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张鹏：房企未来将分化为规模扩张型与生态发展型
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http://www.cnestate.com 中国房地产报 2018/1/15
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“目前，楼市并没有出现动荡的可能性，我们相信政府会继续抑制资产泡沫、去库存、收紧货币。就企业未来发展来看，也将面临三个改变：一是持有与销售并举；二是存量与增量并举；三是开发与运营并举。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏接受中国房地产报记者采访时表示。
张鹏认为，城市化、中国社会的消费升级转型支撑着房地产行业的发展。不同于过去一线城市具有的高聚焦效应，现在的城市群发展更有典型性。“我认为关注重点城市群和多个发展较快的二线城市，将是房企发展的新一轮机会。”
“无界、数字与场景”
中国房地产报：2017年公司取得了哪方面的跨越？或者是你高兴与不满足的地方？
张鹏：2017年，当代置业的收获集中在两个方面：一是原绿，在战略布局上，2017年进入了贵州（楼盘）、郑州（楼盘）、广州（楼盘）、黄石（楼盘）、无锡（楼盘）、泉州（楼盘）等新城市，销售额复合增长率提高40%。同时，完成了绿色科技标准化产品线的全国布局，包括终极置业的万国城MOMΛ产品线，改善型的上品格MOMΛ产品线和刚需类满庭春MOMΛ产品线。
二是绽蓝，2017年是孵化项目开花结果的一年，包括第一体育在新三板挂牌，获得深创投、新天域等顶级风投机构的投资；已经在新三板挂牌上市的第一物业，获得了中金、鼎辉、信达证券、华融证券、长江证券(000783,股吧)、东北证券(000686,股吧)的投资，倍格创业获得1800万美元A轮融资，上海（楼盘）倍格老船坞开业等。
未来，“原绿”与“绽蓝”，以及五大事业群之间将会有更多良性互动，也会产生更多化学反应。
中国房地产报：过去一年你最深的感受是什么？
张鹏：过去一年我的最深感受可以用三个形容，“无界、数字与场景”。首先是无界。企业竞争跨越边界，市场竞争界限越来越模糊。新型企业都无视原来的行业界限，进入一个无界竞争状态。市场正在进入一个无界颠覆的时代。企业面对的最大竞争可能来自其他行业，新经济、新技术、新时代可能催生新的行业、新的企业，这些都会快速颠覆原来的行业、企业。企业未来需要无界整合、无界延伸、无界创新，突破一切障碍，实现颠覆式创新。
其次是数字。数字已经成为引领科技创新和产业升级的核心力量，我们即将进入数字经济的新时代。数字作为新的生产要素将驱动和整合其他生产要素，提高效率、效益，和新的创新实现新的产业、新的业态和新的模式。数字将改变我们的生活。
最后是场景。场景重构了人与商业的连接、重构了人的生活方式。商业已经展现出全新的商业生态，新的体验、新的价值观、新的场景、新的生活方式、新的消费模式召唤新的场景，也就是场景升级时代。未来的生活图谱由场景定义。
中国房地产报：随着规模的递进扩大，公司最大的挑战在哪里？你最关注的管理问题是什么？
张鹏：其实我们一直在做的，不是如何管理，而是如何把每个职员的价值最大化，给他们提供舞台。我认为人不是管理出来的，是自己干出来的。我们会让所有人变成合伙人。
所以在人力资源方面，我们也在做相应的体系升级，比如组织结构升级、人才流动升级、雇佣关系升级、人均效能升级等，以适应现在的发展，充分挖掘人才价值。
中国房地产报：你怎么看待年轻人，在使用年轻人上面，你有什么管理心得？
张鹏：我们敢于让“85后”“90后”唱主角。比如，我们最新提拔的一个城市公司的总经理就是1987年的，我们引力加速体里做得最好的51VR，创始人兼CEO李熠就是1985年的。
