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博鳌房产经济论坛系列之任志强：超常发展的因素
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2004/8/12
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以下为华远集团董事长任志强所作的题为“超常发展的因素”的主题发言：
人们一般会习惯性的将2004年的一系列宏观调控的情况与十年之前的1993年6月的宏观调控相比，以为历史会同样的重复。1993年的调控用了大约4年时间实现了所谓的“软着陆”，其实到1997年时已成为了通缩的经济，于是又不得不从1998年开始大量的发行国债并用积极的财政政策来拉动投资、 投动经济。至今大约发行了9300多亿元的国债。终于投资开始进入了高增长阶段，终于物价开始浮动而走出了紧缩的时代，但我们已开始面临新一轮的调控了。
从中央到地方，从决策机构到经济学家都认为此次的调控与十年前大大的不同。上次是为了把投资高增长的速度压下来，并坚决反对低水平重复建设，而这次不过是在调控投资的节奏，将高增长的投资控制在合理的增长速度之内，而并非让经济的增长着陆。这次调控是对过热的投资行业结构性调整，而并非简单的停止必要的和一切建设，并非要重新回到紧缩。
“经”是一本好“经”，但在与1993年调控所使用的相同的行政命令的、计划经济的手段下，本来是一本好“经”，却让受限于与中央保持一致、宁愿不干也不愿出错的“和尚”们给念歪歪了。除了因上一次的宏观调控和坚决反对“重复建设”的措施下所提出的三年之内不许投资供电设施而造成的“电荒”和因世界石油战争状态而造成的油价飞涨的能源紧张之外，似乎整个中国的经济尚看不出投资高增长中的危险。有人说最大的风险在于金融的信贷风险，如果经济在高速但正常的增长中，从哪里来的金融风险呢？金融风险只会在经济运行不正常的情况下才会出现，而过度的行政手段、非市场因素的调控才恰恰会使经济的运行最容易出现不正常的情况。难道调控会使已经大量放出去的贷款更安全而没有风险吗？从一开始就不贷款当然就会没有贷款的风险，但会存在如何利用贷款收益支付利息的风险！金融风险与投资的增长速度无关，而只是与银行贷款支撑经济增长还是开放金融管制，用更多的办法增加直接投资相关。如果投资的增长不是更多的依赖于现有金融管制体制下的国有银行信贷为主，那么是否就可以放开对投资增长的调控呢？起码我们认为有更多的因素促使房地产保持超常增长的速度。也许我们的认识是错误的，但至少应有更多的事实和理由来证明我们错了。
一、制度背景的差异
上一次的计划经济与这一次的市场经济的制度差别除国家、社会、企业、家庭、经济实力的背景条件不同之外，最根本的有三个制度背景不同：
A、投资的来源和性质不同：1993年的投资是以国有投资和财政拨款投资为主，即使发展商的建设过程是流动资金的投入，但最终的购买是国有投资和财政拨款。因此投资的来源是国有或财政的资金，其投资的性质是非消费的固定资产购置。但房屋用于生产或住房用于消费是通过实物分配使用权的方式进行，在企业的账面或国家的账面上形成的是固定资产，并以折旧方式计账，并未进入消费的领域。国家或企业的钱用于住房的固定资产购置就必然减少生产性的建设投资，无法平衡经济发展中的生产与消费的矛盾，这种投资的高增长必然引起通涨。
