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杭州热点区域楼市大比拼
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http://www.cnestate.com 摘自 今日早报 本网编辑部报道 2003/10/23
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自1999年至2002年，杭州开始形成多角度分割的市场格局，在杭州的东南西北中5个方位上均出现强势的名牌楼盘，并形成强势地产板块，这就是我们通常所说的几大楼市板块：市中心板块、城西板块、城东板块、城北板块、城南板块、三墩板块、闲林板块、钱江南岸、良渚板块。
中心城区放射状市场格局形成
市中心板块：永远的绩优股
在前几年，市中心绝大多数楼盘因为规模小而难有小区环境的塑造，为控制总价而紧缩单套面积，以至功能不全，比如没有阳台没有储藏室、客厅很小、进深很大采光不佳等，目前单价4000—6000元的很多二手房都集中在这一档次，但这是与市中心的地段品质不相称的，故自去年以来，市中心出现多个规模较大的高价高品质楼盘，如白马公寓、广厦绿洲花园、金都华庭等，一出场便受到了市场的热烈追捧。近两年市中心7000元以上价格的楼盘层出不穷，不少楼盘还在短时间内突破了万元大关，这是多年积聚的市场需求的释放，也是价值回归的体现，以至很多购房者得出这样的印象：“如果楼市进入调整期，市中心楼盘也一定不会跌。”
受良好市场氛围的鼓励，目前市中心及次中心的许多项目正在加紧开发中，不过值得注意的是，市中心楼盘规模仍以“小打小闹”的中档楼盘居多，而且高层楼房越来越多，多层的住宅基本终结。
周边项目：大学苑、健康公寓、定安名都、河滨花园、世贸丽晶城
城东：人气聚集占先机
城东房产随着“城市东移”战略的实施，变得越来越俏。最近两三年中，此地推出的房源并不多，也就景和苑、凯旋苑、采荷人家、万家花园、三里新城等四五个楼盘，楼盘开发数量较少，而且万家花园与三里新城主要以经济适用房为主。而据调查，目前景芳、采荷、南肖埠一带的居住人数约有10多万人，绝大部分住的是1999年以前落成的旧房子，10多万老居民户的换房需求相当强烈，且大部分居民对原居住地都有着相当大的认可度，因此供求矛盾在一定时间内还将存在。
2002年城东中小型新盘开始逐步涌现，供应总量接近70万平方米，目前南肖埠一带为城东区域的第一大精品小区聚集地，新建商品房价格已超过6000元／平方米；同时机场路、天城路一带新开楼盘也较为集中，且由于文晖大桥的贯通，交通进一步便利，云集了美达·天成嘉苑、红树林花园、钱塘·沁园、三华·天运、广利佳苑等新盘，已开楼盘均价接近5700元／平方米，目前的销售基本全线飘红。
从长远来看，城东区块还将有所作为，江干区从2000年到2010年的城区规划中，沿火车东站、三里亭、天成路一带的区块内有大片的居住规划区域。其中天城居住区块的规划范围东起铁路，西至石桥路，南起艮山西路，北至德胜路，总用地达399.32公顷，用地性质为居住用地。按此规划布局，天成居住区将划分为5个居住区块，总用地174.90万平方米，住宅建筑以高层和多层相结合，估计可以逐步缓解区块内的供求矛盾。
周边项目：钱塘·沁园、三华·天运、广利佳苑、文景苑、采荷人家二期
城西：断层之后有冒尖
