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    任志强：房地产差别化调控将是2018年主旋律 该买还得买

    http://www.cnestate.com　 楼市乐与怒　 2018/1/3
    　　说到楼市，一定要说区域，离开区域谈房价，都是再扯淡。
    　　
    　　2017年年底的两件大事，为2018年乃至未来三年内的楼市格局定了基本调子。
    　　
    　　一、差别调控
    　　
    　　2017年12月20日中央经济工作会议对于房地产的定调如下：
    　　
    　　加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
    　　
    　　12月23日，在全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽指出：
    　　
    　　2018年，我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
    　　
    　　我们看这两次会议，都在重复的关键词：差别调控。
    　　
    　　如果你认为中国楼市风向已变，多空已经转换，那么你势必走进了一个误区。
    　　
    　　首先一部分二线城市通过人才政策，再间接的为调控松绑。
    　　
    　　在承认地方调控权的第二天，武汉市住房保障和房屋管理局就在官网公布了《武汉市房票（人才住房券）使用办法（试行）》征求意见稿的公示。并在两天之后的23号就出台了关于房票使用的正式政策。
    　　
    　　类似的城市还有郑州、重庆、甚至环京的秦皇岛。
    　　
    　　那些三四五线城市和县城本身就没有限购限售，又该如何放松?大概率会以降低首付和贷款利率打折等方式来进行。
    　　
    　　区域分化
    　　
    　　那么，照目前的势头来看，2018的楼市会是一样怎样的景象呢?
    　　
    　　一线的北京上海深圳广州继续严格执行限购政策，加上超高房价的加持，成交量继续低迷，房价持续冰冻。
    　　
    　　二线城市，除了前期在抢人方面拼得很凶的武汉、郑州、成都、长沙、南京等城市外，预计会有更多的二线城市加入抢人和花样放松限购大战。
    　　
    　　三四五线城市和县城，其实17年大部分三四五线城市的房价也普遍上涨了不少，但更多是在多年不涨的基础上，基于多年的货币增发产生的补涨，不存在太多的价格泡沫。
    　　
    　　未来两年会是一个诸侯乱战的年代，允许出现适度的争和乱，谁的胆子大，谁对中央的政策意图领会的越到位，谁就能抢先一步得到更多资源。但是，最终到了一定的阶段，一切仍要中央说了算。
    　　
    　　2018，看好哪些城市
    　　
    　　在新的市场环境下，哪类物业值得投资？哪些城市的房产能够保值增值？如何获得合理的租赁和投资回报？
    　　
    　　根据云房数据发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》（以下简称《报告》）显示，按照25个典型城市普通住宅的静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标进行综合分析：郑州、武汉、深圳十分适宜投资；重庆适宜长期资产持有；厦门、天津、石家庄、福州适宜短期持有售出；而宁波是不适宜投资的城市。
    　　
    　　2017下半年，石家庄、天津、杭州、青岛、厦门均属于价格与租金偏离较大的城市，长租租赁回报率垫底。因此，这些地方也被认为是适宜短期持有、5年后转售的城市。
    　　
    　　2017下半年，中西部城市，重庆、郑州、太原、西安长期租赁回报率处于25城市较高水平，均高于5%，租赁市场表现优异。从这些城市的划分来看，像西安、重庆等基本都属于发展较好的二线城市。
    　　
    　　云房数据的《报告》显示，宁波也是一个独特的存在，宁波在房价上涨空间、长期租赁回报率水平和5年转售回报率方面均表现不佳。长期租赁方面，宁波回报率垫底，为-2%。由于不能使投资者尽可能获得利益最大化，所以报告显示不建议投资宁波。