而这一轮的房地产投资增长，投资与消费的两头都不是国有或财政的钱（也许有大量银行的钱，但一头是生产的流动资金，一头是居民的预期消费），来源和性质都发生了本质的变化。当住房成为商品时，开发投资的是用于流通的商品，消费者列入了个人财产而不再在企业或国家的账面上形成固定资产。也不再用提取折旧的方式计账（除商业和办公楼的企业购买之外），因此房地产住宅投资（占房地产总投资中约70—80％的部分）不应列入国家统计中的固定资产投资项下。如果按国务院公布的投资体制改革的核算或备案制方式处理，则我国固定资产投资的增速就大大下降了。
B、由于住房已成为了最终可流通的商品，也就成为了最终消费品，应列入消费中统计，那么我们扩大内需的消费增速就大大提高了。在GDP的统计之中，投资、消费、进出口三项指标中，消费的增长和比重就完全不同了。那时也许经济学家们就会对当前的“热”产生另外的一种分析和看法了，而这里最重要的原因在于1993年是非私有财产的福利分配，而今天房屋已在法律的保护之中成为居民的个人财产，一种受保护的私有财产，这种观念与制度背景的差别是形成购买与消费的基础条件。
C．1993年并未开放和提供个人住房按揭的消费性信贷和公积金信贷。这种制度的差别为释放预期消费能力提供了必要的条件，尽管消费信贷中有大量银行的钱（这是因为没有不动产基金、债券和没有证券化），但借贷方不同，当居民借贷预期消费并同时拥有资产时，只会增加社会的稳定和进步，减少暴乱和增加社会信誉，而这一部分信贷并不应列入金融风险和房地产风险之中。事实证明目前银行的个人住房消费信贷是银行不良资产比例中最低的优质贷款。
二、城市化的压力
1993年中国的农村正处于延长土地承包期和乡镇企业高速发展的过程，农村的改革让农民的收入始终处于较高的上升阶段，少量的农村从土地中富裕出来的劳动力大多在就近的乡镇企业中安置。农民进城就业尚受到严格的政策性限制。城市中的国企尚处于经济发展的主力军作用，缺少竞争和没有自由择业的条件，也没有大量的下岗职工问题，经济尚正处于双轨制向建立市场经济框架过渡的阶段，几乎没有城市化的要求，更谈不上有加速城市化进程的压力。
十年的经济改革使整个中国发生了巨大的变化，农民已不能从土地承包之中获得收入增加的动力，乡镇企业也不再能大量的安置和解决农村剩余劳动力的就业和收入增加，因此已有约1亿人口的农村劳动力进入了城市，7亿多农业人口的比重已成为中国经济发展的沉重包袱。城乡差别和贫富差距已成为阻障和限制中国经济整体发展的结构性矛盾，不解决城市化的问题，中国就永远不可能改变人均GPD从500美元到6000美元的差别性发展的问题和大量贫困家庭的问题，也不可能实现共同富裕的小康的目标。
目前7亿多农业人口每年平均保持约2％的计划生育率，约每年新增农业人口1500万人，按我国人口普查情况户均3.06人计算，约新增500个家庭，约等于商品房年竣工的总量4亿平方米建筑的需求。如果我国房地产开发的速度低于农业人口增长的住房需求速度，那么长期发展中就根本无法提高我国的城市化水平。
房地产的发展速度和竣工的总量除服务于现有城镇居民的生活需求之外，同时要满足中国经济整体布局中的城市化需求。未来几年增长的需求空间至少还有一倍以上增长余地。市场化需求对房地产开发的压力如同经济发展对城市化的需求一样只会越来越大。
三、城市现有住宅成套率水平
根据统计资料显示，全国城镇建成区现有住宅为80—100亿平方米（后者含小城镇），其成套率水平仅为70％，约有30％的建筑为应拆除重建的住宅，总量约为24—30亿平方米左右。按1:2.5的增量变为成套住宅计算约应新建住宅60—75亿平方米。我国1996年给联合国的人居报告中提出2010年达到成套率为1:1的基本条件，看来这个任务是无法完成了。按现有竣工量计算仅仅解决成套率问题，不计算非成套率之外的增量需求，就至少要用15—20年的时间。十年之后建国初期建设的大量成套住宅也会加入拆除与重建的行列，因此从需求而言，提高房地产的投资增速和扩大规模的空间巨大。
