房企回A,万达恒大争当先锋

http://www.cnestate.com  国际金融报  2017/3/21

  
  
  就算房企回归了A股市场,他们也将面临融资渠道缩紧的压力。比起回归A股市场,房企谋求转型,才是最正确的发展模式。
  
  3月16日晚间,中国恒大发布公告称,与深圳市地铁集团有限公司签署战略合作框架协议,将公司下属企业所持有的万科企业股份有限公司1553210974股A股(约占万科总股本14.07%)的表决权不可撤销地委托给深铁行使,期限一年。
  
  业内人士对《国际金融报》记者指出,恒大此举背后,或许是为重组深深房谋求更多的支持。
  
  而重组深深房,正是恒大回归A股市场的重要一步棋。
  
  近年来,随着当下IPO审核加速,内资房地产股(以下简称“内房股”)在港股市场屡遭“低估”,美国宣布进入加息通道更是让内房股的融资优势被削减。
  
  调头回A股,成为国内房企的新趋势。然而,由于政策变化,房企融资渠道收紧,房企回A之路增添了更多变数。
  
  恒大、万达、富力、首创等这些致力于回归A股的房企“老兵”们,谁能够率先“着陆”?依旧是个悬念。
  
  坚持不懈回A
  
  内地房企回归A股的路,漫长且曲折。
  
  截至2017年,已有万达、恒大、富力和首创等多家内地房企拟回归A股。
  
  公开资料显示,2005年在香港上市的富力地产对于回归A股可谓“锲而不舍”,从2007年起开始回A之路,先后四次回A未果,最近一次是在2013年4月。
  
  万达商业也曾分别于2007年、2010年两次筹划A股IPO,但均以失败告终。
  
  最早于港股上市,同时也是最早启动回A计划的首创置业,已在回归之路上经历了长达13年的长跑,四次铩羽而归。
  
  恒大回归A股的想法也是由来已久,试图曲线通过借壳回归A股,与深深房的重组最近有突破的样子。日前,为了加速回归A股的进程,恒大正积极寻找第二轮战略投资者,融资规模约150亿元。
  
  此外,频繁买入金科股权而逼近大股东的融创,也被一些投资者认为带有回归A股的考量。
  
  房企积极回归A股,背后有多重因素,最主要的莫过于公司被低估值。
  
  在港交所挂牌上市的万达商业,就是在挂牌仅仅一年零三个月后便宣布私有化,从港股退市。
  
  万达集团董事长王健林对万达商业私有化的说法是,万达商业估值太低,对不起股东和投资人,一定要私有化。
  
  A股的吸引力
  
  有业内观点指出,房地产行业内,港股更加看重资金的效率和安全性,资金成本高、杠杆率高、收益率低的企业往往容易受到冷遇。A股房地产企业很少因此而受到低估。
  
  上海社科院应用经济研究所城市与房地产研究室副主任顾建发对《国际金融报》记者表示,对比国外市场,国内市场的房产股票热度会更高一些,这样对恒大、万达这些龙头企业来说,有正面的提振作用。“客观来说,对于房地产企业,A股市场目前确实比国外市场美好。中国证券市场是新兴市场,证券化市场有较大发展空间。龙头房企们选择A股重新上市,是必然选择。”
  
  智云咨询房产研究员李达对《国际金融报》记者指出,在港上市的内资股在估值方面确实与A股有较大差距。“对比港股,一般A股可能会有50%-60%的溢价。内地投资者对国内大型房企的认可度普遍较高,估值出现溢价也合理”。
  
  “当然,房企回归A股,更多是为了融资。”李达指出,港股的监管体系较为严格,融资渠道也相对严格。但是在A股,再融资的方式很多。“定增、并购基金、产业基金等都可实现融资,增加房企的现金流”。
  
  有媒体报道称,万达曾预计企业回A后的市盈率将达20余倍,根据万达商业在香港股市退市前12个月的收益率计算,转赴内地上市后,万达股票市值将达到5000亿元。
  
  2016年底,引入300亿战略投资的恒大集团,回A估值高达2280亿。加上首创置业以及富力地产在H股的市值,媒体公开数据估算出,以上4家房企回归A股涉及的总体估值至少在7700亿元以上。
  
  回A难度系数高
  
  回归A股看似很美好,但也很难。从现有的案例来看,成功回归的房企寥寥无几。
  
  易居房地产研究院总监严跃进对《国际金融报》记者表示,笼统来说,房企回A股主要有两种模式,一种是借壳,另外一种是IPO。
  
  “如果细分来看,广义上的借壳其实是指两种,即狭义的借壳和买壳的概念,尤其是买壳的做法比较多,这取决于对一些壳资源的甄别和购买策略。”严跃进分析称。
  
  事实上,自从2010年4月(调控楼市的“国十条”发布)以来,就没有房企通过IPO方式登陆内地资本市场的案例,房企的增发、再融资等动作也一度被暂停。富力、首创等企业的回A之路数次受阻,恒大也希望通过重组深深房,“借壳”上市。
  
  而在此期间,根据业内媒体统计,金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均通过借壳的方式实现上市;金隅股份回归A股,则是通过换股吸收合并河北太行水泥股份有限公司得以实现。而龙光地产借壳回A的尝试,则在去年8月宣告失败。
  
  李达表示,在港上市的内地房企之所以屡屡回A失败,主要的一个原因是内地和香港市场之间的估值落差。
  
  严跃进认为,2016年下半年资本市场管控比较严厉,A股上市的进程有所放缓。“但今年对于此类政策似乎有放松的可能,或许审批节奏在加快,对于排队等候或者递交材料的房企来说是一个利好,回归A股希望加大。对于此类房企来说,获取一个更有价值的融资平台,或许是回A股的最主要考虑”。
  
  同策咨询总监张宏伟告诉则《国际金融报》记者,目前的房地产行业政策调控严格,房企的非自有资金已经禁止拿地,房企的杠杆被降低了。“这样一来,房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升;迄今为止,仍然没有房企直接IPO的案例,在我看来,未来即使借壳上市也将难上加难”。
  
  谁先回来
  
  日前,在上交所首次发行股票正常审核状态企业基本信息情况表中,大连万达商业地产的审核状态变成“已反馈”,序号位于第89位。
  
  与万达商业一起处于“已反馈”状态的包括富力地产(序号102)、同策房产咨询(序号129)、金辉集团(序号143),而南都物业、碧桂园物业、首创置业的审核状态仍为“已受理”,在已反馈的4家房地产企业中,万达商业序号最靠前。
  
  业内观点认为,这标志着万达商业回归A股又进了一步。
  
  “万达商业IPO渠道回归可能需要两三年时间,如果是借壳,最快可能只需要一年。”有券商分析师对《国际金融报》记者指出。
  
  对于目前“回A”的房企来说,顾建发更加看好恒大,“恒大是通过借壳上市,而且有绿地等先例在前,借壳上市,概率会更大一些”。
  
  “就算房企回归了A股市场,他们也将面临融资渠道缩紧的压力。”李达告诉记者,比起回归A股市场,房企谋求转型,才是最正确的发展模式。