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成都地市提前清理 六成开发商命运堪忧
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http://www.cnestate.com 中国经营报 2004/9/6
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“成都市不存在所谓‘８·３１’土地大限，成都早在一年前就实行经营性用地的招、拍、挂了。”成都市国土局的这份轻松来自于去年四川省国土资源厅出台的１０６号文件，该文件要求四川全省在２００３年６月３０日之前，必须完成对土地历史遗留问题协让的经营性用地和特殊用地的处理。
由此，对于房产开发商来说，成都在“８．３１大限”之前清理出的３．９万亩土地将激荡该区域的楼市。据初步估计，这批待价而沽的存量土地可满足３００多亿元项目投资的需要。但有专家预测，随着游戏规则的透明化，未来３～５年将对楼市进行一场大洗牌。
“8·31大限”成都提前过关
据了解，在去年４月３０日，《四川省国土资源厅、监察厅关于解决城镇国有建设用地供地历史遗留问题的紧急通知》（川国土资〔２００３〕１０６号文件）正式印发。该文件对解决四川城镇国有建设用地供地历史遗留问题提出了５条意见，对土地历史遗留问题进行了非常严格的规定，还提出了四川土地整治的“６·３０大限”。当时，该文件的出台在四川房产界炸开了锅。
随后，成都市从去年６月１日开始，就率先在全国实行经营性用地的“招、拍、挂”方案。据成都市国土局统计，截止目前，成都市共核查清理出１９９１年以来征而未用的存量土地３．９万亩，主要分布在该市的龙泉驿区、双流县、高新区、金牛区。另外，在闲置地的清理方面，力度也在不断增大。截至８月１８日，成都市中心城区查清、查实了８９８０亩闲置土地的面积、用地单位和拟定用途。
一系列的土地政策变化已经使四川的土地使用环境大大改观。据统计，成都在１至５月出让土地面积就达１．５万亩，出让总收益３０．９亿元，其中，成都经营性用地１００％以招拍挂方式出让，商品住宅用地１００％以拍卖方式出让，经营性用地拍卖的比例达６７．６％。
为了进一步巩固土地清查结果，四川省国土资源厅在８月３１日下发《关于认真清理盘活闲置和存量土地提高土地集约利用水平的通知》，要求全省各地要集中１个月的时间，对辖区内的土地利用情况进行一次彻底清理。并按相关规定，坚决对闲置两年以上的土地依法予以收回；对闲置不满两年的，可收回的要收回，该处罚的必须处罚，该动工的限期动工建设，该调整使用的重新调整使用。目前，该省各市州已经开始着手进行第二轮大清查工作。
新游戏规则要革开发商的命
四川出台的１０６号文件显然改变了无数开发商的命运。
“具有战略意义的还是土地市场游戏规则发生了革命性的变革。”四川万达房地产有限公司总经理胡章鸿表示，万达一贯作风是不储备土地，而是靠实力来竞争地块。他认为，过去房地产市场上最大的不公平现象是有关系、有“门路”的可以低价拿地，或开发，或高价转让，从中牟取暴利。而“８·３１大限”后，“这种不公平现象有望消除，大家都通过土地市场公开竞价拿地，靠的是实力，而不是关系，这才是市场经济条件下土地市场的游戏规则。”
但对于成都本土许多中小房产开发商而言，这样的游戏规则似乎有点“左”。如成都“地王”拍卖没有一家本土企业入围；许多已经投入大量资金的在建楼盘也因为属于协议土地而受伤；城南新区已经看涨的土地因土地调控而被收回。为此，川内的开发商开始以联合开发、收购公司股权等方式来回避协议转让土地的“红线”。
但业内人士和投资者更多的担心在于，今年下半年成都的住宅价格还会有一定幅度的上涨，其理由是地价将上升。“虽然政府在下半年将拿出１６００多亩土地出来供应，但要地的开发商不少。房产价格中建材成本变动相对较小，主要是地价变化太大。”一位开发商坦言由土地价格带来的心理压力很大。
有专家指出，随着土地供应模式彻底市场化的实现，地价占商品房成本的比例将会上升，而且所需资金量会更大，这将引发房地产业又一次大洗牌。“今后３至５年内，将会有６成以上的开发商从市场淡出。”
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