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光明地产已宣布出售4个项目或公司 借新还旧或带来风险
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http://www.cnestate.com 中国经营报 2017/10/31
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10月25日，光明房地产集团股份有限公司（以下简称“光明地产”，）公告称，其南宁A2及A3地块在建项目资产最终以7.54亿元成功出让。
《中国经营报》记者梳理发现，今年下半年以来，光明地产已对外宣布出售4个项目或公司，总计能够为该公司带来15亿元左右的年度净利润。对此，尽管光明地产一再表示，“出售资产符合公司经营战略发展以及产业结构调整的需要，有利于上市公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率”。但是外界依然认为，光明地产此时转让资产，与此前完成重大资产重组时的业绩承诺不无关系。
密集转让多项资产
10月25日，光明地产发布了关于控股子公司南宁国粮房地产开发有限公司挂牌转让所持有的位于广西南宁市良庆区五象大道北侧的A2及A3地块在建项目资产的进展公告。此次转让，广西盛元邦房地产开发有限公司最终以75407.34万元的报价受让本次交易标的。
同时，光明地产表示，此次交易有利于公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率。经初步测算，若按本次交易的转让成交价格75407.34万元计算，预计将为该公司2017年度增创归母净利润约为2亿元。
这是光明地产在今年下半年以来第四次转让资产。10月9日，光明地产公告称，公司全资子公司农工商房地产（集团）有限公司通过上海联合产权交易所公开挂牌方式转让所持有的江苏东恒海鑫置业有限公司100%股权及债权，挂牌期间产生13家意向受让方。2017年9月29日，经上海联合产权交易所组织网络竞价，苏州锦润置业有限公司最终以218254万元竞价成交。
此外，10月11日，光明地产全资子公司上海农工商华都实业（集团）有限公司通过协议转让方式出售所持有的商业项目予上海良友（集团）有限公司。
同日，光明地产全资子公司上海农工商房地产置业有限公司也将所持有的新府中路一处房地产项目出售给上海蔬菜（集团）有限公司，成交金额为4.15亿元。
根据光明地产的公告，转让上述3项资产可预计增创归母净利润分别约为9.4亿元、3.45亿元和0.67亿元，加上最新出让的南宁A2及A3地块在建项目资产，总计能够为该公司带来15.52亿元左右的年度净利润。
对此，光明地产在接受记者采访时表示，公司近期转让部分资产，是公司围绕战略发展目标而实施的正常经营举措。是经过综合利弊分析，结合自身特点，深刻研判后做出的理性决策，既确保公司未来产业结构转型升级的需要，又有利于公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率，同时还增强了企业抗风险能力，完全符合公司经营战略发展，尤其是维护了中小投资者的利益。
存在无法完成盈利预测的风险
对于密集转让资产行为，尽管公司表示，“出售资产符合公司经营战略发展以及产业结构调整的需要，有利于上市公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率”。
不过对于这种说法，外界却不认同，仍然解读为是为了完成此前重大资产重组时的业绩承诺。
光明地产前身是上海海博股份，海博股份在2015年7月进行资产重组，置入农房集团及其子公司农房置业的房地产业务，置出海博股份除物流业务以外的其他资产。
在2015年重大资产重组时，农房集团全体股东承诺，重组完成后的3年内，农房集团合计实现的扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润不低于35.12亿元，其中对应2015~2017年净利润分别应达到9.08亿元、12.51亿元、13.53亿元。
2017年9月8日，公司独立财务顾问海通证券(14.700,-0.04,-0.27%)出具的《关于光明房地产集团股份有限公司重大资产重组之持续督导工作报告书》显示，经核查，标的资产2015年度仅完成盈利预测的59.57%；2016年完成盈利预测的91.98%；2017年半年度上市公司实现扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润30540.33万元，与标的资产2017年的盈利预测目标有较大差异，存在无法完成盈利预测的风险。
上述报告还表示，公司2017年上半年实现利润与承诺利润目标存在一定差异，主要有以下原因：1、2017年上半年，由于部分地区实行限贷政策，银行放贷缓慢，造成已销售的房源无法结转。2、2017年上半年，公司开发经营的项目主要集中在上海、江苏、浙江等区域，上半年这些区域的项目销售和资金回笼的情况较好，但计划在年底竣工，故无法结转收入。
“今年是公司3年利润承诺的最后一年，公司正全力以赴履行业绩承诺，各项工作正紧锣密鼓地有序开展。”光明地产在回复记者采访时表示，目标是企业完成计划的动力，指标是企业运营质量的考量，3年业绩完成是企业的承诺，目前各项工作部署正积极推进落地实施，公司有信心实现3年业绩承诺目标。
不过，著名经济学家宋清辉认为，光明地产频繁转让资产等动作，与为了利润承诺目标不无关系，同时也意味着其存在较大的资金缺口。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也持同样观点，他认为，此时光明地产转让资产，可能是为了出售资产来完成利润目标，“从财务角度考虑，这也是对股东和投资者做出负责和回应。”
借新还旧？
近几年来，房地产黄金时代让房企纷纷站在时代风口，在大举扩张之后，蓦然回首，负债伴随着收益越滚越高，如今“债台高企”成为房地产企业绕不过的话题，光明地产亦是如此。
光明地产上半年年报显示，今年上半年，公司负债总额达到了393.32亿元，其中流动负债281.64亿元，占比71.61%。报告期内取得借款收到的现金107.24亿元，偿还债务支付的现金112.76亿元，也就是说，在发展过程中，光明地产处在了一个“借新还旧”的模式中。
此外，2017年上半年，公司的财务费用为14.13亿元，归属于上市公司股东的净利润2.60亿元，财务费用是归属于上市公司股东的净利润的5.4倍。
不过对于这一现象，光明地产还是倾向于乐观，在回复记者采访中表示，房地产行业由于其特殊的经营属性和收入确认方式，决定了行业较高的负债率，公司的负债水平和偿债能力是非常合理的，是符合公司发展需要和发展水平的。在有效促进公司稳步发展的前提下，公司一直努力改善相关财务状况，包括转让一些不那么符合公司未来发展规划的资产。同时，公司积极探索长期限、低成本的融资渠道，进一步降低融资成本，提高偿债能力。公司内部严格执行资金集中管理原则，提升资金使用效率，降低资金成本。
严跃进认为，“借新还旧”的财务安排说明企业存在一定的融资压力，可能在业绩不达预期的时候，才选用了这种模式。因此，对于企业来讲，要积极改进融资和项目回笼资金。
宋清辉认为，“借新还旧”是一个庞氏游戏，可能会给公司带来较大的风险。
不仅仅如此，2017年上半年，光明地产营业收入同比增长24.22%，而归属于上市公司股东的净利润同比增长82.94%，经营活动产生的现金流量净额下降31.08%。显然，公司营业收入、归属于上市公司股东的净利润、经营活动产生的现金流量净额三者增长幅度差异较大。
对此，光明地产表示，营业收入同比增长24.22%，主要是公司下属农房集团本期房产销售收入增加所致；归属于母公司所有者的净利润同比增长82.94%，是因为公司下属农房集团销售增加实现利润，资产减值损失转回等所致；经营活动产生的现金流量净额下降31.08%，主要是公司本期支付的土地保证金及企业间往来等增加所致。
宋清辉认为，在房地产领域，这种现象的出现不正常，说明公司“肌体”不够健康。
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