我们对于年轻人最好的管理就是包容与推动，一方面推着他往前走，给他更大的平台和更好的发挥工控，另一方面要允许他犯错，犯错是年轻人的权利。只要他保持持续的激情与热情，我们都会支持他。所以，当代会有无数的年轻人担任重要岗位。
中国房地产报：分享一下2017年你个人的阅读情况？
张鹏：今年陆续读过很多书，其中，高村光太郎的《山之四季》印象深刻。这本书讲的是一个人生活在山间，又与自然融为一体。又读了余光中的《与海为邻》，他写到：“与海为邻，住在无尽蓝的隔壁，却无壁可隔，一无所有，却拥有一切”。我就以“文”为邻，以“文”为心。
楼市并不会出现大的动荡
中国房地产报：我们谈一谈未来，现在房地产市场分化非常明显，唱空、唱多者各有拥护，在一两年或者说5年甚至更长的时间跨度，你如何看我们房地产这个行业？
张鹏：楼市并不会出现大的动荡，我们相信政府会继续抑制资产泡沫、去库存、收紧货币，但调控加码已经接近尾声，也有少数城市开始尝试微调政策，比如放开高学历人口的限购，实现城市人口的升级换代和腾笼换鸟，微调的关键是不能突破抑制资产泡沫的底限。另外，防止“大落”也是调控，2015年底中央经济工作会议提出“既要抑制资产泡沫，也要防止大起大落”，这个指导方针依然适用。
但是，防“大落”不等于“救市”，政府不会再沿用过去“放松刺激膨胀打压”的周期性调控惯性思维逻辑，不会允许资产泡沫再次膨胀，不会放弃金融去杠杆和资本脱虚向实。政策逻辑会采取保持平稳的底线思维，既不突破上限，也不穿透下限，在上下限之间寻找平衡点，寻求精准地控制一定幅度的波动，容忍适度降温，助力金融去杠杆、楼市去泡沫。
从企业发展的角度来看，未来将呈现无界化，传统的规模发展并不是衡量企业的唯一标准，真正的无界发展是那些能够突破维度，立足于升维空间的人。
中国房地产报：城市化、中国社会的消费升级转型支撑着房地产的发展。你怎么看城市之间的分化、机会与风险？
张鹏：不同于过去一线城市具有高聚焦效应，现在的城市群发展更有典型性。关注重点城市群和多个发展较快的二线城市，会是新一轮的机会。
城市群是第一步布局地。在未来，城市群会成为我国城镇化发展的主要形态，产业布局和经济增长点都将围绕城市群进行，源源不断的产业和人口都将导入，潜藏着巨大的发展机遇。例如京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群等。
另一方面，典型二线以上、二线及准二线城市在新一轮竞争中更有强劲势头。这些城市的城市化是未来中国发展的原动力之一，对周边的小城市具有持续的吸附能力。它们产业发展支撑力足，城市基础建设良好，拥有较强的资本和政策环境，人口吸附力强，房地产市场具有长期投资价值，具体包括重庆（楼盘）、成都、武汉（楼盘）、青岛（楼盘）、长沙（楼盘）、郑州、济南（楼盘）、西安（楼盘）等。
在过去的一年，我们也发现了一些很有投资价值的三四线城市，这些城市在一二线地产预冷后成为了价值洼地，特别是围绕着一线城市周边的卫星城，以及全国经济百强县，其经济实力强、居民生活消费水平高、社会公共服务水平好，具有较大的投资潜力，比如昆山（楼盘）。
中国房地产报：各个企业的分化与演变，又会是怎么样的场景？
张鹏：未来的房地产企业将分为规模扩张型房企、生态发展型房企。
规模是企业的生命线，以规模跑赢利润，以长线补给短线。规模扩张型房企的打法十分清晰，就是依然延续拿地+开发+销售的老模式。不过，在拿地模式上，规模扩张型房企会有新的路线，多种拿地模式并举，只要能拿到合适的地就会不惜一切代价。
生态发展型房企，在业务上有所转型，进入持有型市场，在特色小镇布局，在内部项目孵化上均有涉猎，从单一的房地产开发，已经到整个房地产价值链条的整合。这一类的企业把单一的商品房买卖变成长期获利的行为并进行美好生活相关的布局。
我们企业在这样的场景下，并没有选择转型，而是在自我基因的基础上进行延伸，从绿色地产到绿色住区，再到绿色生活方式。我们把这条道路叫作引力加速型道路，从创变生态体向引力加速体的升级。
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