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博鳌房产经济论坛系列之刘晓光：房地产并购时代的来临
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2004/8/12
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以下为首创股份有限公司董事长刘晓光所作的题为"房地产并购时代的来临"的主题发言：
2004年对房地产行业来说，是风云动荡的一年。大家从今年的房地产市场中看到，突出的就是一个"变"字。土地价格在变，钢材等原材料价格也在变，土地出让金在上调，众多变化的因素将决定后面北京的房价也会变，这一点是肯定的。2003年以来，土地新政出台、金融面临紧缩，一系列政策层面、宏观层面、资金层面的调整导致房地产行业产生了深层次的变化。
2004年以来，房地产市场表现出了这样几个信号：一是大量项目涌现出来；二是外资的大规模进入；三是地产企业间合作的加强；四是房地产价格持续上涨；这些信号说明，房地产资本市场将越来越活跃，其表现为金融创新会越来越多，这也说明我们越来越规范。强者联合做大事，我们认为，房地产大并购时代即将到来。
一、 房地产并购时代来临的深层次原因
1、参照全球各行业的发展历程，并购是企业成长、壮大的捷径，也是社会资源有效配置的必由之路。
并购是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权，并企图获得其控制权的经济行为。全球500强企业中，多数是通过兼并收购而成长壮大成今天的企业巨人的，如德国戴姆勒克莱斯勒公司、美国埃克森美孚石油公司等。美国自20世纪80年代以来，就开始了以企业并购为主要内容的经济结构调整，一直延续至今，成为美国经济持续增长十年之久的重要原因之一。1978年，我国开始企业改革，企业兼并自1984年首次在我国出现起，经过20年发展，已成为企业低成本扩张的重要途径。目前，在电信、石油、娱乐、互联网等领域的并购活动极为活跃。
2、中国房地产业经过十年发展，已进入成熟期，为并购时代的到来创造了基础。
我们说房地产业进入了并购时代，从某种角度讲是这个行业市场成熟化的标志。成熟的市场才有可能出现并购。中国房地产业产生初期，基本处于一种无序的状态，全国几万家房地产公司，多数没有什么实力，谁都可以在其中捞一把，空手套白狼，那就不需要并购，只需要注册一个项目公司，与掌管土地的、掌管资金的相关部门和企业搞好关系就好了。经过十年发展，房地产企业在成长、消费者在成熟、政府对行业规范的力度在加大，地产业的游戏规则正在逐步建立与完善。以首创为例，十年前的首创，几乎是白手起家，实力也就能做一、两个项目；今天的首创，360亿资产，可调配的资金200亿，同时运作项目近30个，我们具备了去并购其他公司的实力。我们再看看十年前的万科、十年前的华远、十年前的万通，房地产十年发展造就了一批大型企业，这为房地产行业并购时代的到来创造了基础。
3、中国房地产产业结构需要调整
中国房地产行业，是公认的具有稳定和高额利润回报率的行业。这也是为什么外资这么看好中国房地产业、为什么象联想这样众多的"圈外"企业也想进入房地产业分一杯羹的动力所在。据统计，1991年底全国只有4200家房地产开发商，2001年底，全国房地产企业29552家，到现在可能更多。房地产企业的平均规模很小，每家的年均开发面积不足2万平米、平均资产规模仅5千万元，尚不足在北京建造一栋中型住宅楼。在我国，市场份额能达到全国总额5%以上的大型房地产企业至今尚未产生，因为这个份额要求年销售额达到500亿元。虽然有几家房地产公司在向这个目标努力，但估计在2005年还很难有人达标。
显然，企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低，是我国房地产业当前的主要产业结构特点。这个特点客观上需要通过企业间的并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置。
4、中国房地产业的经营环境发生了重大变化。
2003年以来，在资金与土地这房地产业两大命脉方面，政策与宏观环境发生了重大变化。