城西板块在1998年—2001年因为蒋村的开发确实出尽了风头，但经过近4年的开发建设，且受地质影响，城西可开发的土地资源日益减少，城西开始慢慢退出土地投放市场，2001年仅推出了紫金港附近的一宗140多亩的地块，占2001年土地总量的14%，而2002年索性土地投放呈现空白。尽管拥有一大帮的“城西迷”，但受土地投放量的影响，城西新上市的楼盘屈指可数，仅世纪新城、西溪紫金庭园、山水人家等有限的几个楼盘在不紧不慢地吊着城西痴迷者的胃口。不过这种局面在今年又有所改变，大专院校基本搬入近郊的大学城，腾出的土地基本上用于房地产开发，今年该板块已成功出让原物资学校地块26.23亩、原计量学院地块118.85亩、原电子工学院地块66.77亩等地块，这些土地的用途多为住宅开发，加上新近亮相的华都·兰庭国际、兴财·雅仕苑高层项目、中兴景城花园和文三路几个待建项目，供应量确实有点可观，不过值得注意的是，从以上几宗土地的成交价来看，每亩土地的价格都在700万元以上，将如此高的土地成本计入房价中，以后城西部分区域房价上涨的可能性极大。
周边项目：世纪新城、西溪紫金庭园、兰庭国际、中兴·景城花园
城北：价格适中是优势
城北地区历来是杭州的重工业基地，这里工厂多、污染大，整个天空灰蒙蒙的，给杭州人留下的印象一直灰不溜秋，整个板块一直受到开发商和买房人的冷落。但时过境迁，随着杭州市实施重工业企业“退城进郊”的战略，城北地区离市区近、各项配套完善、房价不高的优势悄然显现，吸引了不少购房置业者，一些开发商也因看到了巨大的市场潜力而欣然进驻。
现在的城北，以大关路为界分成两个档次。大关路以北地区，房价大多还在5000元／平方米上下，而过了大关路，基本上都要赶超6000元／平方米了，朝晖和德胜两大住宅区的形成，也使得城市核心区域不断北移。作为拱墅区未来区域中心、京杭大运河文化建设重要组成部分的信义坊步行街，也已开街亮相，这条集“逛、玩、游、购”于一体的具有时尚精品特色的商业街的开出，将改变城北区域无休闲中心的状况，目前已开始带动周边商业物业升值，城北正以前所未有的魅力吸引着购房者下单。
周边楼盘：蓝色霞湾、朝晖现代城、金都·清宸公寓、都市枫林、水印康庭、名城左岸北苑
钱江北岸：最受期待的高档板块
从整个杭州的发展趋势来看，除了西湖边、黄龙区域，今后杭州城区内最好的地段就属于钱塘江北岸了。依托着钱江新城的高起点规划，加上政府对这一区域及其周边土地的严格控制，钱塘江边，尤其是北岸从艮山门到复兴路一带，能真正建造江景住宅的地块屈指可数，而这些地块的开发商又由于土地的稀缺性及钱江新城的高层建筑，不约而同地选择了高档精品住宅的定位，以钱江新城的高档次配套及大量绿色空间，加上钱塘江边的清新空气及玉皇山、凤凰山、八卦田的美景，再加上由高架桥连接的便捷交通，钱塘江北岸最有可能成为杭州的中央居住区，部分楼盘甚至立志要打造全国一流江景房。
从目前供应看，沿钱塘江北岸，从一桥至二桥之间（包括钱江新城）的江景楼盘屈指可数，目前只有中庆房产的好望角、绿城的春江花月等个别楼盘在售；不过今年以来钱江新城内住宅用地的推出速度明显在加快，截至目前为止，已推出三宗共270余亩土地，加上目前备受关注的金色海岸有将近22万平方米的供应量，虽然项目不是很多，但是由于现有项目开发规模均较大，未来几年内市场的供应量仍旧较为可观。
周边项目：春江花月、金都华府、江枫苑、金色海岸
郊区板块将迅速成为热点
如果说以上区域的住宅发展是老城区的一个全面提升的话，那么，三墩、良渚、钱江南岸、闲林等地区则是近几年才新兴起来的郊区住宅热点区域。
在近郊住宅的冲击下，各板块紧随“南新、北秀、东动、西静、中兴”的战略产生消费排序的变化，次板块将迅速成为热点板块：
三墩板块———后城西时代的第一战略区，未来规划最完备的城市新板块，也是目前近郊板块中经济适用房量最大的板块。
由于中心城区土地日渐稀缺的限制，大批急需购房的人群把眼光向核心区以外的幅射区延伸，其中三墩区块今年发展最为迅猛。
总体来说，三墩板块从几年前的无人看好到现在众人疯抢，导致板块逐渐成熟，有其自身的理由：从区位上来看，三墩位于城西延伸段，与新浙大毗邻而居，可以看成是城西区块的自然延伸，在交通、配套设施上可以共享；其次，入驻开发企业的带动作用不容忽视，三墩板块楼盘目前以多层为主，楼盘分布较为集中，加上在经济房项目“都市水乡”的价格引爆下，配以全方位的大型市政配套，去该区块购房的人大量增加。
