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    博鳌房产经济论坛之孙宏斌：将每次变化当作机会

    http://www.cnestate.com　 中国地产投资网　 2004/8/13
    　　以下顺驰集团董事长孙宏斌所作的题为“将每次变化当作机会”的主题发言（节选）：

    　　我知道其实很多人都在关注我们，包括地产大腕、媒体，你们有意见直接跟我们提，这才是对话。我想每个企业都有可能犯错误，因为环境等因素是在不断变化的，作为房地产行业来说，这几年的变化也是挺大的，比如土地政策，121文件，但是有变化是特别正常的现象，变化是一种常态，所以我们的企业要学习如何来应对变化，这是摆在我们面前的问题，要拥抱变化、拥抱变革。
    　　
    　　我要讲几个问题。第一个问题是100亿销售回款从哪里来。我想每个企业最重要的战略是制定目标，但制定目标也是比较麻烦的。我原来不太理解的商业模式的概念，光靠看书学不会，但现在我理解了，其实应该在办公司以前就明确了商业模式，不过现在很多人可能还是没有意识到这个问题。第二个问题是关于顺驰发展遇到的风险有多大。第三个是宏观调控影响了什么。第四个是我们在干什么。
    　　
    　　我们看看宏观调控的影响在哪里，做个简单的公式，就可以告诉你们，我们2004年的目标是如何定出来的。房地产的行业和其他的行业不一样，不是你想定多少就实现多少的，你必须在去年、前年、甚至大前年就定了目标。明年的营业额要达到多少，必须在三四年前定下来。因为你拿到一个项目以后，办手续是需要很长时间的。我们今年的目标实现靠的是2003年已经开盘和2004年继续在买的项目，也包括更早以前的项目。今年我们在天津已经做了70个亿，而所有的项目全部是在三、五年前就买的地。所以，我认为制定目标要考虑三个因素：企业战略、宏观形势、行业环境。

    　　我们100亿的目标不是幻想，是理想。当我们定了目标的时候，我们一定是朝那个目标做的，我不是非要做第一，不是非要做成什么样，但做第一是我们的理想，从1994年出狱做到现在，就算是做第二，我也不丢人。
    　　
    　　我们有理想，我们有追求。但这个理想不只是我一个人的理想，是全体员工的理想，我们一直在提供机会给我们的员工。我们也是非常务实的企业，你完不成目标就要承担责任走人。
    　　
    　　我一直崇尚特别简单的商业模式，商业模式越简单就越能说服别人和获得别人的支持，你只要回答你的钱从哪里来，你的钱去哪里，然后你是什么时候再拿回来。顺驰的大项目都有合作伙伴，通过合作伙伴风险共担。
    　　
    　　总结一下我刚才说的，我们公司在狂风暴雨下长大的大树，不经过狂风暴雨，企业不可能发展，这是我们最大的体会，我们在成长，在快速成长，我们以积极地长远地眼光看宏观调控，只要抓住这个机遇，就可以把风险变成机遇，做出判断和分析，然后再有坚决的行动，就能抓住机遇。
    我们再来谈谈宏观调控的看法：

    　　1、基本看法：土地、金融政策紧缩不是在打击房地产发展，只是其增长速度要与经济增长同步，这是一个最根本的调子；政策不是突变，是一个规范性的延续；所有企业都会受到影响．只是程度上的不同；需求仍然是真实的；不同区域，地区对变化的敏感度不一样。

    　　2、顺驰观点

    　　从整个房地产市场来说，宏观调控主要有两方面的影响：在供给方面，限制土地投放量，限制贷款，也就是限制进入市场的房子，供应将减少；而对需求方面则影响不大，所以需求减少的可能性不大。因此看来，地价和房价不会下跌，市场前景看好。从企业发展来说，国家宏观调控对大企业来说是件好事，它实现了优胜劣汰。银行收紧贷款，今后小企业的日子会不好过。

    　　对于像顺驰这样的大企业，宏观调控不但不会限制我们的发展，反而可以促使我们在市场竞争中赢得主动。有一个事实很能说明问题：去年121文件出台以后，很多企业很紧张而顺驰恰恰就是在121之后开始加快全国化发展的步伐的。

    　　宏观调控对顺驰这样的大企业肯定是利好的。在新的市场条件下，由于政策的约束更加规范，市场要素更为成熟，各种资源必然自动地向大企业集中，向优秀企业靠拢，这样顺驰在土地收购、融资方面越来越容易了。银行等各种金融、投资机构作为市场机制下的企业，为了自身的发展，必然选择最好地合作客户。现在银行对开发企业资信度的审核更加严格了，但恰恰因为这一点，他们最乐意向顺驰这样的大客户集中。

    　　我们对房地产的前景持有百分之百的信心，因为中国的房地产需求是真实而巨大的。这个行业也还是个幼稚行业，还会有很多年的快速发展。但是具体到每个区域、每个城市，能不能进入，每块地要不要拿，产品能不能卖出去，完全是靠供求关系决定的。所以我们对进入的区域、城市、拿哪块地、多少钱拿、什么样的付款方式，都是反复分析，慎之又慎。

    　　现场提问：有的人说顺驰改变的是房地产业的游戏规则，你考虑过这点吗？如果顺驰的100亿的目标没有完成，会有怎样的结果，孙总又有没有考虑过万一呢？你演讲的风格跟潘总不同，你自己怎么评价自己的个性？
    　　
    　　孙宏斌：我想顺驰没有改变房地产业的游戏规则。所有的开发商都是按照基本相同的商业模式做的。我们为什么被认为是黑马、另类？关键是我们速度相对要快、立场相对要坚定。从成立公司的那一天起，我就在解决基本问题，我关注企业战略的执行，因为这是企业发展最基本的问题。所以我认为，顺驰做到今天的规模是必然的，我们按照最基本规则做事，不改变规则。
    　　
    　　100亿的目标是可以完成的，因为“万一“已经发生了，还有什么“万一”比宏观调控更重要？宏观调控就是我们原来想的“万一“，现在已经过去了。
    　　
    　　我不是偏激的人，我只是说实话不糊弄人。

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