博鳌房产经济论坛系列之王石：宏观调控下的中小地产商的发展之路

因为他们的负载比例最起码不要超过银行要求的底线，你超过这个会很难受，银行很难受，一定不会让你好受，接下来，(企业的)产业规划会受到明显的影响。之所以对我们影响不大，是因为我们这么多年的专业化。

　　调控当中，专业化和多元化将成为的永恒的话题，在中国目前的发展过程中看，我们的企业都不大。万科跳出小型企业(备注：国际标准对小型企业的定义是经营规模不超过5亿美金的-即40亿人民币企业)也不过是这两年的事。

　　大家多数都属中小企业。在中小企业当中，万科不仅仅将非房地产行业不做，(而且即便是)在房地产的行业当中，我们也会选择做什么，不做什么。我看这个宏观调控目标对房地产的有非常严格的限定，尤其在这两年当中，比较热的时候，非常优秀的房地产商，他说我们资金很雄厚了。在这个宏观调控当中必须面临选择，要搞MALL，如果你要搞，所谓的要成为钢铁大王的梦就不要做了。如果要做，赶快转过来，如果你不转，我说三九的今天就是你的明天。

　　再讲一点，关于企业的自由资金。我们现在也有很多的企业谈到他找合作伙伴、银行融资和资金回笼，我们在这个时候有什么样的方法？三个零点式的投入法，第一个是股权，就是找合作伙伴，万科的比例，我们这个一定要控股，在这个投资，最多40％，60％是靠其他的合作伙伴，一个项目投资到万科，我们筹集的资金在1块钱当中，万科是4毛钱，其他的投资是6钱，就是说万科的投资者一共只占4成，第二个就是我把银行的也加起来之后，只占6成，但我告诉你，这样的结果造成，你找的投资伙伴，各自有各自的想法，宏观调控你要预期，比如说我去年200多个亿，你达不到，这个时候4毛钱、6毛钱是贷款的。所以我们回头再讲，这种万科是证明很多的，这样开发的项目是很难调整过来的。

　　也就是一定要改变过去的位置，非常紧绷绷的，最少假定没有这次宏观调控对企业、对万科的影响，这只企业对万科一直在投资，一直在融资有主动权，中国在银行占的比重，在受宏观调控的影响，如何融资国有银行的关系，万科这么多年一直在提。经营专业化、这两年一直在提融资多元化，最根本的就是减少对国有银行的，就是如何来解决融资的规划。

　　“从去年开始，央行出台了121号文件，提高了对房地产行业放贷款的门槛，当时业界一片哗然，有人就说，‘中国房地产的冬天来了’，‘一半房地产企业都会死掉’，现在过去一年过了，很多房地产企业还是好好的。现在的宏观调控虽然会给一些企业带来危机，但房地产行业还是像博鳌现在的天气一样，是热的。”

　　宏观调控有利于行业的发展，(房地产行业有)螺旋上升的周期性，(总的)趋势是上升，所以大的形势是为每一个发展商创造的机会，就看你如何把握。从图表可以看出(现场图板)，宏观调控出来之前宏观调控之后，宏观调控对房地产的健康发展趋势是比较好的，投资有增长的趋势，也出现了一个回落，市场供给有减少，会出现一个很有意思的剪刀差，投资的速度下降，供给在减少，需求的水平在持续的保持。所以我们可以看到，宏观调控这次见效非常明显，这个需求是非常旺盛的。我们看到了由于土地的供给减少了，房价在持续稳定地上升。

　　王石认为本次宏观调控对行业带来的影响：

　　1．进一步实现房地产行业资金密集性特征；

　　2．部分开发商会受到明显影响
　　高负债经营公司会受到明显影响；
　　产业多元化开发商会受到明显影响
　　非主流住宅产品开发商会受到明显影响

　　3．行业面临重新洗牌
　　市场秩序更加规范
　　优胜劣汰市场竞争加剧
　　优秀公司凸现竞争优势，行业集中度将提升。

　　现场提问：刚才你今天的题目是说宏观调控下中小企业的发展之路，你能不能告诉我他们的出路在哪里？

　　王石：万科的我讲了两个部分，现在是怎么做，实际上怎么做法告诉现在的中小企业要走的道路，简单的讲，第一要专业化，别人介绍这个好的时候，其实并不一定适合你，专业化房地产实际上面对的是全选的过程，风险比较小的是因为住宅的开发，你如果搞商业地产，商业地产很忌讳，像华润地产、首创这样的企业才有能力开发这样的地产，应该说会开发，显然会是高峰。第二，不要盲目的追求所谓的华南板块，就是所谓的大款，我们看到现在，也不可能给到你这么大的地，第二我们一定很难受，三年前我曾经评价几家房地产公司，规模那么大，这哪里是搞开发住宅区，分明是开发城市嘛，所以不要追求大，一句话：你早调整，早舒服，再晚一点，就来不及了。第三个，要留余地，不要绷得太紧，绷得太紧最后市场就变化，天天加班都没有用，这次宏观调控不是很难，用鸡蛋换洋票，手里有现金，突出专业化、透明度。

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