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魏后凯：中国房地产市场是不完全的 没把农村纳入
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http://www.cnestate.com 中国网 2017/5/12
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中国社科院8日就《房地产蓝皮书》举行发布会，中国社会科学院农村发展研究所魏后凯老师在会上表示，目前为止，中国的房地产市场是一个扭曲的，是一个不完全的市场，某种程度上讲还只是一个城市的市场，没有把农村纳入进去，难道农村有这么多人住在那里就不应该有房地产市场吗？
详文如下：
魏后凯：今天讲的题目是如何有效解决大城市房价过高，上涨过快的问题。今年的发展报告来看，去年的数据来看，应该还是房价地价都是上涨过快。从去年来看，商品房的均价是上涨10.1%，地价上涨11.3%，而且从去年的地价来看上涨7.91%，重点检测的城市是上涨10.08%，很多都是两位数。为什么说我们房价地价上涨过快，就是跟经济增长速度来比，跟我们城乡居民的收入的增长速度来比，去年我们的GDP的增长速度是6.7%，国民总收入增长幅度是6.9%，都在7%以下，经济进入了新常态，增速都放下来了，但是房价都高于GDP和国民收入的增长速度。去年人均居民可支配收入增长6.3%，但是我们城镇居民实际增长只有5.6%。也就是说商品房房价去年尤其是住宅和城镇居民收入增长和支配收入增长是1.2%，高于它的一倍。这点来讲，去年的房价也好，地价也好上涨过快。
魏后凯：上涨的原因在哪？我想主要三点。一是房地产蓝皮书看出来，去年的土地供应的下降，主要两个方面，城市土地供应下降，主要的检测城市建设用地供应量下降3.72%，住宅的用地下降12.93%，保障性住房用地下降38.14%。另一方面，我们中央提出来农村集体经营性建设用地同等入市，但是推进比较慢。二是目前为止我们投资投机性的需求，比如雄安新区一发布房价就查上来了，投资性投机性，在老百姓(43.340,0.18,0.42%)没有投资渠道的情况下不敢再提需求了。三是结构性的原因，我们城市两级分化，大城市过度膨胀，中小城市在衰弱。房价过高过快主要是大城市，大中城市。我们的小城市、小城市的价值并不是太快，建了房卖出去。原因在哪？就是中小城市、小城市和大城市的差距太大，我们的服务相对落后，我们的小城镇、小城市缺乏产业支撑，没有更多的就业岗位。假如我们的小城镇，我们的公共服务和产业能够和北京一样，能够有更多的就业机会，这些人都会往这些大城市跑吗？像欧洲一样，小城镇很多农村那里面有就业岗位不是挺好吗？所以我想房价上涨过快主要是三个方面。
魏后凯：我们想房价上涨过快是导致中国居民财富差距拉大的重要内容，现在尤其是大城市房价过高、上涨过快，居民财富急剧拉大，对实体经济也产生了一定的影响。怎么有效解决房地产价格过高，大城市价格过高上涨过快的问题，我想主要就是要用城乡统筹的理念，来建立一个长效机制，这个长效机制也是我们这次研讨会的主题。房地产价格应该在居民的可支配的范围内，上涨幅度应该不能太快太大，也就是应该低于居民收入增长幅度。随着经济的上涨，从国际经验来看，房价肯定是要上涨的，但是上涨幅度不能太大，应在可支配的能力范围内，不高于居民收入增长。
魏后凯：怎么解决这个问题？一是尽快建立房产税，通过房产税来解决房地产的问题。纽约的房产税有关资料说能达到12%，这也是一个天价，一般都在1%以下，当然也有的国家超过1%，在2%以下。假如是1%，500万要交5万，每年都要交，这对房价调控是很重要的措施。另外，我认为建立一个以租为主或者是只租不卖的住房保障体系。住房保障体系我认为建了房以后没完没了卖给老百姓，保障体系应该是以租为主，现在是只租不卖。另外，我认为要大力振兴中小城市、小城镇，只有小城镇基础设施、公共服务和大城市一样，基础公共服务均等化了，在中等城市小城镇又有就业岗位，又有更好的生态环境，房价又便宜，大家才愿意去。尤其是我现在在思考一个问题，小城镇、村庄我认为可以搞别墅化的思路，推进我们的城镇化的建设，来解决我们的住房问题。建立城乡统一的思想，认真落实中央地区的城镇农村集体经营性建设用地，这个范围要放开。
魏后凯：目前为止，中国的房地产市场是一个扭曲的，是一个不完全的市场，某种程度上讲还只是一个城市的市场，没有把农村纳入进去，难道农村有这么多人住在那里就不应该有房地产市场吗？但是现在我们没有考虑这个问题，中央要提高农民的财产性收入，我觉得这里面会受很大的限制。应该建立城乡统一的土地市场。我想通过这四个方面建立一个长效机制，有效解决大城市房价过高、上涨过快的老大难问题，来促进房地产市场急需健康稳定的发展。
由于时间的关系，我就讲到这里，谢谢大家。 |
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