为什么我国已连续保持了一个较长期的巨大的建设规模的发展阶段，但我国现有建筑的总量增长的幅度较低，就在于大量新增建设的同时，拆除了大量的存量建设。因此在GDP增长的过程中，还历史的账占了重要的比例。GDP的高速增长过程并不能使存量保持与GDP增长同等的水平，而大大的低于这个GDP的增长速度。
四、对生命意义的重新认识
除了解决非成套住宅的问题之外，我国传统的成套住宅建设和非成套住宅中都面临着局部升级换代的问题。如燃煤的炉灶做饭、烧水、原有的供电线路和电讯线路、上下水条件的改造、简易凉台的封闭、各户家庭的重新装修改造、取暖的问题，都在逐年的改造变成了集中供暖和燃气灶等等。但传统的安全和消防工作等级未在上述的相应改造中同步提高，在传统的建成区中存在着大量的安全隐患和消防隐患，其中相当一部分建成区中没有消防设施，甚至连消防车都无法进入和通行。也许历史的发展中人的生命只能首先服从于维持基本生命存续的条件，而今天人民代表给政府的压力使人的生命上升到一个新的高度，并已成为各级政府问责制的重要环节。仅今年的大雨就造成34万间房屋的倒塌和部分城市交通的中断。安全与消防等要求因此而大大提高和要认真落实，迫使各级政府不得不加大对这些房屋的改造与重建。这就大大增加了要拆除的建筑总量，尤其是当城市的大部分进行改造而只剩下少量与局部的“城中村”时，政府就会加大改造“城中村”的力度，甚至不惜动用财政的力量投入，从而形成不得不做的投资强制性增长。如北京市政府专门将危改加房改的建设项目列在招拍挂之外，而可以用协议出让的方式取得土地。如果将这些为民的“政绩”与形象工程的“政绩”相结合就有更大的推动作用。也许这是1993年根本不可想象的背景条件。
五、城镇居民住房增量的需求
我国1978年改革初期首先提出加速居民住房的建设工作，是因为到1978年为止我国的城镇人口人均居住面积仅为3.6平方米，已远远低于建国初期的7.8平方米的水平，进入了房荒的阶段。
建国前三十年的时间中城市极少量的住宅建设和人口高速增长之间的矛盾日益尖锐和突出。近二十年期间尽管我国已大大的提高了住宅建设的速度，加大了房改的力度和商品房市场化的进度，但仍不能满足住房增量合理化的需求。
从全国的城镇住宅建筑的总量和城镇人口的总量统计中看我国现有的人均建筑面积已近20平方米。这个数字远远低于国际发达国家的水平，如日本在1960年出台的住宅法中将人均小于25平方米列为住房困难户，而北京这一标准仅为6平方米，低于日本4倍并晚了40年。而美国、挪威等国家则提出人均不少于1.9间的标准，中等发达以上国家平均在35—65平方米的人均建筑面积水平。独立式住宅的标准更远远高于我国。
尤其是我国住房平均数的标准与现实的实际条件相差很远。国际发达国家都有严格的户均面积数的标准，因此其户型面积标准是相对统一的。如美国二十年前就有户均165—175平方米的建筑要求，仍坚持至今。而我国原有的户型标准是极低的，如1980年之前一居是19.5—36平方米、二居为48—56平方米、三居为75平方米以下，90年代低中期二居为80—90平方米。这样就造成90年代以前和以后的户型差别巨大。住房商品房市场化之后，户型平均面积有所加大，尤其是原分配住房或存量住房中的户均居住人口较多，而新商品房中的户均居住人口较少，出现了约70％以上的城镇居民居住于城市中约40％左右的小户型存量住房之中，而30％的居民居住于城市新增60％的新建户型面积较大的住房之中，并有许多第二套、第三套住房。在人均面积数的掩盖之下形成实际的两极分化，可以显见住房增量的需求应是刚刚开始的初期，并没有在多数城市家庭中解决。
