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    丁建刚：房地产市场政策调整在即

    http://www.cnestate.com　 观点地产网　 2018/12/14
    　　今天（13日）的中央政治局会议为即将召开的中央经济工作会议定调。
    　　
    　　面对新的形势，会议特别强调：创新和完善宏观调控。重新将“稳增长、防风险工作和保持经济运行在合理区间”提升到重要高度，并将稳增长排在了第一位。
    　　
    　　几乎可以断定，房地产市场政策调整在即。
    　　
    　　始于2015年底的这一轮“去库存”运动，长达两年半时间。
    　　
    　　2018年上半年，主要的二线城市市场达到了狂热的顶峰，到处托人购房，摇号买房，市场乱象丛生。
    　　
    　　从2018年7月起，市场预期发生了较大变化，没有人能说清楚市场预期变化的真正原因。
    　　
    　　虽然变化的时间节点与6月15日开始的中美贸易战吻合，但中美贸易战肯定只是导火索之一。
    　　
    　　就在当时，731政治局会议提出了一个史无前例的调控目标“坚决遏制房价上涨”。而过去的多年都是提“坚决遏制房价过快上涨”。
    　　
    　　7月之后，市场迅速降温。
    　　
    　　三个月后的1031政治局会议，对房地产市场只字未提。
    　　
    　　不提，不等于不关心房地产市场，恰恰是因为宏观经济形势不确定，政策难以明确表述。
    　　
    　　宏观经济数据仍不容乐观。刚刚公布的11月部分经济数据显示，11月末，广义货币（M2）增速8.0%，再跌至历史最低；狭义货币（M1）增速1.5%，再创2014年以来新低。
    　　
    　　来自海关总署的数据显示：11月出口总值增速和进出口总值增速断崖式下跌。以美元计，出口总值同比增速5.4%，仅约上月的1/3，进出口总值增速仅约上月的1/4。
    　　
    　　近几个月来，由于各种因素的综合影响，市场降温速度加快。
    　　
    　　绝大多数三四线城市商品房成交量断崖式下降，部分三四线城市房价也随之下跌。
    　　
    　　以杭州为代表的二线城市市场恐慌情绪缓解，摇号中签率大幅度提高，甚至出现部分楼盘“流摇”。
    　　
    　　2017年以来大量的高价地块，无奈以亏损价格入市。部分在摇号政策之前未开的楼盘，以原价格销售。虽然诸多项目亏损，甚至严重亏损入市，但购房者并不踊跃。
    　　
    　　在宏观经济下行压力加大，中美贸易摩擦等不确定因素仍不确定的背景下，房地产市场政策调整已经成为必然。
    　　
    　　政策调整的大方向，可以作如下判断：
    　　
    　　1.绝大多数城市取消限价政策。
    　　
    　　2.中央政府把调控的主要权力下放给地方政府。
    　　
    　　3.尽快稳住三四线城市下滑的趋势和预期。
    　　
    　　4.降低至少首套房的按揭利率。
    　　
    　　5.放松和放宽房地产企业的融资渠道。
    　　
    　　6.努力使房价涨幅低于收入和GDP增速。（这是多年前曾经有过的提法。这一提法的意思非常明确，可以涨，但不能涨得太快。但坦率的说，对房价这样定量的管控比高难度体操还难，是计划经济思维。）
    　　
    　　虽然仅仅几个月时间政策就要改变，实属无可奈何。但面对严峻局面，“里子”比“面子”重要。
    　　
    　　中国房地产市场是中国金融安全和经济安全的最后阵地，无论如何也要严防死守。
    　　
    　　只是在政策转变时，应同时高度防范房地产市场再次泡沫化的可能。