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杭州房价下跌 高价地纷纷薄利甚至亏损扎堆入市
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http://www.cnestate.com 浙江在线 2018/11/16
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市场下行，杭州高价地纷纷薄利甚至亏损入市，房企通过合作分摊风险
西溪云庐是目前杭州股东最多的项目，除了操盘的绿城，“幕后”出资方还有另外11家房企。
时至年底，杭州楼市步入冲刺阶段，“沉寂”了一年的高价地项目终于扎堆开始入市。继10月下旬两宗4万+地块沁园与都会森林首开后，楼面价高达36461元/m2的世茂钱塘天誉也于11月13日领出了预售证，首开均价46500元/m2。这一价格几无利润可言。
在限价、市场下行、融资困难、还债高峰到来等重压下，房企认清了现实，即便薄利甚至亏损，也要入市回笼资金。不过所谓有福同享有难同当，房企早就预估到高价地的风险，因而这些高价地的背后，往往站着多个股东方，风险共担，单家房企不至于因为一个项目的亏损而深陷泥淖。
钱报记者通过“天眼查”查询，这些高价地大多有2到5个股东，其中一宗高价地，背后的股东方竟然多达12个。
从一心等待限价放开
到抓紧入市争抢客户
今年上半年，钱报记者整理资料时发现，去年以来出让的几十宗高价地，离拿地时间过去了一年多，却迟迟不愿意入市。当时，这些高价地背后的房企们，正与限价博弈，一心期待限价放开，能够实现利润最大化。
然而，短短不到半年时间，市场迅速转冷，这些高价地陷入了尴尬的境地。
一方面，限价始终没有完全放开，开发商能申领到的预售证价格始终没能达到心理预期。在高昂的土地成本和财务成本面前，许多项目的薄利甚至亏损已经可以预见。上个月刚刚首开的绿城建发沁园，2017年1月拿地时楼面价40766元/m2，首开最后申领到的均价仅49500元/m2（含精装修6000元/m2）。虽然168套房源顺利售罄，但这批房源亏本基本是板上钉钉。
在沁园所在的申花板块，还有好几宗高价地块尚未入市，在限价不放开的情况下，这些地块能申领到的价格不会和沁园相差太多。那么可以预见，这些高价项目同样赚不到钱，甚至可能亏损。
更让开发商头疼的还是市场转冷速度之快，改善型购房者转入观望状态，即便放开限价，似乎也没有足够的需求来消化如此多的高价房源。上个月某高价地项目在限价状态下首开，却因报名人数不足无需摇号，开盘卖了不到五成，这也意味着，倘若限价放开，该楼盘以更高的价格开盘，销售结果只会更加糟糕。
世茂钱塘天誉是城东新城第一个3万+的高价地项目，早在2016年12月26日，世茂就以高达36461元/m2的楼面价拿下这宗地块。由于不愿限价销售，钱塘天誉“僵持”了将近两年时间，财务成本高涨，但从13日领出的预售证看，首开均价46500元/m2，基本是亏本销售。
高价地背后股东多
市场下行期风险共担
高价地项目的风险正加速来临。过去，因为一两个投资项目被套牢，导致整家房企面临资金危机的案例也并不少见。
不过，或许正是因为众多大型房企已经经历过房地产周期，在疯狂拿高价地的同时，他们也担心风险。去年拿的高价地，大多数采取了房企合作的方式，一方面避免成为拿地的竞争对手，另一方面也可以风险共担。许多房企在拿地时就会选择作为一个联合体来参与拍卖，比如绿城和九龙仓、首开和金茂、滨江和平安等等，又或是某家房企拍下地块后，再引入合作方。
记者通过“天眼查”查询了20余个楼盘的注册项目公司，其中大部分是楼面价高达3万元/m2以上的项目，发现这些高价楼盘的背后，基本都有两个以上股东方，不少项目的出资方达到了四五个，甚至有一个项目的出资方多达12个。
比如上个月首开的沁园，其股东方不止拿地时的绿城和建发两家开发商，还包括杭房、宋都和天阳。有这么多股东，即便首开亏本销售，分摊到各家房企身上，就不至于太过肉痛。
今年上半年保利拿下奥体百亿地块时，大家就预测保利不会独自操盘，至少会引进两家以上的合作方。近期，开发商公布该项目案名为保利澄品101，股东方总共有5家房企，分别为保利、滨江、华润、新希望和华侨城。
股东最多的是西溪云庐项目，虽然操盘的是绿城，但用“天眼查”一查，其股东除了绿城，居然还有建发、龙湖、九龙仓、广宇、天阳、融信、华润、景瑞、西房、旭辉、保利等其他11家房企。
一位业内人士表示：“一些总价较高的地块往往股东方较多，主要原因是一家房企很难一次性拿出那么多土地款，二是房企们在一个板块内各个项目交叉入股，可以避免相互之间直接的价格战，减少市场风险，这种情况在萧山市北板块尤为明显。”
一高价地项目营销总监告诉记者：“原则上，由操盘方来做主要决策。等到市场明显转冷，股东之间比较容易达成共识，毕竟亏损部分是一起承担的。只要有一点利润，哪怕轻微亏损，也要尽快出货保证资金回笼，才有机会在土地市场价格回调后，拿地做对冲。”
当然，也会出现股东方之间出现严重分歧的情况。杭州一高价楼盘，参股的两家房企，一家想尽快出货，另一家则想继续耗着，等待限价彻底放开，这就导致这一楼盘迟迟不能开盘。
杭州部分高价地块背后的联合出资方
高价地案名楼面价（元/m2）股东方
绿城凤起潮鸣45368绿城、建发、中信
首开杭州金茂府33106金茂、首开
滨江保利翡翠海岸39509滨江、保利、平安
金隅中铁诺德都会森林43288金隅、中铁
世茂钱塘天誉36461上海世茂、厦门国贸
绿城建发沁园40766绿城、杭房、建发、宋都、天阳
葛洲坝龙湖中国府31698、自持44%葛洲坝、龙湖
杭房揽翠37509杭房、大家、万泰
天悦江湾30841招商、江干城建、越秀
融信万科古翠隐秀40541、自持3%融信、万科
时代滨江翡翠之星31851、自持25%温州时代、滨江
保利滨江上品44460、自持23%滨江、保利
金茂首开国樾35243、自持22%金茂、首开
首开东城金茂府36273、自持2%金茂、首开
融信远洋厘望31551融信、远洋
龙湖璟宸府31154龙湖、大家、九龙仓
保利澄品10132277保利、滨江、华润、新希望、华侨城
绿城九龙仓桂语朝阳20059、自持8%绿城、九龙仓
金地滨江万科悦虹湾22950、自持7%融信、滨江、万科、金地
西溪云庐26106绿城、建发、龙湖、九龙仓、广宇、天阳、
融信、华润、景瑞、西房、旭辉、保利 |
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