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碧桂园之后 泰禾100亿ABN中的供应链债务玩法
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http://www.cnestate.com 观点地产网 2018/4/12
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资本市场从来不缺玩转金融的高手，房企各显神通，不仅通过资产证券化（ABS）、房地产投资信托（REITS）、房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、购房尾款资产证券化等方式进行融资，连债务也能创新出各类玩法。
近年来，泰禾为了加快规模增长，一直走在高负债的路上。作为高负债和高杠杆的代表，资金和债务必然会成为泰禾在扩大规模、抢占市场上存在的难题。
除了通过信贷、私募债等筹资方式解决资金难题，将债务的偿还灵活连接到资本市场，盘活债务活力成为了泰禾新的选择。
在强化财务账期预期、优化债务结构的同时，泰禾也在寻求提高现金流利用率。近日，泰禾披露的100亿供应链ABN，便是继100亿长租公寓资产证券化专项计划之后，盘活自身债务领域的又一次尝试。
100亿供应链ABN
4月4日，泰禾集团发布公告称拟发行100亿区块链资产支持票据，首期发行规模不超过10亿。
此ABS基础资产为保理债权，期限1年，拟由深圳国梁商业保理有限公司收购泰禾及其子公司对上游供应商的应付账款，并由国梁保理将该应收账款资产池，通过云南国际信托有限公司设立资产支持票据信托，发行资产支持票据，泰禾集团作为应收账款资产池的最终付款方，作为应收账款的共同债务人。
也就是说，泰禾通过运用债务融资工具，以发行供应链ABN，将应付账款转变为商业票据，先向投资者出售以换取所需资金，后作为账款最终付款人。
高杠杆的泰禾通过对现有资源的优化配置，既缓解了一定的债务压力，也极大降低了信用风险。
作为资本市场的工具之一，该供应链ABN同时存在一定风险。受国内外大环境和企业影响，供应链资产支持票据项目仍会受到偿付风险、资信风险、利率风险、流动性风险等。
泰禾并不是首个供应链ABN的尝试者，碧桂园早已为其提供了先例。
2017年12月17日，前海结算—碧桂园供应链应付账款资产支持票据成功在银行间市场注册，该专项计划采用储架发行模式，注册规模100亿。其中2017年第一期（首期）规模9.28亿，该项目是国内银行间市场首单供应链应付账款ABN产品。
同样，若碧桂园下属公司无法偿还应收账款，碧桂园控股作为共同债务人的付款行为在实际操作中也可能面临一定障碍，从而导致本交易面临无法按时实现应收账款债权的风险。
债务玩法背后
房企另类偿债方式的背后，实际上是境内融资全面收紧和负债总额和负债率的不断走高。2017年全年泰禾、京投发展等29家房企的资产负债率已超80%，远高于行业平均负债率。
据相关统计数据，泰禾的资产负债率已连续5年卡在80%的红线水平上，甚至有4年超过80%。2012年至2016年，在剔除预收款项后的泰禾资产负债率也是处于行业较高水平，分别为76.24%、82.56%、86.85%、75.39%和79.92%。
而根据2017年前三季度数据显示，泰禾集团的资产负债率和剔除预收款项后的资产负债率分别为85.48%和83.78%。
泰禾集团董事长黄其森去年底曾表示，争取在2018上半年将负债率降到79%，全年降至75%。
有业内人士曾指出，2018年各房企步入集中还款期，资金到期集中兑付压力加大，房地产行业将迎来还债高峰，额度或将达到3300亿元，部分中小房企将面临资金链压力。
而从2017年开始，各种地产融资渠道规则限制多，融资成本上升早已成为房企们共同面临的难题，税收问题和回报率更成为房企们扩张的掣肘。
在此时，如何合理运用、处理债务也是房企们缓解资金压力的新路径。运用创新型资产运作模式，各类新型的债务玩法或将成为破局的关键。
除了供应链ABN，泰禾于3月30日晚间宣布拟开展长租公寓资产证券化业务，通过中信证券设立泰禾集团长租公寓专项计划，并通过专项计划发行资产支持证券。
观点地产新媒体了解，此次专项计划的储架额度不超过100亿元（含）；产品期限不超过20年。资产支持证券将面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人。
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