3133亩商住地块将入市 青岛土地市场酝酿大动作

http://www.cnestate.com  经济导报  2017/5/24

  国家统计局5月18日发布4月份70个大中城市新建住宅价格指数,青岛新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅回落0.6个百分点。
  
  虽然青岛房价环比涨幅下降,但毕竟仍在上涨,且目前市场库存较紧张。“目前青岛的库存只有6到9个月,整体库存较少。”青岛知名楼市分析人士、平安好房运营总监张斌对经济导报记者说。
  
  让人宽慰的消息是,青岛正在对土地市场进行大动作。本月初,该市首次实施了“限地价、竞房价”的土地出让模式。而且,青岛方面还表示,将在近期出让49幅、3133亩商住地块。“如果加大土地出让量,并继续执行‘限地价、竞房价’的土地出让模式,未来可能取得较好的调控效果。”张斌说,这或是应对房价、地价轮回上涨的一个较好手段。
  
  市场供应紧张
  
  “我们楼盘目前没有普通住宅,在月底会新开一部分产品。”20日,在青岛高新区世茂公园美地售楼处,置业顾问王俊美向客户介绍说。她同时补充道,“不仅是我们这个楼盘暂时没货,目前高新区几乎所有的楼盘都没有产品销售。”
  
  世茂公园美地的产品包括高层、小高层、别墅等,位置在青岛高新区正阳路以南、华贯路以西,距离青岛主城区较远。但从去年下半年开始,伴随着青岛全城房价大幅上涨,青岛高新区的房价也上涨不少。各楼盘平均销售价格从去年初的每平方米六七千元,上涨到每平方米1万元左右。
  
  王俊美说,世茂公园美地是精装修产品,价格相对高一些,即将开盘的高层价格在1.3万元/平方米左右。而经济导报记者注意到,在2016年年初,该楼盘高层的售价不过6000元/平方米左右。
  
  在与世茂公园美地相邻的领秀珊瑚湾,置业顾问李宁说,目前该楼盘同样无货可售,“近期可能会有2栋楼开盘,开盘均价可能在1万元左右。但具体开盘时间未知,要看拿预售证的时间。”经济导报记者注意到,在去年年初,该楼盘价格同样只有6000元/平方米左右。李宁与王俊美所说的类似,“目前高新区几乎没有楼盘可售。”
  
  随后,经济导报记者又来到青岛高新区华仁金都华府、金科阳光美镇等楼盘,得到了类似答案,目前无房可售,后期还有待售产品,但具体开盘时间未定。
  
  预售价格不得大幅上涨
  
  青岛高新区供应短缺的现象,是青岛房地产市场的一个缩影。
  
  据克而瑞青岛机构统计,2016年10月至2017年3月青岛市商品住宅存量持续下降,近期已经下降至10个月以内。张斌也表示,目前青岛的住宅库存只有6到9个月。“从各个楼盘案场反馈的情况看,实际的库存去化周期可能更短。因为很多楼盘的网签都受限制,一些已售产品尚未网签,导致数据出现失真。”
  
  合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者表示,青岛市场与济南(楼盘)市场类似,在限购限贷的调控政策下,网签量大幅下降,且部分楼盘网签受到限制,导致目前的库存去化周期意义不大。但确定的是,目前济南、青岛整体的库存都很紧张,买不到房子的现象比较普遍。
  
  青岛房地产行业多位人士对经济导报记者表示,青岛住宅市场供货紧张的一个原因是,相关部门加强了对预售证的监管,以限制价格大幅上涨,这导致部分楼盘无法办理预售证,或者消极对待申请预售证。
  
  市场上流传的一份青岛市国土资源和房地产管理局下发的通知显示,对于涨幅明显过高且不接受价格指导的房地产项目,房地产交易管理部门可暂缓办理预售证;开发商申请办理预售许可的项目,价格应参照本项目前期上一年度同期销售价格、同质可比楼盘地价、房价占比等因素综合确定预售申报价格,不高于上一年度均价最高月份的本项目销售价格(或同质可比项目销售价格)。
  
  为了防止出现开发商将价格转移至车位、装修等,前述通知特别要求,含装修的住宅,网签合同必须标明装修总价,不得通过提高装修价格抬高房价,也不得强制捆绑车位、储藏室销售变相提高房价。
  
  土地调控放大招
  
  通过限制预售证的办理来限制房价上涨,这样的调控立竿见影。但这样的调控也有副作用,目前市场供应紧张就是副作用之一。“从根本上说,调控房地产首先要调控土地,要加大土地供应量,并防止出现地价大幅上涨。”张斌分析称。
  
  目前,青岛已对土地市场放出大招。本月11日,青岛高新区有4宗商住用地和1宗工业用地挂牌出让,这些土地首次尝试了“限地价、竞房价”的出让模式:当竞买报价达到或超过最高限价后,网上土地竞价中止,转入网下竞商品房销售价格。
  
  在这样的土地出让模式中,所有参与拍卖且同意最高限价的开发商,均可参与网下现场竞商品房销售价格报价。若只有一家竞买人参与竞房价,则土地直接以最高限价成交,而不再限定商品房价格;若参与竞价单位达到两家或两家以上,则现场开始竞商品房销售价格。
  
  在竞商品房销售价格之前,出让人将会设定一个特定的、合理的商品房销售价格,并密封后现场交予公证处保管。在竞价过程中,并不是谁竞价最低谁拿得土地,而是谁最接近提前设定的价格谁拿得。每个竞买人只有一次报价机会,竞买人报价需以阿拉伯数字形式,精确到小数点后两位,小数点后最后一位数不得为0。如果两位竞价人所报价格与设定价格的正反差价相同,则由报价低者拿地。若两家或两家以上竞买人报价相同,则由相同报价的竞买人再次报价。
  
  另外,青岛日前发布《青岛市近期拟招拍挂出让商住用地预公告》,该市有49宗商住用地将集中入市,总面积达3133亩。其中包括市北区12宗、李沧区6宗、崂山区4宗、城阳区8宗、高新区5宗、黄岛区8宗、即墨市6宗。
  
  效果值得期待
  
  在青岛5月11日拍卖的5宗土地中,并未出现“竞房价”的结果。因为,这5宗土地被要整体出让,且竞拍人须提供“2016年度世界品牌500强”的证明材料。由于这5宗土地中包含工业用地,再加上世界500强的限制,使大部分开发商望而却步。最终,当日土拍只有海尔地产集团及青岛海尔(600690,股吧)特种电器有限公司联合体报名,这5宗土地最终以8.46亿元的价格被摘牌。其中,工业用地成交土地单价375元/平方米,商住类用地成交楼板价3000元/平方米。
  
  虽然并未出现“竞房价”,但张斌对“限地价、竞房价”的土地出让模式依然有所期待。“在这种土地出让模式中,政府没有最大程度地获取土地出让收益,并将开发商的未来利润也控制在合理水平,既不能不让开发商赚钱,也不让其获得暴利,这是在让利买房人,有助于房地产市场趋于平稳。”
  
  另外,即将入市的3133亩商住用地也很受期待。“这些土地分布比较均匀,在各个区都有,这有利于缓解市场对土地的需求。”张斌说。
  
  经济导报记者注意到,今年4月份,住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,提出保证住宅用地供应平稳有序,并从供地的规模、结构和时序以及出让土地竞价方式上进行具体要求。
  
  在土地竞价方式上,要灵活运用“限房价、竞地价”,“限地价、竞房价”,超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。而青岛“限地价、竞房价”的土地出让方式,正是基于该要求而作出的,这或许值得其他城市参考借鉴。