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    莱蒙地产转折之路 融创之后133亿再售197万平资产大包

    http://www.cnestate.com　 观点地产网　 2017/8/16
    　　停牌又复牌近一个星期后，莱蒙国际终于揭开了其“潜在非常重大出售事项”的谜底。
    　　
    　　如今众多房企都在为规模而到处攻城略地，莱蒙却反其道而行，将原本在一二线城市拥有不少令人“眼热”资源一再甩卖，在向融创转手过若干项目一年后，莱蒙此次又打算转手8个项目，但这次买家已不再是融创。
    　　
    　　8月15日晚上，莱蒙一纸公告宣布，已与和昌集团订立买卖协议，计划将旗下4个目标公司的全部股权及贷款以约133.26亿元代价售予和昌集团，就此将位于深圳、广州、杭州、南京等6个城市的8个项目，总计约197万平方米体量的物业转让。
    　　
    　　事实上，去年与融创交易过程中，后续有部分项目停止了出售，但由于此次莱蒙并未在公告中详细列明出让标的项目的信息，因此并不确定此次资产转让中是否涉及与融创未竟的交易标的。
    　　
    　　而一年前将若干项目卖给融创时，莱蒙的管理层曾表示会继续寻找更好资源，提高销售，但目前再度大举抛售物业，尚未寻到新项目的莱蒙，手上原有项目已卖得差不多了。
    　　
    　　其实，近两年转型过程中的莱蒙卖出资产已成为其实现资金回流同时调整债务的主要方式。
    　　
    　　值得一提的是，由于有了去年融创的先例，加上提前停牌预告，市场上其实已猜到此次莱蒙资产转让的一二，同时对于此次交易的买方——和昌集团也极为关注。
    　　
    　　133亿的合作
    　　
    　　“通过此番合作，莱蒙国际将持续降低负债，优化资产结构，并借力于充沛的资金优势，加速向房地产+大健康的投资及转型。”这是资产出售公告发布后，观点地产新媒体联系莱蒙相关负责人得到的回复。
    　　
    　　与去年将同类资产包卖给融创时的目的一致，莱蒙国际此次再度大举出售资产，调整债务结构是主要原因。
    　　
    　　据公告披露，莱蒙与和昌集团在8月15日正式签订了买卖协议，就此向和昌出售4家目标公司的股本权益，包括泰祥的全部股本、常州莱蒙79%股本、深圳水榭花都25%股本及南昌莱蒙19%股本。
    　　
    　　而常州莱蒙余下的21%股权、深圳水榭花都余下75%股权及南昌莱蒙余下51%股本权益均由此次交易涉及的另一间目标公司——泰祥间接拥有，意味着交易完成后，和昌将拥有这4家目标公司的全部股权。
    　　
    　　该4家目标公司均直接或间接拥有位于深圳、杭州、南京、广州、常州、南昌6大城市，处于不同开发阶段的8个物业项目，估计净可售或可租赁的总建筑面积为197万平方米。
    　　
    　　至于出售的总代价则约为133.26亿元，包括两项，一是物业资产的价值，约为106.72亿元，二是目标公司的贷款，总值约26.54亿元。
    　　
    　　观点地产新媒体了解到，在此次交易的资产中，莱蒙特意将其中深圳项目含有的部分商铺、康乐中心、绿化层以及停车位等物业划除，不作为买卖协议中的交易内容，这些除外物业将在协议买卖协议签订后8个月内从目标公司中转出。
    　　
    　　值得注意的是，此次交易将分两步进行，首次将转让80%的股权，6个月后再转让20%股权。在首次转让完成后，莱蒙还继续间接持有泰祥、常州莱蒙及深圳水榭花都各自20%股权及南昌莱蒙14%股权，但各目标公司已不再是其附属公司，财务业绩也不再于其综合财务报表综合入账。
    　　
    　　而在首次完成至和昌偿付代价最终金额余款期间，莱蒙仍有权在目标公司集团各成员公司保留一个董事会席位，且所提名的董事有权要求检视该公司财务资料，任何买卖股权的事宜须取得董事会一致同意。
    　　
    　　在买卖协议签订后的三个月内，莱蒙还需召开股东大会，以供股东批准该项交易的进行。
    　　
    　　对于此次的交易，莱蒙在公告中形容，为调整业务策略及变现具有长远发展周期的物业项目“提供一个理想的机会。”
    　　
    　　并称：“董事相信，该等交易可提升本公司的资产净值，释放该等资产之价值，而近年来有关价值并未能在股价完全反映出来，从而为股东创造价值及提供最佳回报。该等交易亦将改变本集团的现金状况，减低本集团整体借贷水平，使本集团可为其营运及日后可能出现之潜在新投资机遇腾出资金。”