首先，土地政策方面，土地的出让方式由原来的协议方式转变为公开市场的招拍挂方式。2002年4月3日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，指出：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。2002年6月北京市政府办公厅转发了由市国土房管局等5部门制订的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（俗称33号令）。2004年2月4日，又由北京市国土房管局等5委局联合制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，俗称北京市4号文件， 进一步将今年8月31日定为土地协议出让的最后大限。这些规定使土地获取难度更大，那些靠关系炒地为生的企业将被淘汰，那些市场化程度高、专业化能力强的大型企业将获得竞争优势，并不断发展壮大。
其次，资金方面，2003年房地产行业泡沫论出现后，央行对房地产信贷风险积聚、违规信贷增加、不良贷款形成等问题空前重视。房地产金融体系本身也存在融资渠道有限，对银行信贷过分依赖的问题。 2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即作为房地产新政代表的、著名的121号文件），主要内容包括：禁止房地产企业流动资金贷款；禁止施工企业贷款垫资房地产开发；住房贷款必须结构封顶；严格控制土地储备贷款的发放；取消对对高档商品房、别墅及一套以上的住房贷款利率优惠；禁止开发贷款异地使用。进入2004年，不良的房屋抵押贷款已经占到我国各大主要银行相应贷款总量的20%以上，而房贷已经占各大银行贷款余额的40%以上，为此，央行又于2004年2月26日公布了作为技术规范的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。
2004年4月26日，结合国家宏观调查的背景，国务院又发布《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定自发布之日起房地产开发(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。
信贷政策的收紧必然使中小企业因资金紧张而纷纷退出，将现有项目转让套现，大量项目将停建缓建，由此形成的市场空白会吸引实力派外行及外资进入，同时，银行资金必然会更多的流向那些真正有实力的企业，大企业会不失时机的收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
土地政策实行公开市场交易、银行信贷政策紧缩，实际上将使大量中小企业在房地产行业中失去生存空间，做大做强，是房地产企业的唯一出路。
5、市场的成熟、竞争的加剧也是促成并购在房地产业产生的重要因素。
房地产业经过10年发展，消费者也在逐渐成熟。大型房地产企业借助品牌、实力、形象的综合优势，将逐步赢得市场认知。同一地段的房子，开发商不同、品牌不同，差价可以在千元以上，这一点，在万科身上表现的极为明显。小公司会越来越觉得无法与大公司竞争。小公司只有一两个项目，而大公司却有十几个，甚至是几十个项目，可以进行巨大的资源整合，这种优势小公司是无法比拟的。此外，同一地段开发的多个开发商，也存在合作的可能。比如首创、华润、中远三家大的房地产公司就要在三元桥附近联手做三元桥区域的形象。这些都是促成并购在房地产业产生的因素。
二、房地产并购的表现形式
房地产并购的表现形式应该是多种多样的，在多数情况下是"大并小"，但有可能是"小并小"、"中并小"，也有可能是"小并大"、"大并大"。根据并购的目的不同，我们将房地产并购划分为两个层面，战术层面并购和战略层面并购。
1、战术层面的房地产并购
战术层面的房地产并购，主要是为取得土地而对项目公司进行的收购。121号文件出台以后，房地产行业的生存状态发生了重大变化，大量中小房地产企业由于银根紧缩，不得不吐出手中的房地产项目。而项目转让的主要形式就是转让项目公司。现在，8.31大限将至，8.31后有一个很重要的限定条件就是地产公司要在短期迅速交纳土地出让金，并且对两年不开发的土地强制收回。这样，对大多数虽然迈过了8.31门槛的公司来说，资金不足，还是要将项目转让。现在，每周都有好几个项目找到首创，希望让首创收购。这里面不乏手续全、位置好的项目，都是因为资金不足，做不下去了。
