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    欧阳捷：租赁市场出路何在？唯有降地价、降税费

    http://www.cnestate.com　 凤凰房产　 2018/1/3
    　　“城市运营者”、“自持时代”、“租购并举”，2017年的诸多关键词都指向了租赁市场。租赁市场在房地产行业中受关注程度从各类长租公寓、短租平台的兴起，从保利、新派等获得类REITs时的受关注程度可见分晓。12月19日下午，在凤凰网主办、凤凰房产承办的2018年金凤凰全球华人地产峰会上，就大家比较关心的租赁热点问题新城控股高级副总裁欧阳捷发表了以《住房自持时代的运营解构》为主题的演讲。
    　　
    　　欧阳捷认为房屋租赁是保持大城市活力的重要因素，只交给国企不能实现可持续发展，农村集体建设用地入市并不能拉低房价，租赁市场需要多元化，需要有民企的介入。他还就当前热门的信托类基金、互联网等介入租赁市场带来的影响作出分析。
    　　
    　　租赁可保持城市活力
    　　
    　　演讲中，作为行业大号欧阳先声的运营者、房地产行业意见领袖的欧阳捷表示，对于人口净流入的大中城市来说，租赁市场的发展已经提上新议事日程，政府对租赁市场的支持，受到了大中城市的欢迎。这一点从各城市给出的回应得到印证，过去推出房地产税试点时仅一两个城市被动接受，而今年7月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》时，12个城市积极响应，20个城市推出租赁住房。
    　　
    　　欧阳捷看来，一方面是由于大城市无房可建、无地可供，无房可买正在成为特点城市的新常态；另一方面积极推动租赁市场的发展通过调节住房供求关系对抑制高房价也会起到积极作用。此外，对租赁市场鼓励能够促进更多年轻人留下来，能够保持大城市的活力。欧阳捷表示，人口老龄化是世界性问题，就连日本这样的发达国家因为老龄化的问题都被李光耀看作正在走向衰退的国家，只有让年轻人留下来城市才能保持生机和活力，才能成为具有国际竞争力的大都市。
    　　
    　　数据显示，目前上海老龄化已经非常严重，预计到2020年上海老年户籍人口将达到540万，占到总户籍人口的36%。这样一个老龄化比例，让欧阳捷对上海的创新能力、世界地位表示担忧，他说上海必须开放外来人口的流入，稀释老龄化带来的问题。
    　　
    　　提升租赁投资回报率土地投资、税费需下降
    　　
    　　政府对租赁市场发展的支持，自然迎来银行、基金、互联网、机构、国企、民企等多方关注，但租赁住房是风口吗，又是谁的风口？
    　　
    　　当前，很多国内大银行签订支持租赁的金融支持协议。欧阳捷认为在租赁运营过程中，银行做的买卖只有一个——贷款，而贷款永远只赚不赔，所以银行并不担心利润问题，但他指出银行有一厢情愿的嫌疑。虽然银行推出了租房可贷款100万，希望在住房按揭贷款市场逐步萎缩时找到新市场，在金凤凰峰会上欧阳捷反问在场的年轻人，有人愿意花20年贷款100万租房吗？答案显而易见，欧阳捷解释说为什么年轻人不愿意贷款租房，因为年轻人不可能在一个城市租房租20年。对于基金的介入，欧阳捷认为目前基金发行的类REITs产品只是保底生意，并非真正的REITs，而是债，因为“帐”算不过来，投资回报率较低。不赚钱的话资本就无法融合，而在他看来租赁市场的REITs必须跟资本结合，这样以来不赚钱是做不了真正的REITs。
    　　
    　　大家都知道，要提高投资回报率，建设成本不能降，通过降低营业费用、管理费用、财务费用意义又不大，那怎么办？欧阳捷表示最重要的是土地投资成本必须下降、税费下降，投资回报率才能上去。
    　　
    　　多元化过程中民企是重要力量
    　　
    　　在降地价的过程中，一些市场出现将租赁住房用地全部划拨给国企的现象。欧阳捷分析认为，这样做国企的投资回报率是算过来了，但未来就无法进行城市的投资发展，是不可持续的发展行为。
    　　
    　　欧阳捷解释说造成这种不可持续的原因有三个：一方面，国企拿地很多，没有足够的流动资金可投入；二则国开行贷款成本上升，国企也筹不到足够的钱；第三，农村集体土地入市用于租赁，但同地同价同权情况下地价下降就很难。此外，欧阳捷表示小产权房问题不解决，供给很难增加，租金也很难下降。
    　　
    　　这样的环境下，租赁市场还会否成为风口？欧阳捷总结认为如果没有民营企业的介入，租赁住房不会成为真正的风口，因为没有投资回报率。今年前11月累计销售排行榜中，新城控股从第17位跃居到第13位，实现跨越式发展。谈及新城控股会否设计租赁市场时，作为新城控股副总裁的欧阳捷表示，企业存在的唯一理由就是创造利润，但企业也要肩负社会责任，如果未来租赁市场有新机会，新城控股可能也会参与。