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社会化、专业化的问题
关于中国加入WTO后公司与国际市场怎样接轨(三)
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2001/11/9
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作者手记:不走出去就无法知道外国在干什么、怎么干?也不会知道如何与他们接轨?这是一个最简单的又没法简单的问题。这次出国考察，我们不但学习和掌握了国外先进的房地产管理经验，并且认识到了国内与国际的本质差距，同时也找到了我们与国际接轨的方法，收获非常大。
关于社会化和专业化的问题，我们也一直采用这种模式运行着，基本上已同国际接轨。
美国房地产开发公司人员很少，往往只有二三人，他们实质上是合伙人，没有我们设置的工程部、财务部、办公室，结构非常简单。他们的操作程序一般是这样的，首先每人投入资金，经过考察选择购置土地，然后去跑手续，开工后，一般别墅的施工期为1个月，整个建设期为4个月。当然前期手续也特别复杂，申报规划也相当难。他们完全采取社会化、专业化的模式，没有任何自己的队伍，只有前期手续自己跑，其他工作全部委托专业化队伍来做。质量控制由监理公司负责，法律问题聘请法律顾问，会计核算请社会上的会计师，建设施工找施工队伍，营销找房地产经纪人负责。这样就把社会的力量转化为自己的力量，把别人的能力转化为自己的能力。
为什么会出现这种现象呢?第一，专业化的队伍采购材料有自己固定的渠道，他知道哪个店的材料价格低又质量好，一般他长年固定在一家店购置材料，商店又会给他一定的优惠，最低价格再加优惠肯定比个人购买材料要节省钱。第二，个人买材料只能到大店去买，因大店的费用大，必然会比其他小店的价格高。第三，由于装修材料规格多、型号多，个人不熟悉，经常会买错材料，来回几趟才能买到合格的材料，既浪费时间又浪费钱，这是一种无形的浪费。第四，个人预算材料用量因没有经验会经常漏掉一些用量，比如漏算踢脚线的拐角、门边等细微的地方，理论上计算的量与实际用量往往存在很大的差距。
台湾刘墉曾经写过一本《双赢》，书中论述过只有你赢我赢才能赢，这是对的。我们要努力达到双赢的境界。
我们南华园建设完全采用先进的管理模式——“三控三管一协调”，全权委托监理公司负责现场管理。既然国家法定要聘监理公司，为何我们不充分发挥他们的作用呢?现在所有的房地产开发商，一方面花了钱聘监理公司，一方面又把他们放到一边，只是为了应付国家规定，自己又派一批人在现场管理，结果一方面是资源的浪费，一方面自己又不甚懂，质量、进度、成本都保不住。原本监理公司就是一个经济组织，有着丰富的经验和专业知识，又有着雄厚的专业力量，我不相信你一个房地产开发商能比他们强，说破了也只是一个权利问题，是一块肥肉，不舍得让人家去吃，非要你自己去吃。结果会怎样呢?无非就是工程质量、进度、成本控制都不如人家管的，而且极易滋长犯错误的现象，什么行贿受贿等都出现了。建筑公司、材料公司也是这样一个道理。单独招投标一个材料公司，也是一种相互制衡，目的为了保证质量。如果让建筑公司搞材料，他们又建筑又有材料，自然缺乏制约，而且他们库存的和从别的工地上剩余的材料自然就到了我们的工地，这样就保证不了质量。如果我们自己搞材料，既缺乏经验又没有精力，自然是出力不讨好。整合社会力量，让专业的材料公司来搞，情况就不大一样，这可以说也是我们的创造，是一个好的经验。国外也是这样做的。所以，在美国期间我就通知公司做好这方面的文章，效果很好，一下子就控制节省了1000多万元。我们今后就是要聘任造价公司建立一种长期的合作关系，形成一个体系——监理、建筑、材料、造价四位一体，相互关联、相互制约、为我所用。
我们公司施工找建筑队伍来搞，材料由材料供应公司供应。他们得到利益的同时，我们也省了大钱，因为他们专业化力量强，效率高，并且有专门的渠道。原来我想工地上没有自己的人行吗?从实际操作看完全可以。造价咨询由咨询公司承担，我们支付一元钱，他们会为我们节省十元钱。这就叫双赢。如果什么都靠自己，是做不成大事的。这种社会化、专业化的模式要坚定不移地走下去。
以上三个问题是我感受最深的问题，这三个问题使我找到了与国际接轨的答案，按这个思想搞下去，完全可以实现与国际市场的全面接轨，在国际市场会站稳脚跟。但是，这些说起来容易，真正做起来还是相当困难的。因此需要大家共同努力，从一点一滴做起。 |
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