在一级市场上，三墩板块的广阔前景使得该区块土地深受青睐：6月下旬，紫金港东面申花路地块现场竞价40余轮方尘埃落定，楼面地价达到2639元/平方米；9月下旬，三墩地区推出的19、20号地块又一次得到了不少知名公司的争夺，楼面价分别达到2267元/平方米和2280元/平方米，业内人士预测，以招标地价计算，届时房价将要卖到5000元/平方米左右。由此可见，三墩板块是目前杭州楼市的一大热点，而且还将持续一段较长的时间。
周边项目：亲亲家园、铭雅苑、文鼎苑
良渚、勾庄板块———迅速崛起的“可实现住宅”板块
前两年，该板块由于所处的区域离城区较远，不少的业内人士普遍不看好，但事实上，该区域内由杭州佳苑房地产开发有限公司开发的楼盘玉都佳苑，今年以2550元／平方米的超低价位推出之时，确实引来了不少的购房置业者，其中90%以上均来自老城区，成了买不到经济适用房的购房人的最佳选择，不少购房者反映：性价比高是其吸引买房人眼球的主要法宝。
从目前来看，在良渚组团中，各镇的房价目前普遍还不是很高，均在2500－3000元／平方米之间，与杭州市区最近的勾庄地区，价格则也仅在3000元／平方米上下，而从未来看，它同样也有着不小的潜力，将来这里会形成一个依托良渚遗址管理区为核心的人文化社区，其房价潜力也将会慢慢地显现出来。
据悉，虽然这里目前的在售项目不是很多，但不少土地却已经“名花有主”，进一步的开发只是个时间问题。受到市场供求关系以及三墩等地区进一步开发对本地区客户的分流影响，良渚地区的房价有望在近期内保持平稳势态。
周边项目：玉都佳苑、天阳棕榈湾、中国良渚文化村
钱江南岸———楼盘最为“扎堆”的板块
钱江南岸楼盘最近“扎堆”释放，在近半年内，银色港湾、临江花园一期、钱江湾花园、通策广场、彩虹城二期、太阳国际公寓等项目纷纷入市，加上年内即将面市的贺田·尚城、临江花园二期、长岛之春、同人·春江时代、白金海岸、锦绣江南等10多个项目，这些项目大多在年内或明年初上市销售。一时间，钱江南岸地区供应量急剧增加，总推量达到200万平方米以上。由于供应量巨大，个个新盘又相邻甚近，市场放量的迅猛增加自然也就难免出现短兵相接的巷战。
周边项目：春江时代、白金海岸、太阳国际公寓、彩虹城、长岛之春
闲林、西溪板块———低密度住宅最集中的板块。
这是令杭州业内人士都在担忧的超级板块：近3万亩的土地储备、超低的土地价格、天然的自然环境、趋同的定位等，如此庞大的开发量，让人吃惊，其强大的阵容不容低估。
因拥有足够的土地存量和优良的环境，不少别墅、排屋项目扎堆儿于此，从闲林板块的楼盘布局看，主要有两大组成部分，一是02省道两侧；这里是整个闲林板块楼盘分布最为集中，也是总量最大的部分。如绿城桃花源、金成江南春城、华能西溪山庄、金都雅苑、爵士风情等大盘均分布于此；第二大组成部分是五常地区，比较知名的有大华西溪风情，华立江南水乡和通策五常水乡，都是动辄千亩以上的超级大盘。目前还有许多开发商仍然在观望，不敢轻易启动，因为该板块的楼盘比较适合定位于杭州的“第二居所”，但如此大的量杭州购房置业者能否消化？确实还有待于时日。
周边楼盘：大华·西溪风情、华立·江南水乡、西溪山庄、金成·江南春城
从各板块的商品房产品诉求来看，市中心板块和城郊板块同样“泾渭分明”。市中心板块商品强调区位、地段和交通、配套等传统优势，强调居家与工作的便利，强调闹中取静等；而城郊板块产品则大打景观、自然、生态、人文牌，强调低密度、低容积率、高绿化率等，凸显生活品位和家居品质，同时也对日益完善的交通状况表示依赖。 |
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