任志强:房价县城未来6万 写在本轮楼市调控末期

http://www.cnestate.com  专聊房君  2018/10/10

  对于任志强来说,房价涨跌是笃定的。在住房商品化以来,任志强是坚定看多房地产,到目前为止,其预判未有失手。长期以来,他看多房价原因是:城市化是房价上行的内生动力,中国目前处于城市化的中继阶段,农村人口流入城市,小城市人口流入大城市,大城市人口流入区域中心城市,最终基本达到发达国家70%以上城市化水平。只要实现现代化目标不变,这个人口迁移过程也是必然结果,时间大约还需要20年左右。
  
  对于中国未来房价,任志强认为“大涨小跌”仍是主基调,这个规律不会因为其他因素所阻断,如果20年后,县城工资都能达到2万一月,那么房价到6万一平也不是不可能。任志强为什么如此坚定看多房价呢?从他公开场合表态来看,主要有6个核心观点:
  
  1.房产具有半投资属性。任志强认为,房价看似涨了,其实这是通货膨胀所致,房子作为大资金和家庭财富蓄水池,可以让钱有去处。如果你的资金没有在房产上,那么你的钱就不能跟随通货膨胀脚步,你的钱也就不值钱了。
  
  2.越出政策的地方,房价越要涨。为什么要出政策?那就说明这个地方需求很大,否则出政策限制干嘛?限制得越厉害,后面反弹就越高。限制需求的做法,任志强一直持质疑态度,他认为,这是治标不治本做法。
  
  3.改善市场需求强劲。住房商品化以前,那个时代建造的房子9成以上是没有独立卫生间、没有热水;老龄化和年轻人独居需求每年都以30%的速度在增长;农村住房需求也很强大,大部分人是不满足现在的居住条件。但是,现在房子建造速度根本就跟不上,这是一个上升趋势,房价往哪里跌?总不能逆趋势而行吧?
  
  4.房产税不能改变房价运行规律,房产税代替不了土地财政。现在我们关于房产税费中已经包含房产税了,税负已经不低。如果在现有条件下开征房产税,是极不合理的。2017年全国土地收入5.2万亿,2018年上半年已经达到2.7万亿,全年可能超过6万亿。即使按照1%的税率征收房产税,除去首套房不征外,那么全年也就1万亿房产税收入。要知道,如果征收房产税,那么含在目前房产中的各种税费,如交易、土地出让金、税收都得取消或者削减,这么算下来,一年几千亿的房产税怎么能够替代土地收入呢?所以,土地还是地方未来重要的收入。
  
  5.现在房价是涨了还是跌了?任志强认为,从统计的70个大中城市房价指数来看,看似跌了,实际上是把价格限制了,实际上是上涨的。这两个月房价又上行了,总不能老统计低价房,这说明一些城市价格已经压制不住了,你可以去看看很多城市还是难买到新房。有人说,个别地方已经跌了,当然,短期局部泡沫不是任志强关注的,他只管大趋势。
  
  6.有些地方可买,有些地方回报不会太高。任志强认为,政府已经告诉你到哪里去买房。目前很多城市出台了吸引人才的政策,给予了各种优惠政策或者补贴,比如武汉、西安、天津、郑州、青岛、成都等城市,这些政策出来后,会加速人才往这些城市流入。人才来了,不仅是来工作的,他们总得有房子住吧。一个城市引入几十万人,与之相对应的就有多少住房需求。我们一年才建设多少套房子?一个二线城市一年新竣工的房子也就10万套左右,房子还是远远不够,需求多的东西价格自然就高。
  
  任志强认为,未来城市分化也会加剧,东北、西部地区房地产投资增速只有3%不到,远低于全国水平8%,这也说明,未来这些地方房地产增长还是会有,但是潜力明显不足。随着人口流入重点区域中心城市,房价保值增值功能也会出现分化。
  
  最后,在本轮楼市调控末期,我们也注意到一些城市项目出现打折促销状况,但很多也是噱头,但不排除阶段调整可能,这就是任志强所提到的房价“大涨小跌”运行规律。长期来看,这么多新增需求和改善需求,要想让房价大跌或者不涨都不太容易,房产未来仍旧是家庭财富的主要配置品。