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博鳌房产经济论坛系列之林克昌：海南房地产不可能出现十年前的惨状
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2004/8/12
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以下为海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌作题为“海南房地产市场在新的宏观调控下不可能出现十年前的惨状”的主题发言的实录：
林克昌：在博鳌21世纪房地产论坛2001年首届年会上，本人曾以《统一对处置积压房地产的认识》为题向与会者通报；海南集中处置积压多年的房地产，虽然造成暂时的疼痛，但其最终目的有三个：一是解脱资金、债务、土地资源三个桎桔，促进社会生产力的发展；二是推陈出新，弘扬中国先进文化；三是祛弊求利、保障人民根本利益。以后在第二、三届年会上，也以不同形式通报海南处置租用房地产和房地产市场复苏情况。
今年，我要向大家报告，海南处置积压房地产工作正在迫近三个预期目标，进展情况是正常的。当年闲置的23788.5公顷建设用地，除司法查封的5170.5公顷外，可处置的18168公顷全部纳入处置程序，已得到处置盘活的18005公顷，占可处置量的96.7%；当年积压的455万平方米的空置商品房，已销售和出租365万平方米，占80%；当年停建的规划报建面积为1631万平方米的半拉子工程，现在被准处置方案的项目涉及原规划报建面积1355万平方米，占85%；批准半拉子工程续建面积829万平方米，已竣工后销售或自用的有460万平方米，由于处置积压房地产启动了房地产市场，按新需求，新标准兴建的房地产项目也得到了应有的发展空间，海南省房地产市场刚刚复苏。
但是，面对国家针对全国有的地方房地产市场过热的现象采取某些宏观调控措施，有的同志又担心海南房地产市场是否会出现新的泡沫，是否会出现十年前的惨状？本届会年的分议题之中就有“中国房地产市场会不会重现10年前的景象？”对此，本人认为，海南房地产市场在新的宏观调控下不可能出现十年前的惨状。
看海南房地产市场，不可忽视三个背景：一是海南遭受上世纪九十年代初期房地产泡沫经济的伤害，已经经历了较长时间的低迷和盘整，非理性行为的市场已经不大；二是近几年集中处置积压房地产和根据社会需求适当发展商品房，资增加幅度大一些，施工量一时多一些，这是被长期压抑的市场进行反弹，有其必然性和合理性；三是海南现在的经济实力、社会需求与上世纪九十年初期相比不是一个档次，岛外人奔向健康岛购房与当年投资商投机炒作不能同日而语，当前的购房热有其独特性。
应该说，海南房地产市场刚刚复苏，并没有过热，更没有出现泡沫经济的现象。在这种条件下，执行新的宏观调控措施，只能对维护房地产业稳定、健康发展有利，不可能出现十年前的惨状。下面，我试从四个角度将五年的情况与九十年代那五年的情况做对比，问题就清楚了。
1、房地产投资有全社会固定资产投资总额中的比例不同
1999年至2003年五年中，海南房地产历年投资额为6.1亿元、10.3亿元、17.1亿元、20.1亿元、35.9亿元，分别占当年固定资产投资总额的3.3%，5.3%，8.3%，8.9%，而1991年至1995年五年间(泡沫经济时期)，房地产历年投资额(省建设厅统计数)为17.5亿元、56.9亿元、92.4亿元、62.1亿元、40.3亿元，分别占当年固定资产投资总额的38.4%、65.5%、49.1%、28.2%、20.4。有专家认为房地产投资占全社会固定资产投资的20%左右为正常。海南的近5年大大低于20%，而历史上的那五年则远远高于20%，两个时期不可类比。
2、房地产资金来源机构不同，海南目前房地产开发商的自筹资金的比例较高。资金来源以自筹资金和定金预收款为主。2003年开发商自筹资金占44.6%(当前国家调控措施是35%)，定金预收款占35.7%，而银行贷款仅占13.3%。当然，预收款中有相当部份是购房者按揭贷款，银行的风险是分散性的，这与上个世纪九十年代初期开发商主要靠银行贷款和非银行金融机构融资，参与投机性炒作的情况是不同的。
3、房地产当年竣工量与销售量之比分别是：28:34、36:42、62:59、55:76、104:108，除2001年外，销售量都大于竣工量，而1991年至1995年五年间，其比例分别是141:38、154:130、157:140、217:50、208:35，销售量都大大低于竣工量，从而留下大量的空置房。
4、商品房价格表现不同
商品房价格是否背离实际介值是判断是否出现泡沫的直观形象。2003年，海南商品房平均每平方米价格为2122元，虽然比2002年(当年大量销售政府给予补贴的经济适用房而使平均价格下降为1789元)上升18.6%，但相对于全国还是偏低的，与北京、上海、浙江、广东的房价根本没法比。而1993年海南商品房价格为2924元，高于当年全国平均价一倍多，为全国最高，背离了实际价值，形成了“低收入”与“高房价”的尖锐矛盾，所以不能说目前海南已出现了象1993年那样的房地产泡沫。
我列举上述数字，目的是要辨证地看待当前海南的房地产形势，理性的对待形势，也说明近五年的形势绝不能与九十年代初那五年的泡沫经济形势相提并论。当然，当前繁荣背后仍有阴影，但我们在处置积压房地产过程中，尽可能在法律允许的范围内用了减速法：如无偿的或有偿收回闲置建设用地12558.6公顷(占能处置总量的70%)，从源头上大大消除房地产泡沫经济留下的隐患；又如在停缓建工程复工建设时，批准建设的面积只有原规划报建面积的61%，即减去了39%的建设规模。但是，历史的泡沫不可能一举消除。在这种消化历史恶果的特殊时期，集中开工的面积还比较大，对开发商需求市场产生很大的压力；有的黄金地带的项目上马过急，建筑档次不高，可能浪费资源；有些开发商手中的存量土地不少，如果都赶一班车来开发，会造成不良后果；各开发商建设规模小、名牌少，重复建设的现象也值得注意。在这种形势下，执行国家面对全国的宏观调控措施，对消除房地产市场存在的阴影，保持高度警惕，维护海南房地产市场平稳健康发展是有利的。
十年前的惨状是房地产泡沫经济造成的客观恶果更不会由于新的宏观调控执行后再次出现。如果当年不进行宏观调控，后果会更惨。
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