    　　
    　　观点地产新媒体查阅公告了解到，此次的资产抛售，确实为莱蒙带来了可观的回报及收益。
    　　
    　　按和昌需为交易偿付的约133.26亿元（相当于153.24亿港元）代价计算，莱蒙在此次交易中所得的款项估计为153.2亿港元，据此，莱蒙预计可获得未经审核除税前收益净额约79.3亿港元。
    　　
    　　而对于该笔超150亿港元回流现金的用途，莱蒙也已在公告作了介绍，其中约20%（折合约29.9亿港元）将用作偿还现有借贷，包括金融机构提供的约11.1亿港元融资以及其他较高利率的债务。
    　　
    　　另外超过一半，约55%（折合约84.8亿港元）的资金则用于物业及其他投资，包括中国、香港、澳洲悉尼的8个现有或新房地产项目投资。另外约25%（折合约38.5亿港元）留作一般日常资金。
    　　
    　　莱蒙与和昌
    　　
    　　事实上，近两年莱蒙一直处于较大的短期债务压力中，截止2016年3月31日，其125.43亿的借款中就有近50亿港元需要在一年内偿还，而去年全年其合约销售为45.73亿港元，及至去年底，莱蒙仍有约91.62亿港元的借贷，其中约32.53亿需一年内偿还。
    　　
    　　因此出售资产成为莱蒙实现资金回流同时调整债务结构的主要方式。
    　　
    　　早在去年5月份宣布将7个项目资产包售予融创时，莱蒙方面即表示所得款项约60%（约25.1亿元）用于偿还借款，其余40%（约16.7亿元）则用于一般营运资金。
    　　
    　　在公布此次最新的资产出售事宜之前，莱蒙也在其一份正面盈利预告中表示，得益于期内出售了一间附属公司的部分股权以及深圳南山区珠江均安城市更新项目的合营企业权益，其预计今年上半年将录得综合纯利，而去年同期，莱蒙录得的是综合亏损净额。
    　　
    　　不过，算上去年约40亿卖给融创的过百万平方米物业与此次再转手的197万平方米项目，莱蒙一年多时间里已大举出售了约300万平方米土地储备，而且还是位于一二线热点城市，如今众多房企抢破头的土地，卖了之后，莱蒙打算做什么？
    　　
    　　在公告中，莱蒙对此有所解释。“完成后，本集团预期于中国、香港及澳洲悉尼11个城市拥有14项房地产项目。该14项房地产项目当中，合共估计净可销售/可租赁建筑面积17.1万平方米将为持作出售物业，而合共估计净可销售/可租赁建筑面积20万平方米将为持作投资物业。”
    　　
    　　而早前，与融创交易时莱蒙方面就表示正在深圳、上海积极寻找新项目，今年初业绩会上亦强调会争取更好的资源，提高销售，并在明后两年实现快速的规模增长，不过目前其新项目未有大的动静。
    　　
    　　对此，有行业人士就猜测，莱蒙或许已无意地产业务的继续发展。
    　　
    　　但莱蒙方面则予以否认，表示未来公司将聚焦在高价值的经营性物业收益及海外物业的发展和增长上，坚定向大健康方向转型。对于此次的资产转让，莱蒙方面也并不称为出售，而表示是旗下位于深圳、广州、南京等四个公司展开合作。
    　　
    　　对于此次莱蒙的资产转让，由于有了去年融创的先例，加上提前停牌预告，市场上其实已猜到一二，因此更为关注的其实是此次交易的买方和昌集团。
    　　
    　　观点地产新媒体查阅资料获悉，和昌集团创建于2007年，总部位于北京，是一家集房地产开发、资本金融服务和物业服务等为一体的综合性房地产企业，下辖和昌地产、和昌资本及和昌物业三大产业，目前在国内已布局了郑州、洛阳、合肥、武汉、南京、苏州、扬州、济南、杭州等14个城市，拥有40多个地产项目。
    　　
    　　就在8月初刚结束的2017博鳌房地产论坛现场，和昌集团董事长武磊恰好接受了观点地产新媒体的采访，彼时谈及公司发展规划，其还表示希望未来将布局扩至20个城市，每个城市实现50亿的销售，在2020年达到千亿规模。
    　　
    　　其透露，近两年和昌集团正通过合作并购等方式快速扩大规模，此前已借此获得了大概300万平方米的土地储备，“近期也在谈一些大的平台或资产包的并购，这大概会给公司带来400-500亿的货值储备”。
    　　
    　　据介绍，去年和昌集团销售规模164.5亿，今年上半年销售规模在90亿左右，全年目标200-220亿。而在莱蒙披露的交易公告中提及，和昌集团将以现金支付交易对价。