发展的若干意见》，其中取消了各单位关于房改房上市的服务或居住年限限制，活跃二级市场的政策力度进一步加强；政府积极推进住房分配货币化进程，落实货币补贴，积极在机关、企事业单位中推行货币分房等，都有力地推动了房地产业的发展。
(三)政府严格控制土地供应总量，采取“一收一放”的方式来调控土地供应市场，从源头上加强对房地产市场的宏观调控。一是制定了年度土地出让计划，加强了土地市场宏观调控。今年2月根据国土资源部关于加强土地供应调控的紧急通知，广州市对前几年的经营性房地产用地供应情况进行了清理，制定了2003年经营性土地出让计划，严格控制了土地供应量，从源头上缩紧了房地产用地供应。二是不断加大力度清理闲置土地，盘活存量土地。1997年以来，经16批收地调查清理，广州市已对过期又没有前期投入的946宗、面积1843.8公顷闲置土地清理完毕，为土地市场的供需平衡创造了条件，同时促进了存量土地的消化、盘活。三是严格执行《广州市申请建设用地规则》，规范了用地行为。四是配合国家、省、市清理整顿房地产市场，规范土地转让行为，完善了土地有形市场。自1997年11月到今，广州市已成功进行了13次国有土地使用权的公开招标拍卖挂牌出让，共推出44宗经营性房地产项目用地，其中成交31宗、面积90万平方米，成交总金额38.95亿元。今年4月起，广州市国土房管局根据国土资源部和省政府有关规定，出台了《广州市国有土地使用权转让规则(试行)》，以公开方式和协议方式转让国有土地使用权均须到交易中心办理交易登记手续，提高了经营性土地二级交易市场中的透明度。上半年，挂牌转让土地使用权共25幅地块，成交23幅地块、成交面积63万平方米，成交价款6.6亿元。
(四)改革办事程序，加快商品房登记发证。一是简化环节，推行业务整合，加快推进房地产交易和权属登记一体化。广州市房地产交易所和登记所合署办公，对业务工作进行了系统的整合，提出了10项合并业务，拟实现一个窗口收件、一套资料内部流转、一次性收费、一个窗口发证的交易登记一体化。二是修改办案承诺时限，提高工作效率，保证质量。其中预售商品房面积计算由30个工作日改为20个工作日，办理国有土地使用证附图由30个工作日改为8个工作日。从今年6月2日起，对具备条件可即时出证的房地产登记业务，以继承、赠与案件为切入点，开办立等可取领证服务，申请人备齐资料在收件窗口立案2小时后，即可在指定的发证窗口领取房地产证。
当前房地产市场管理中的存在问题和对策
当前，广州市房地产市场存在的主要问题有：存量土地仍然过多，导致以招标、拍卖、挂牌出让的土地比例依然较低；未来一段时期内，商品房的供应量将增加，供求矛盾将进一步加大；房地产信息资源仍无法共享，信息公开有待加强；房地产登记发证环节仍需加快，商品房销售、中介服务、物业管理有待进一步规范；特别是房屋拆迁烂尾、商品房销售烂尾、开发商诚信等已成为当前容易引起社会矛盾、影响社会稳定的重要因素。对此，广州市将继续采取有力措施，规范房地产市场行为，进一步促进房地产市场健康发展。
(一)加大收回闲置土地力度，进一步控制房地产用地供应量。目前，己启动了新一轮《建设用地通知书》阶段闲置土地的清理工作，分两批将769宗案件列入了闲置土地调查程序。对于截止2004年3月仍未按规定补充完善建设用地手续，且闲置期间累计满2年的闲置土地，将对这类用地进行清理，无偿收回。
(二)进一步加大经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让的力度。今后经营性房地产项目用地，不论是否位于城市规划区范围内，土地使用权一律按照2002年省政府第79号令的规定实行公开交易；对未列入城市近期建设规划，没有编制控制性详细规划的地块，一律不得出让。从源头上进一步调控房地产用地供应，加强对房地产市场的宏观管理。
(三)新的交易市场投入使用，全力加快房地产登记发证工作。
(四)积极贯彻国家《物业管理条例》，促进广州市物业管理日趋规范。
(五)建立定期公布房地产信息的预警预报机制。
(六)政府将积极引导开发商树立诚信品牌。商品房实行预售制度，人们在购买楼花时恰恰是表现出对开发企业的一种信任。因此，诚信是房地产开发企业的灵魂和生命。随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发企业的品牌、信誉就象企业的生命一样受到重视而不可侵犯。而且这种品牌、信誉是企业多年辛勤营造出来的，来之不易。一些楼盘为了追求短期经济利益而不顾后果的做法，无异于杀鸡取卵，而且对整个房地产市场带来负面影响。
(七)加强对房地产中介市场的管理，加大对房地产中介机构违规行为查处的力度。
(八)加强信息化建设，利用信息化技术增强房地产市场管理的透明度。 |
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