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    土地市场迎来5大新变化 开发商和购房者该如何应对？

    http://www.cnestate.com　 光宇吐楼市　 2018/12/13
    　　解决市场供给问题，解决购房者住房问题，就要从源头上对土地市场进行调控，而调控也恰恰是对过热市场或过冷市场的一种调剂，是一种阴阳平衡的调节。说白了调控就是市场热了浇点冷水，市场太冷了就刺激一下。从年底这一波土地供应中你会发现，出现了一些新的变化，同时也传递了一些新的信号。
    　　
    　　11月26日，北京市一次性出让13宗地块。最终，除一宗流拍以外，其余12宗地块均成功出让，创下单日成交地块数量新纪录，一日内获得土地出让金合计316.46亿元。无独有偶，一二线城市都普遍出现了集中供地的迹象。
    　　
    　　进入11月，广州共计挂出24宗地块，出让土地面积230.15万平方米，起拍总价430多亿元。11月29日至12月18日，南京（不含溧水、高淳）将掀起一轮卖地高潮，共出让22宗地块，起拍总价118.8亿元。
    　　
    　　临近年底，多个地块成交集中上演，但开发商在当前房地产严厉调控背景下，资金面整体并没有改善，开发商依然面临融资渠道狭窄，高价拿地后的资金回笼压力等问题，所以还不能就此判断市场回暖，而更应该看到大多数房企的理性。
    　　
    　　1、增加土地供应，缓解平衡市场压力
    　　
    　　年底集中供给土地一方面说明部分城市需要完成年度供地指标，地方城市推地的节奏普遍加快。另一方面大规模出让土地也有利于促进供求平衡，从而稳定市场的预期。这一切也都与房子是用来住的而不是用来炒的这个定位紧密相关。这一点也很容易理解，尽量多供地保证市场的有效供给。当然，单纯多供地是不够的。
    　　
    　　2、调整供给侧结构，满足各层次住房需求
    　　
    　　单纯多供地肯定只是一方面，离解决住房问题还远远不够。从这一波供地你会发现，供给结构也发生了很大变化。限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等将逐渐成为热点城市推地的重要要求。这不仅对开发商提出了更高要求，实际上也对整个产品品质提出了更高要求。由此可见，供给结构上更加清晰，结合不同需求层次进行供给调剂。这正是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
    　　
    　　3、国企在拿地中呈现主导优势
    　　
    　　11月26日北京成交的几宗土地中，大多被中建一局、中铁诺德、绿城、富力中交、中铁置业、住总、城建等企业获得，这些企业大多是央企、国企或其与民营房企的联合体。其中，成交数额最大的两块地分别被中铁置业与中铁诺德获得。
    　　
    　　这也很好理解，一方面国企资金实力雄厚，在银行眼里也是征信较好的企业。另一方面，国企也要承担社会责任，对整个的市场起到引导作用。既要在市场不太好时给市场提气，还要把国家对土地市场的调控新变化贯彻落实下去。
    　　
    　　4、创新共享保证金的方式刺激拿地需求
    　　
    　　北京这次推地，北京市规土委对保证金的缴纳方式进行了创新，采用共享保证金的方式。在以往的土拍活动中，一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而在此次土拍中，竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。
    　　
    　　这说明什么呢？恰恰释放了一个信号，那就是当前土地市场与楼市降温是相关联的。据报道，全国前十大房企中，融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴，大家的拿地热情并不是太高，不是说大家不需要土地，而是更加理性。为了刺激大家的需求，才在缴纳保证金方面进行了创新。
    　　
    　　5、房企谨慎拿地与推地控制将促使楼市平稳
    　　
    　　在一二线城市，开发商不得不谨慎拿地，所以对整体的市场不会有太大的刺激作用。也就意味着整体市场将会呈现趋稳的态势。适当调整供地规模节奏和结构，可以既保证市场活跃度又不至于让市场过热。在这其中，国企将起到引领作用。
    　　
    　　由此也说明，企业需要拿地，但拿地不是你想拿就能拿，出现了严重分化的局面。大多数企业将徘徊在拿地边缘，想拿不敢拿。总之，未来的土地市场、楼市都继续遵循稳定的主题，房价大涨的机会基本没有，那么2019年调控可能将继续延续当前的从紧策略，因为当前的开发商企业所面临的问题还不至于对整体市场有太大影响。所以，2019年房价基本上会稳定在一个合理范围，一些曾经大涨的区域会有适度回调。