我国现有城镇人口已超过了5.02亿，如果人均增长1平方米就需每年有15亿平方米的在施总量。而我国目前最高为12亿平方米（不含农村自建房），年商品住宅竣工尚不足3.5亿平方米，仅为人均0.7平方米（未计城市新增人口和城市化的增量）。城市与城市之间的差别巨大，高的城市人均已超过了35平方米，达到和接近于发达国家的一般标准，而大多数城市人均远远低于全国平均水平，多数在15平方米以下，再扣除非成套住宅的非标准住宅面积，那么全国成套住房的面积仅为人均建筑面积12平方米左右，这就是一个非常低的标准了。
充分了解城镇居民的住房需求与实际的购买力无关，只是预测未来发展中的建筑总量关系。目前我国的商品房约只能满足城市中3—5％的家庭户数的供给量，而美国连续多年每百户家庭中有17％家庭在换购住房，而我国仅为6—8％（含二手房交易量）。这个差距是巨大的，如果我国按成套住宅的标准计算人均建筑面积，并按35平方米人均标准实现小康的目标，那么仅按现有的房地产开发规模计算约需要30年的时间（不计算城市增量和城市化增量）。同时我国每年有800多万对结婚组成的新家庭，和300多万对离婚新增的单亲家庭，新增的家庭住房需求大军也挤进了增量住房的需求之中。
而十年之前在住房实物分配的条件下，所有的住房需求被强制性的压抑在分配条件之下，1993年我国城镇居民人均居住面积仅为8.1平方米，不管是好与坏、大与小的住房分配都成为一种美好的期望。国有的财政或企业的投资决定着职工的分配命运，无从谈起需求和增量的选择权。但今天这种商品的自由选购才使需求暴露于市场之中，并日益增长。这种需求的增长与1993年的背景是完全不同的社会基础。1993年的投资与需求增长来源于购房资金的审批和计划控制，而今天则来源于居民的购买能力和购买意愿。
六、日益增长的消费需求和消费能力
目前的社会舆论导向中将所有的城镇居民购房都列入消费的概念之中，但在住房实物分配转换成商品化市场供给之后，并不能将所有的购房行为都列入消费的概念之中，或者说相当量的购房行为（包括二手房的购房行为）都还不是一种生活享受的消费，而是仅仅能满足于维持生存和维持人作为生产力要素延续的必要条件。如经济适用房的购买者、如被拆迁安置而形成的强制性购买力的购房者、如刚参加工作或刚组成家庭的小户型购买大军、如通过二手房的置换而购新房的人，他们中的大多数或绝大多数也许都仅仅是为了满足于生存的最低目标。因此不得不选择距离市中心较远、房价较低的条件去力求扩大一些生存的空间，用时间和距离来换取空间。由此可见真正的消费意义是在满足维持生存之外有能力扩大享用的面积空间，提高生活质量、增加舒适性和观赏条件的才是消费。也有人将用月收入的相当比重用于偿还购房贷款，而使还贷期内的生活水平大大低于不购房期间生活条件的购房行为称为满足于生存条件的购房，而将一次付款购房和虽然用贷款购房但还贷后的月收入不会因还贷而降低生活标准的购房称为是消费。尤其是拥有远远超出维持生存的需求或拥有多套住房的称为是真正意义上的消费。
中国城镇居民的消费需求和消费能力都从市场的真正意义上的消费实践证明是大大提高了。
1990年的居民家庭房价收入比大约为14:1，而2003年则不到8:1如果计算尚未计入居民可支配收入部分的房补、公积金以及各种补贴性保险收入，则按平均房价计算在5:1左右的水平。十多年时间房价收入比的差距不是在扩大而是在大大的缩小，并已进入到合理的消费区间，尤其是如果仅仅按供给量只有5％，只计算这5％的家庭收入与房价的比例则可能是低于1的关系。如果扣除经济适用房、拆迁安置购房等非消费购房行为，真正已列入消费的需求和能力就更高了。
