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    余安定：改变产业地产运作方式，做中国最好的产业

    http://www.cnestate.com　 观点地产网　 2017/10/10
    　　广东东莞的东南部，古称塘沥洞，现称凤岗镇，位居深莞两地的核心位置，天安数码城落子于此地，正是看重它极具优势的地理位置和产业基础。
    　　
    　　项目的独立操盘手是在天安数码城集团工作近20年的老臣——余安定，近日，在2017博鳌房地产论坛博鳌直播间里，他向媒体讲述了T5对于自己的特殊意义。
    　　
    　　“1998年，我进入天安数码城，到现在快20年了吧。经历过很多岗位，做过非常基层的物业管理员，做过行政人事工作，也做过运营报建工作等等，真正开始做产业园区的招商和运营大概是从2007年开始，到现在也有了10年时间，之前虽然尝试过在内部参与工程、财务的管理，但完全独立操盘，天安数码城T5是第一个。”
    　　
    　　入行产业地产多年，拥有一个完全由自己主导的项目，余安定对这一项目饱含期待。
    　　
    　　他说，乔布斯的理想是改变世界，自己暂时达不到这个高度，但希望这个项目能够改变产业地产行业的运作方式；他还透露了一个量化的目标——希望在5年内天安数码城T5的营收超100亿，“现在每年大概的营收还不到20亿”。
    　　
    　　“改变产业地产行业的运作方式”这一目标看起来有些高，但这并非为余安定自我设定的“梦想”，在天安数码城集团的定义中，天安数码城T5是第5代产品，承载着的不只是余安定个人的期待。
    　　
    　　它有一个意义十足的名字——“T5”，除了意指天安数码城第5代产品之外，T5代表了一座产业园区成功运营需要具备的五大要素——技术（Technology）、人才（Talents）、资源（Treasure）、流转（Transmit）和包容（Tolerance）。
    　　
    　　T5的产品打造对于天安数码城而言显得至关重要，余安定表示，产品打造的思路和方向已经很清晰，一是盈利模式，二是产业招商。
    　　
    　　按照余安定的介绍，天安数码城T5的项目盈利模式仍然主要来自于产业地产的销售和租赁，这两个盈利来源与地产相捆绑。
    　　
    　　尽管作为一个产业地产项目来说，无法脱离土地进行，但余安定表示，未来项目来自于地产本身的盈利输入会被逐渐减少和弱化，转而代之的是来自于服务、来自于资本投资等方面的盈利。
    　　
    　　“T5里已经有了一笔比较可观的服务费收入，我相信园区服务不会是一个赔钱的买卖，随着资源整合能力和服务能力的提升，挣取利润的可能性会越来越大，当前主要还是从房地产当中获取利润，但未来我们会转变为服务的提供商和资本的提供商”。
    　　
    　　在产业招商方面，余安定则指T5会特别关注人才。他认为过去产业园招商的特点是只要满足企业的基本需求就可以，但如今仅凭这一点已经不足以支撑一个园区进行很好的招商。
    　　
    　　“一个园区对人才的吸引能力和留住人才的能力越来越成为招商当中的核心要素，我们在T5的招商中就非常关注人才，我相信有能力抓住未来科技创新的人才，抓住年轻人，园区才有未来”。
    　　
    　　从2015年11月28日拿到土地到现在，T5“出世”不到两年，“改变产业地产行业的运作方式”还是一条很长很长的路，但对于T5目前的情况，余安定已颇为满意。
    　　
    　　“T5项目从2015年11月28日拿到土地到2016年1月10万平方米的一期项目正式开工，相隔不到三个月时间；2016年3月份，T5的第一期还在土方施工阶段，通俗地说是坑还没挖完，我们已经把100家企业的入驻意向全部签订下来，而且是用定制的方式，给企业提供了一些定制化方案。”
    　　
    　　2017年5月，二期24万平方米已开工，目前已经完成接近90%的定制。
    　　
    　　余安定表示，天安数码城T5的目标就是做中国最好的园区，为了完成这一愿景，天安数码城T5组建了一支专业的团队，为企业提供了非常完善的运营服务，从高尔夫俱乐部、定期举办的邻里节、国内外顶级企业的考察到财税、工商、专利、人才招聘等方面的服务，争取每一个环节都能够参与到企业的成长中，培育企业，更培育企业家，相信有这样的用心，终究会成就一座中国最好的园区。