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土地供应政策调整的冲击波
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http://www.cnestate.com 2003/9/18
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从房地产市场发展的现状来看，我国土地供应以及房地产市场调控政策的大规模调整已初步显现出其影响效应，并引起了各方面的关注。从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析：
１、土地供应总量将会进一步得到控制
城市政府土地供应宏观调控的主要目标就在于：土地供应过量，宏观经济疲软时，减少土地供应总量；土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量，以市场配置土地资源，以计划弥补市场之不足，实现土地市场供求平衡。鉴于我国目前城市土地市场供应总量迅速膨胀，部分地区已经出现泡沫这一特定背景，控制土地供应总量，无疑是此次土地供应政策调整的重要目标之一。
从供给方面看，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以及国务院下发的《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。
从需求方面来看，由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地将停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。
在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失的目的。
２、一级市场土地成本将会上升
原有使用制度下，城市土地一般采取“生地”供应的形式，土地前期开发工作一般由取得土地使用权的开发商自身来完成。土地供应政策调整之后，城市土地或者集体土地先由土地储备机构予以收购，在此基础上对土地进行“三通一平”、“七通一平”等前期开发工作，纳入土地储备库，然后根据土地市场需求、土地供应计划、城市发展规划等因素，以招标拍卖挂牌等方式投入市场。土地前期开发使得土地上凝结的活化劳动与物化劳动大大增加，土地内在价值也因此有了较大提高。政府“熟地”出让政策下，开发商在支付土地出让金的同时，必须向土地开发机构支付相应的土地开发补偿费用，因此土地取得成本将会有所上升。
一级市场土地成本将会上升的另一重要原因在于土地出让方式的转变。土地供应调整之后，商业、旅游、娱乐、写字楼、商品住宅等经营性用地必须通过招标拍卖挂牌方式出让。与协议出让方式相比，招标拍卖挂牌出让方式的市场化程度更高，竞争相对更为激烈。在市场调节作用下，土地价值将会得到充分的显示，为取得土地开发权，开发商需要付出更高的土地成本。
３、土地供应计划体系加速完善
现行土地使用和管理体制下，城市土地基本处于“需求引导”的分散无序供应状态，缺乏土地利用总体规划、土地中长期供应计划、土地年度供应计划等供应依据。土地供应政策调整以及土地出让方式转变之后，土地供应将严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、土地供应中长期计划、土地供应年度计划、土地收购储备计划等进行运作，因此城市土地供应计划体系的完善愈益紧迫。
２００２年９月，北京市发展计划委员会下发了《北京市土地供应年度计划编制办法（试行）》，加快了土地供应计划体系建设的步伐。这一计划的主要内容包括土地年度供应计划、政府土地收益计划、土地一级开发和收购储备计划。
土地供应计划体系的完善需要相关政策予以配套，土地收购储备制度的建设正好为土地供应计划的编制以及实施提供了有力的支持。政府垄断一级市场土地供应，实行单头供地，避免了土地供应的分散无序，切实具备了按计划供地的前提条件。
４、土地二级市场在一段时期内将比较活跃
城市土地供应机制的优化和完善需要较长的时间，现阶段受原有土地使用制度惯性的影响，城市土地收购范围比较有限，未能完全垄断土地一级供应。目前，仍有相当部分城市存量土地为国有企事业单位占有，对于这一部分土地，原有制度规定土地占有单位可以通过补交土地出让金形式取得占有地块的开发权。为避免土地储备机构将其纳入收购范围无偿或低偿收回，这部分用地占有单位势必会在新政策出台之后的一段时期内，以土地作为合作条件，与开发商进行合作开发，以最大限度地获取土地收益。
另一方面，随着政府对闲置用地以及烂尾工程处置力度的加大，其中的很多存量土地资产需要通过转手、合作开发等形式加以盘活。
上述两类存量用地的开发及盘活，将在新政策实施之后的一段时期内，促使土地二级市场出现相对活跃的局面。
５、土地资源将逐渐向优势发展商集中
供应政策调整之后，土地通过招标拍卖挂牌方式进入市场，出让的市场化程度有了很大的提高，加上土地资源的稀缺特性，土地一级市场的竞争将会更加激烈。开发商要在竞争中保持优势，就必须对项目地块周边环境、宏观环境、微观环境等因素进行深入的研究分析，在遵循地块规划设计条件的前提下，力求充分挖掘地块的自身优势，实现土地开发的最优化。这就要求开发商必须具备较高的专业运作水平，包括地块的可研分析、交易运作、规划设计、开发建设、销售策划等环节。
同时由于招标拍卖挂牌出让，与之前的协议出让相比，对开发商的资金实力要求也有了很大的提高。开发商必须在招标、拍卖、挂牌出让成交之后的一段时期内，向城市政府及土地开发者支付土地出让金及土地开发补偿等费用，才能办理土地的过户手续，取得国有土地使用权证。
优势发展商，一方面具有高水平的专业人才，能在产品规划设计、营销推广等方面不断进行创新，打造定位准确的产品；另一方面具备强大的资金实力，能够保证项目运作的资金需求。可见，土地资源向优势发展商集中具有一定的必然性。
６、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳
土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。 |
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