就如同购车一样，如果仅仅为解决交通问题，我国销量最大的是20万元以内的中、低档家庭用车，但全世界最豪华的几百万元一辆的高级车也在中国占有最大的消费量，并且远远超过发达国家的消费能力。豪华的住房已作为过热而被攻击的重点对象，包括银行的消费信贷都对豪华住房和别墅类住房加以限制。岂不知美国的银行恰恰只对豪华的高档消费型购房给以贷款，而普通住房的信贷全部变成基金、债券或证券化了。只有高档的消费才是银行服务的对象，而且从来银行都更相信有钱的人的消费还贷能力和有钱人的消费信贷信誉。中国也明显的可以看出高档消费性住房是普通市场中消费情况最好的，是一次性付款比例最高的，也是银行个人信贷中不良贷款比例最低的。谁都知道购房中同样是20％的首付款，而豪华消费的首付款大约已超过了一套普通住房的全款，从首付款的绝对额相比，豪华消费的个人不还贷的风险是远远大于普通住房消费的。
从我国去年销售额的增幅大于销售面积的增幅20％的比例，今年6月底这一增幅大于去年一倍相差40％的比例看，一是证明了房价的增长，二是证明了进入真实消费阶段的购房行为增多了，消费能力大大提高和增长了。
从我国城镇居民的可支配收入增长情况看，已经连续五年以上的时间城镇居民的可支配收入增长的幅度大于国内GDP增长的幅度。再从非公经济近年的利润增长情况看，也是连续几年大幅度提高的。同时居民的存款增长率及增长的绝对值，消费能力也是大大提高了，居民存款的年增长绝对值远远大于全国一年的商品房销售总额。这种真正意义上的购房队伍在不断扩大，并且更加提出日益增长的特殊需求。这次调控虽然对高档住房的按揭加以限制，但目前尚未看到这种消费增长现象的下滑。
与1993年相比这种真正意义上的消费需求和消费能力几乎等于零，根本就不存在。到2001年底的统计中100平方米以上户型的住房只占全北京住宅建筑总量的11％，可见真正的消费级的购房行为只是刚刚开始，并将在未来一段时间逐步放大。当人们的基本日常生活需求被满足之后，扩大住房的消费需求就成为提高生活质量的最基础条件，并被所有有能力的家庭置于了生活目标的首位。先富起来的家庭不但将这种消费用于家庭的本身，并且向父母、父母的父母或兄弟姐妹及子女与子女相关家庭扩张，传递的作用的逐步放大到家庭之外。
七、投资的行为与中产阶层的形成
1993年不要说家庭的自主投资行为，连企业的投资行为都在受体制和经济实力的限制，更不用说开始出现和形成一个已初具规模的中产阶层人群了，而十年之后的今天这个中产阶层不但已经出现并在扩大和影响着整个社会。
首先他们为满足人的尊严和身份地位的象征会加大在住房中的消费，并且在生活条件与生活质量提高之后，在住房上加大投资，因为他们最清楚当人们的生活富裕之后住房条件的改善是多么的重要。中国是否还有更好的投资机会吗？如果现在已有高收入的中产者，放弃自己现有的职业去独立创业就存在是否要放弃自己原有的专长和是否具有领导与管理才能的问题，也存在着自己的富裕资金是否可支撑一个企业的发展和与现有收益之间的风险问题。人们一定会选择最简单、最能放大自己的财力和最小风险的投资。中国的股市由于国有法人股的流通和信誉等等制度性缺陷已不能成为最佳的投资选择，银行的低息和利息税也让存款成为不可取的选择，保险早已被使用并无法放量与扩充。国债的低息并不比存款更优，剩下就只有房子的投资成为了最佳的选择，一是可以用20%的资金拥有100%的收益权，大大增加了资金的利用效率，二是房子供给的紧缺性让房屋出租的收益远远高出其它的投资收益，三是税收管理的漏洞可以让租市的收入成为隐性的收入，四是房屋本身会在市场的稀缺和需求增长中升值，五是不管怎样房子作为实物尚可自用，六是任何国家都有大约30%的租房行为。美国的住房私有化率尚不到70%，纽约的私有化率则更低约为30%。中国也不例外绝不可能实现让所有的人都购房，一定会有不少于30%的家庭会用租房的方式提高生活质量与生存质量的。
