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地价房价谁唱主角
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2001/11/9
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地价、房价谁决定谁
上世纪最后15年中，日本房价连续几年高得惊动全球。1987年夏，早已在东京租房的乌干达驻日大使馆，因两年来房租成倍增加而无力承受，不得不退房闭馆。而房租翻番的背景，是该使馆所在地段地价短期竟暴涨了8倍。同年底，韩国、希腊等31个国家驻日大使，联合行动拜会当时日本外相，要求日本政府能提供廉价土地建使馆。看来，这些大使都知晓一个道理，地价低廉房价才有可能相对低廉。
持续好几年的日本畸高地价，从1991年开始下行已连跌10年还未见底。今年夏季，东京市中心5个区之一的涩谷区，面向中产阶级的时尚豪华高级公寓青山公园大厦第一期开盘出售，平均每套9000万日元。认购极其踊跃，超额逾10倍。而在10年前，东京市中心这样的高级公寓每套房价所含的地价，就动辄上亿。今年5月日本不动产研究所出版的《市街地价格指数》显示，截至今年3月底，东京23个区住宅地平均地价，已从1987年的峰值跌掉7成，同期商业地平均地价跌幅更超过8成。
以上日本的实况，似乎可以得出结论：不论地价高低涨落合理与否，其高低涨落决定房价高低涨落。
自然，建筑物本身高中低档次之分影响房价，但同档次且设计、施工水平和质量都等同的建筑物，建造于不同等级的地段，肯定是坐落于最好地段的房价房租最高。实证之一是，“住宅售价与地价关联波动，离大都市的中心越远，价格也随之越低”。具体讲是对日本3大都市圈标准住宅，按与各自“圈心”距离近远，划分为7个档次。1998年东京圈1区位房价约5600万日元，2～7区位房价依次递减，7区位房价不到3000万日元。众所周知，地价高的城市总体上房价高于地价低的城市，在全球也是寻常事。
房价能否如同粮价具有决定地租功能
被马克思誉为“现代地租理论的真正创始人”的英国著名农学家和租地农场主詹姆斯·安德森(1739～1808)，200年前提出一个极深刻精辟的论断：“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租”。后来，英国经济学家乔治·拉姆赛(1800～1871)一脉相承地反复强调：“地租的产生是土地生长的某些产品价格上涨的结果”，同时还指出：“地租一旦产生，它又反过来成为其他原产品，例如牧草、牛和木材价格上涨的原因。”
毫无疑问，地价地租与房价房租同样是相互作用彼此影响。至于两者究竟谁居主导地位即谁决定谁，则是另有其规律，可不能套用土地产品的价格决定地租这个原理。因为房屋并非土地产品，而是土地所承载且与土地黏合固定成为一体的不动产，绝对不可能像土地产品那样可以通过输入输出改变供给总量。这是房价不可能决定地价的根本原因所在。
在无天灾人祸的年头，粮食不能自给自足，则明显是本地区粮田短缺所致。由此出现的地价地租上扬，理应是内生性的，而不是外生性由粮价决定的。粮食供应短缺问题的根本解决，也在于将耕地面积扩大到足够的数量。进口粮食也是一条出路，实质就是跨地区或跨国将人家的地为我所用，间接无形增多了粮田弥补了自身农地的不足。而由于进口粮食加大供给，粮价必然下跌又必然导致地租地价下降。
不言而喻，属于不动产价格范畴的房价，根本不可能具有上述粮价那样变化且作用于地价地租的功能，也根本不可能跨地区跨国将人家的地为我所用。一个地区一个城镇，究竟能兴建多少房屋，百分之百由本身土地面积尤其可供建房之地多少所决定。
上已谈到，完全相同的房屋，兴建于不同等级的地段，房价房租必定相应呈级差。这实际就是地价地租决定房价房租的一种表现形态。这种现象在实际生活中并不罕见，自然理应是“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租”这个立论正确科学，强有力的佐证。
粮价决定地租与地价决定房价，看似相互打了个颠倒不能两立。实际自然并非如此，两者只是适用的范围、对象不同。
实际生活又是极其错综复杂，也存在低地价低地租与高房价高房租结成一体这种组合。“地价决定房价”是就总体趋势而言，就常态而言，并非涵盖一切全都如此。所以，近一年多来我国房价上涨与地价究竟有无关系，究竟谁带领谁涨，需要具体分析，切忌一概而论。 |
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