2、战略层面的房地产并购
战略层面的房地产并购，是房地产企业或为了生存、或为了成长、壮大，而出于战略目的对其它房地产企业或拥有融资渠道、土地资源的其他行业企业所进行的并购。
这里边的类型比较多，细分一下有以下几类：
(1)为获得融资渠道而进行的并购：比如首创集团收购广西虎威，在资本市场上获得了一个出口。
(2)为获得土地资源而进行的并购：比如新华远与首汽、首旅进行的合作。
(3)为跨区域发展而进行的并购：比如万通与泰达的合作。
(4)为强强联手、优势互补而进行的并购：如珠江投资与合生创展的合作。
(5)为引入外资、引入国际化理念而进行的并购：如首创与ING、GIC的合作。
(6)其他行业企业为进入房地产行业而进行的并购：如华润收购华远
(7)中、小企业间为生存而进行的准并购行为：如北京十几家中小企业联合成立的"土地并购与融资开发商联盟"，可能运作起来比较困难，但也不失为一种尝试。
(8)大企业间为实现战略合作而进行的准并购行为：如首创集团拟发起的房地产投资基金。
三、房地产并购的发展趋势
在今年9月国务院颁发的18号文件中，首次提出"支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成大型企业和企业集团"。在今年，资金、土地、市政设施等重要资源正在逐渐向一些大的开发商手中聚集成为不争的事实。
６月底，国资委发布１０４号国资函，４００多字的公告预示着隶属于国资委１９１家企业旗下的房地产公司，即将面临一场大规模重组。此次重组涉及资产1800亿元，中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利（集团）公司、华侨城集团公司将重组其他央企房地产资源。这次重组的结果将在房地产业产生几大航母级企业，同时，也显示了国资委落实18号文件关于通过并购形成大型企业和企业集团的决心。
我们认为，房地产行业并购的发展趋势将表现为以下几点：
(1) 股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的企业。
(2) 以获取资源为目的的战略层面并购逐渐增多。
(3) 大企业之间以战略联盟为目的的并购将逐渐增多。
四、 房地产并购时代的对策
1、 对于手中拥有土地，但没有资金开发的中、小房地产企业来说，被大企业并购是最好的出路。比如几家知名网站，象焦点网、人人网等，都是被其它网站并购而体现出了成功。被并购，不是一件坏事。房地产项目根据自身实力做到一定程度后及时变现，也是资源价值的体现。
2、 对于希望通过并购获得土地的房地产企业来说，要注意两点：一是要吃得下：并购项目首要条件是有充足的资金及合理的融资渠道。现在这一阶段市场上好的项目很多，每个项目的诱惑力都很大，所以对大企业来说，一定要看看自己有多少钱、有什么样的融资渠道，以免项目拿得太多，绷断了自己的资金链。二是要能消化：这里首先是并购的项目要没有问题，对首创来说，能够并购的项目必需要具备四个条件：一是手续没问题，从现在的情况来说，就是取得土地证，完成拆迁；二是价格优，即转让的价格易于承受。三是区位好，这决定了项目的可持续性；四是可套现性好，也就是具备迅速流通的基础。从净资产回报率而言，我们的期望值是在16％。其次是自己有强有力的运作团队，能够将项目顺利运作完成。
3、 房地产企业一定要有紧迫感。与其它行业的大型企业相比，房地产企业的规模还是太小。尤其是外资进入后，房地产企业被并购的压力将进一步加大。对于房地产企业来说，必须加快自身品牌建立、完善管理体制、拓展融资渠道，迅速做大做强。
4、 对大型房地产企业来说，应当广泛建立战略联盟、加强战略合作，尤其是以资源获取为目的的战略合作。我们一直有这个设想，重组房地产格局，建立房地产投资基金，通过内部资源优势的整合，达到共赢的目的。
这种大企业间的战略联盟可以形成以下优势：
(1)、通过共同协作，更高效、更低成本地实现对资金、土地等房地产战略资源的获取与占有。
(2)、通过相互配合，提升区域价值，实现更高的市场占有率及开发利润。
(3)、通过相互学习与融合，提升房地产产品的品质与服务，规范企业运作管理，提高全行业的信誉度。
(4)、形成更大规模的企业集团，应对国际化的挑战。
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