现有市场的统计中上海的投资购房者最高大约为18%左右，有人认为这一比例已处于金融风险和“泡沫”的范围，但不知累积的增量购房行为中投资的比例占多少，如果再加上存量这种投资的购房行为和购置的总量又占多少，也许是微乎其微的。中国是个刚刚开始生成中产阶层的阶段，也是刚刚开始有一些房产投资的行为，即使我们将全国一年的竣工商品房总量都计为投资行为，也不过在整个存量之中只占有百分之几，更不用说这种投资行为在一年的销售总量中才占百分之几了。
如果按照全世界最发达的美国情况推论，中国至少还有30%的房屋是用于出租的，比如原有的公房、单位分房全部是出租。只是在房改价售房中用还账的方式成为了私有住房，而这个比例是巨大的。按30%的比例计算投资行为，让更多的中产阶层除满足于自我的消费之外再有一些房屋资产并不为过。大多数经济学家都爱按中国人均GDP只有1000美元来推论局部地区的投资行为，其实投资行为较高的地区人均GDP的水平远远高于1000美元的平均值，甚至有的已高达6000美元，而在人均GDP6000美元的市场中这种投资行为也许就并不像理论家和管理者认为的有那样大的金融风险了。
93年中国还没有中产阶层，也就更没有投资行为了，今天的投资行为不但会有强大的生命力，并在促进市场的快速发展，投资行为会与消费行为争夺市场，投资之后的最终用户也会转化为住房的消费行为。彼之投资，此之消费，形成市场发展的良性循环。世界发达国家中许多国家正是因为不可能让所有的人都购房，因此专门出台一些让中产阶级购房而专门用于出租消费的优惠政策，有的减免购房的税费，有的减免出租的租费，有的规定由承租房人承担税费而鼓励投资和出租。也许中国尚未发展到这样一个综合发展的住房阶段，对投资仍采取歧视的态度。但并不能阻止这种投资行为的存在和发展，温州团结起来的基金投资行为就说明这样一个道理，如果不用银行贷款是否还要打击这种投资行为呢？如果不是依赖银行贷款支持而形成的投资高增长，是否要受到行政调控呢？
八、地方政府的特殊推动力
社会与官方的舆论都认为此次经济过热、投资过热的主要推动力来自地方政府的“政绩工程”，来源于用GDP对地方官员的考核制度，但难道十年之前的地方官员就不想有政绩工程和不用GDP考核了吗？上一次的过热在于公有的计划投资体系和国有银行对国有企业的贷款为主和银行与银行的投资公司对投资的直接参与。
1993年地方政府也在大量的做批发土地的生意，但一是招商引资的初期，土地的价值尚未被真正认识，许多地区在用低价和廉价的土地作为条件而换取和吸引技术、生产、资金进入该地区，带动经济发展。二是出让金制度刚刚开始执行，土地的出让金标准和收益尚处于较低的水平。三是政府不允许大量的举债而参与经营，较低的财政收入除满足必要支出外政府缺少必要的机动财力去自主建设与发展。
随着房地产市场商品化分配制度的推动，城市土地的价值被挖掘而升高和被重新按市场价值评价。十年的经济发展让地方政府更充分的认识到了土地给政府带来的好处。尤其是国土资源部的11号令，公开并堂而皇之的给了地方政府明确的授权，允许地方政府可以用强制性命令中止土地的协议出让，将土地严格的垄断于政府的招拍挂之下，将土地作为地方政府可以“合法”经营的商品，在市场中通过行政垄断经营的方式谋取暴利，以获得土地再开发和城市建设财力，并且在土地成为垄断经营的商品之后可以用土地储备的名义和土地招拍挂的预期收益作为抵押而向银行大量的借债。在中国地方政府不可能因此大量举债并资不抵债而可以破产的政治制度背景条件下，让地方政府可以获得大量举债进行土地商品的经营而不承担经营不善破产的尚方宝剑。11号令并为地方政府进行土地储备上了特殊的政策保险。
