•  
    试水公募资产证券化 世茂65亿融资大单背后的金融创新

    http://www.cnestate.com　 观点地产网　 2017/4/27
    　　一向在资本市场拥有较高财技的世茂，最近又做了一件“新鲜事”。
    　　
    　　4月25日，世茂集团宣布“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”项目获得中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》（中市协注[2017]ABN7号），注册金额为65亿元。
    　　
    　　该资产支持票据的获批，标志着全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目正式出炉，这也是世茂首次试水公募ABN。
    　　
    　　对此，有分析人士对观点地产新媒体指出，这是国内银行对商业地产方面推出的融资形式，对于标的的要求特别高，而上海国际广场由于区位优势和资产估值是比较好的项目，是重要的驱动因素。
    　　
    　　世茂一直在金融创新方面表现十分突出，近两年来，相继推出全国首单物业费ABS和首单购房尾款ABS项目及全国最大规模酒店资产证券化项目。
    　　
    　　此前世茂房地产执行董事兼副总裁汤沸也透露，世茂将继续在房地产金融方面进行探索，并尝试非住宅方面的资产证券化。“例如酒店、自持商业物业的资产证券化等，也包括可能对库存产品的证券化探索。”
    　　
    　　世茂65亿融资大单
    　　
    　　该资产支持票据的获批，意味着世茂今年再获一笔65亿元的融资大单。
    　　
    　　世茂方面透露，本次的融资标的项目为世茂集团下属的上海世茂国际广场，而兴业银行作为上海世茂国际广场ABN的主承销商，旗下子公司兴业国际信托担任本项目的受托机构和发行载体。
    　　
    　　据了解，资产支持票据（ABN）是一种以企业基础资产所产生的现金流作为还款支持的融资工具，可以一定程度上实现从传统的借款人信用向资产信用的转移。
    　　
    　　世茂是次试水的ABN融资，除了对企业的信用评级较高之外，对标的资产估值要求比较高。
    　　
    　　观点地产新媒体翻查资料发现，标的上海世茂国际广场无论从地理位置还是资产估值都是不错的优质项目。该项目获中诚信国际信用评级有限责任公司的AAA级评级，另有兴业国际信托、大成律师事务所、上会会计师事务所、万隆资产评估公司等机构参与该项目。
    　　
    　　从地理位置上看，上海国际广场标的的资产估值非常高。资料显示，上海世茂国际广场位于上海商业地产最火热的南京路步行街，与其周围的上海市第一百货商店、东方商厦、新世界城构成南京路的购物黄金三角。
    　　
    　　上海国际广场物业共投资30亿元，总建筑面积为17万平方米，由主塔楼、裙楼及一个开放式广场组成。该项目自2002年7月建筑项目开始动工，2004年10月18日主体结构封顶，成为当时浦西第一高楼。2007年1月建筑项目完工；2007年5月底，二期商场开始营业。
    　　
    　　不过，从财务报表上看，数字并不太理想。根据世茂房地产最新发布的年度报告显示，2016年上海世茂国际广场营业额为1.36亿元，同比2015年1.6亿元减少15%。世茂方面表示，由于上海世茂国际广场于2017年开始装修部分租约到期未续约，造成租金收入暂时下降。
    　　
    　　另一方面，从世茂公布2016年度报告中的收入结构中看出，其中94.8%的收入来自物业销售，另外5.2%来自酒店经营、商业物业租赁及其他业务。
    　　
    　　分析人士指出，住宅是世茂当下的主要收入来源，但商业、酒店的战略价值不可忽视。不过商业和酒店的投资周期较长，一面是重要在战略价值，有稳定收益的优良资产，一面是大量的资金沉淀，资产流动性不足。房地产资产证券化可能是世茂解决现有问题的最优方案。
    　　
    　　试水公募资产证券化
    　　
    　　世茂本次成功试水公募资产证券化，原因主要是“随着市场上类似的资产证券化产品不断涌现出来，主要影响因素并非是资方业务模式的发展创新，而是来自监管层的放宽。”
    　　
    　　数据显示，交易商协会自2016年推出信托型ABN以来，累计已支持44家企业注册ABN近700亿元，发行规模近500亿元，基础资产类型涵盖租赁债权、企业应收账款、基础设施及公用事业收费收益权、商业物业租金、银行贸易融资类、互联网消费金融等大类资产。本次交易商协会推出优质商业地产的资产证券化，进一步助力企业拓宽融资渠道，降低融资成本，盘活存量资产，优化财务结构。
    　　
    　　据中债登《2016年资产证券化发展报告》显示：2016年全年，兴业银行发行落地资产证券化产品规模合计1539.27亿元，占全国资产证券化产品规模的18.28%，帮助诸多企业盘活了存量资产。
    　　
    　　作为金融创新的产物，资产证券化不仅为原始资产拥有人优化了资产负债结构，也为投资者提供了一种全新的能够带来稳定收益的金融产品。
    　　
    　　首单商业地产公募资产证券化已经是世茂金融创新的“第四单”。2015年8月及11月，世茂分别推出了国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品，2016年又推出酒店资产证券化。
    　　
    　　结合现状，相比住宅目前国内商业物业的空置率较高，在供给侧改革政策下，如何盘活存量，如何激活巨额沉淀资金显得尤为重要。
    　　
    　　世茂集团董事局副主席许世坛表示，此次携手兴业银行推出的上海世茂国际广场ABN项目，是世茂继近几年一系列资产证券化项目后，在房地产金融领域的又一次重大突破；世茂有较多的优质资产，后续会持续关注资产证券化市场，持续开拓房地产领域的金融创新，进一步降低融资成本，以保持企业健康发展。
    　　
    　　大力推动金融创新的背后既隐射出世茂企稳的经营心态，同时也是这家企业应对利润率和销售下滑的资本手段。对开发商来说，除了土地代价，融资成本无疑是制约利润的另一个重要因素。
    　　
    　　在利润率连年下降的背景下，世茂需要借助资本手段来达到利润天平的倾斜。除金融创新外，世茂正通过发行低息长期票据、赎回高利息票据的手段严控融资成本。
    　　
    　　据观点地产新媒体了解，世茂房地产全资附属公司上海世茂建设有限公司先后于2015年9月及10月发行60亿元的5年期境内公司债券及14亿元的7年期境内公司债券，票面年利率分别为3.9%及4.15%，该等发行的融资成本为业内票面利率最低的公司债券之一。