在11号令政策支持的强大推动之下，巨大的利益驱动充分调动了地方政府掀起新一轮土地投资和城市建设投资的高潮。如果现行的供给制度不改变，此项制度将成为长期促使房地产业高速并超常发展的特殊推动力，会让任何一届政府都拼命的用经营城市土地的方式获取财政收入之外的、不用上税的、与民争利而获得特殊收入的、以及可以用预期收入抵押获得举债能力的条件，加速房地产的发展。
于是富的地方和穷的地方政府都集中精力在土地上做文章，如陕西省的挟风县年财政收入不足5000万元，农民人均年收入不足1600元，历年拖欠教师工资1000多万元，却征用土地1371亩，举债耗资近2亿多元建设城市新区，成为地方政府资不抵债的典型案例。富的地区或土地利用价值较高的地区，从负债经营的土地商品垄断买卖中也得到了巨大的收益。
全国近三年地方政府累计从土地中取得的收益远远超过了6000亿元，而1998—2003年全国积极的财政政策才发行了国债9300亿元。今年上半年的土地收益已超过了900多亿元，预计年收入会超过2000多亿元，远远大于当年国债的发行量。当我国从积极的财政政策投入了6000多亿元时，并没有看到市场中明显的拉动经济增长的反映，但土地收入的6000多亿元，通过地方政府的投入却明显的收到了房地产投资高增长的效果。自去年土地的价格增幅大于房价的增幅之后，今年6月的统计再次显示土地的价格增幅高于房价的增幅。可以肯定今年初的房价增长来源于去年的土地价格暴涨，今年中的土地价格增长必将推动下一轮的房价再增长，并形成恶性循环。
市场并不管政府是否负债经营或是否破产，只要政府在大量征地投入和城市建设中制造了因拆迁而形成的大量购房需求和调动了市场需求，就一定会吸引更多的投资借政府的推动力而从中同样获取投资的收益。这两者的结合必将推动房地产市场的加速。当需求存在，政府和市场投资者共同推动房地产时，房地产会比其它任何行业的发展都多了政府的土地商品化生产投入，就一定会比其它行业有更快的发展速度。
此次调控虽然想管住土地与信贷的两头，但只要土地供给制度不变，这种政府的特殊推动力就一定会延续。
九、投融资体制的改革
1993年的宏观调控首先从投融资的两头加以了行政的管制。一是从计划与立项上强制管制了投资。二是从上市和信贷上限制了投资。计划经济下一统天下，行政命令可以控制一切资源的调配，说下就能下。但十年后的市场经济已不像计划经济时让行政命令的指挥那么灵了。
十年之后的今天，投资体制已进行了改革，非政府投资将不再实行审批制，投资已形成了非政府主导的多元化。资本市场虽然还不够开放和完善，但境内外上市融资的大门是打开的，境外基金的引入、信托基金的发行、股份制的推广都在用各种各样的方式扩大市场的份额与占有率。只要有利可图，就会有大量的投资进入这个领域。如今任何一个可以叫得上名的行业几乎都进入了房地产，自然投资的增长就不可避免了。
最重要的也许是市场中金融开放对消费需求的支撑。1993年我国的房地产主要购买对象为单位、企业，然后再进行实物分配，而1998年之后则以居民个人购房为主流，连续五年超过90—98％的比例，其主要原因则在于消费信贷、银行个人购房按揭的支持。从香港的情况看，推出这一银行按揭政策大约十年后出现了居民按揭购房的高潮，并连续保持了近13年的房地产高增长。中国也在推出此项政策大约十年之后开始出现了高增长，第十年当年的个贷总额超过了前十年的个贷总和（当然和23号令有关）。此后每年均以一个高速度在增长着，至今已过上万亿元，约占我国贷款余额总量17万亿元的8％。这个比例尚远远低于国际上大多数国家所占的比例，甚至有低几倍的差距。但对市场的消费支撑作用却是功不可没的。尽管调控中收紧了按揭的口子，但不是中止和限制，并且仍在合理的放量。重要的还在于商品房的预售可以让个人消费信贷在建设期内转化为开发商的投资，变相为开发商开辟了另一条融资渠道。
1993年的购买对象并非终极消费，但现在的市场商品已成为终极消费（即使有再交易也同样是终极消费）。因此消费信贷政策已成为市场成败的关键性因素，而1993年则不具备这个基础的支撑条件。
如果有需要（包括投资与消费需求）就一定会以吸引资金的投入，不管是资金来源于境内、境外、自有或信贷都一定会提高投资的增幅。调控应该用市场的经济手段引导，当中国进入WTO之后并全面开放，行政的调控方式就不会像今天一样能对市场产生有效的作用了。
从投资的整体资金来源和消费的资金来源看都与93年有根本的变化和不同，融资与企业的商业模式都随之而发生了巨大的变化。已不能同日而语并以此次调控与93年的情况类比。
十、让中国进入小康社会的目标
十年前中国处于改革的初期尚没有一个对中国经济发展阶段的正确认识，并且没有一个明确的奋斗目标，最多只是提出在上个世纪末让GDP翻两番的说法。93年正是再翻一番的开始。而十年之后中国政府已明确提出了一个在上半世纪内实现小康的目标，而且是一个在宪法中明确了对私有产权保护之下的小康目标。其中小康社会中两个与房地产有最直接关系和最重要标志的指标就是住房条件和城市化率。而要满足这两个指标的基本条件就实际需要房地产业作为载体的支撑，如果按现有的发展速度和增长率是根本不可能达到和实现2050年的中央预期目标的。各地方政府在国家目标的指导下分别定出了区域性发展的目标，这些目标也远远早于国家目标的实现期限。中央与地方政府实现小康目标的双重推动作用，再加上居民家庭与个人为提前实现小康目标的内在需求动力，自然就形成了一股巨大合办的潮流。这股潮流不管短期的宏观调控措施如何变化，都必然会让任何力量都无法阻止和停滞的勇往直前。
十年前的今天与十年后的今天虽然都出现了国家的宏观调控，但历史的背景、政策的环境、经济的实力、消费的主体、基础的产生条件、法律的政策导向都发生了巨大的变化，不但可以肯定的遇见中国的经济不管因为宏观调控的政策发生什么变化，都不会出现1993年时宏观调控之后的运行现象，尤其对房地产而言，上次的调控延续到1996-1997年时已在全国出现了房地产行业的全面亏损。而此次最多是个短期的投资节奏的阶段性调整过程。因为有上述与1993年完全不同的十大理由，我认为中国的房地产在已被事实证明之后，同时被国务院18号文件肯定为中国经济发展的支柱性产业，决不会出现不保持较高增长的投资情况。年初时我曾预测投资增幅应在18—20％之间，不低于GDP增长的两倍，现在我更坚信今后的房地产发展起势仍将保持一个长期稳定的高速增长和超常增长的起势。如果没有人为的政策变化和战争、自然灾害类的不可预见因素的干扰，要想实现中央政府提出的小康目标，那么房地产业就一定会稳定健康的持续发展。
我们不希望看到局部投资的过高增长而打乱了健康稳定的发展节奏，这样一定会遭到调控的限制，但我们也不希望按常规和其它行业的发展情况评判，而应按政府的长远规划实际计算出合理的需要，并结合各地的经济发展现状，允许一部分发达地区适当的提高发展的速度，适当的增加土地和市场的供给以稳定土地与房屋的市场价格增长幅度，形成长期平稳增长的繁荣。
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