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郑州商业地产扎堆竞争加剧
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http://www.cnestate.com 2004/9/8
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郑州曾以商战而出名，曾经的亚细亚时代和现在的商战气息仍在牵动着不少商家名贾的目光和神经，风风雨雨，刀光剑影，商战去了又来。近两年来，外来资本开始大肆进入中原，在投资主体多元化的背后，预示着商业态势和商业竞争的多元化。
２００４年，郑州商业地产开发如火如荼，呈现前所未有的“井喷”局势，布局不仅仅局限于市中心传统的二七商业区，并开始向城区的东南西北及环线区域的城市边缘挺进。一个区域内聚集了三家甚至更多的商业网点，其中不少项目是地产大鳄和商业巨头联手，在一个或联体建筑系统内打造集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的消费业态，一些项目开始提出Ｍａｌｌ概念。
顺势趋利 商业地产“跃龙门”
郑州曾以商战而出名，曾经的亚细亚时代和现在的商战气息仍在牵动着不少商家名贾的目光和神经，风风雨雨，刀光剑影，商战去了又来。近两年来，外来资本开始大肆进入中原，在投资主体多元化的背后，预示着商业态势和商业竞争的多元化。在诸多的商业投资开发热潮中，河南广元置业、宇通不动产、豫发置业、香港新鸿基、郑州中岳秀峰、长江置业、正大世纪城市广场、德化步行街、大上海城、郑州新天地等次第登场，商业与地产的联手，成了２００４年郑州商业地产开发投资的新景观。
众所周知，商业地产的开发、招商和经营难度远远大于住宅开发，这使得多数开发商鉴于资金、人力、经验等原因没能贸然进军商业地产。据了解，河南建业、新地产等在全国范围具有一定知名度的地产商，目前也没有涉足商业地产，其中除了企业开发战略的定位，商业地产独特的开发、经营资源也是其考虑的因素。郑州近年来商业运营情况也在表明商业态势的特定性：既有银基商贸城等商业场所的成功；也有汇龙城、亚细亚等商业巨舰的搁浅。而短期内郑州引得诸多投资商和商业地产的造访，不能不引起业界内外的关注，认为其中的高利润率是商业地产诱人的因子。一般情况下，商铺投资的利润率要比住宅投资的利润率高出２％～６％。随着郑州城市化进程的不断加快和旧城改造的势在必行，郑州具有天时、地利的商贸城区位优势，在郑州，尤其是在传统的商业区和前景看好的区域做商业地产，构筑一个区域内“Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ”（在一个单体建筑系统内，集合购物、休闲、娱乐、餐饮等多种消费业态），无异于一朝投资，坐收利率。相对可观的利润率和利好的投资发展前景成了郑州商业地产迅猛发展的原动力。
风起云涌 体量倍增“巨无霸”
郑州商业地产在项目陡增的同时，规划面积和建筑面积也在成倍增加。据悉，近两年来，郑州新增加的商业项目体量是以往商业场所面积的一倍还多，无论在体量还是经营业态上，对郑州商业进行一次全面“革命”。据了解，２００４年初，宇通不动产牵手香港新鸿基，联手打造其第一个项目百年德化风情购物公园（建筑面积６万平方米），并将成为“香港的零关税产品专卖区”，成为ＣＥＰＡ（《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》的简称）的一个实施平台，成为郑州首条“香港街”；２００４年７月中旬，泰国正大集团、河南广元置业有限公司联手在郑州１０７国道进行商业地产拓荒，开发大型商业综合体“正大世纪城市广场（ＣｉｔｙＭａｌｌ）”，总建筑面积１０余万平方米，先期引来世界５００强企业易初莲花、百货经营巨头梅森百货等加盟；三天后，位于郑州二七商业区域的大上海城步行街举行盛大奠基，该项目呈十字形，东西连绵４００多米，南北迂回近３００米，总建筑面积２７万平方米，提出“第三代商业步行街”的概念，在郑州中央商务区和和中央商业区打造大型商业文化综合体，一旦项目建成，将连同附近的商业网点，商业项目的面积将达到５０多万平方米，远远大于上海徐家汇商圈商业面积（据了解，上海徐家汇商圈总的商业面积也不过４０多万平方米），成为河南乃至全国Ｍａｌｌ中名副其实的“巨无霸”。在此之前，郑州西区有总建筑面积近５万平方米的中原商贸城，与二七商圈毗邻的郑州新天地规划面积达到１５万平方米，业态定位都是集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的商业中心。市区其他区域的一些商业项目正在或计划规划筹建。
Ｍａｌｌ在改造和提升郑州传统商业区体量和规模的同时，在项目区位选择上也不再拘泥于城市中心。河南广元置业在城市东北部的１０７国道附近打造正大世纪城市广场，家世界、易初莲花、中环百货、中原商贸城等大型购物消费中心，纷纷在郑州的东南西北区域选址布阵，一些城乡接合部区域和一些较大住宅项目的低层也引得商家频频惠顾。有人预计，去年以来郑州在建和拟建的商业项目总面积将超过１５０万平方米，是以往郑州所有商业网区面积的总和，无论在数量和体量上，增长速度异常迅猛。
见仁见智 功过随评“Ｍａｌｌ情结”
郑州“商业＋地产”开发模式的风起云涌，业界惊呼关注的同时，也受到一定的微词。尽管开发商同时拥有商业地产项目，系统建筑内多集有购物、娱乐、餐饮等综合服务，“Ｍａｌｌ”在成为一些开发商赋予项目符号的同时，也被一些开发商置于欲说还休的程度，言称“经营比概念重要”。一些商业项目的开发商忌讳谈“Ｍａｌｌ”，甚至不敢称自己的项目为“Ｍａｌｌ”，认为Ｍａｌｌ是一种落后的表现。Ｍａｌｌ在大举进入郑州的同时，业界对外却难以统一口径宣称“Ｍａｌｌ”的业态，一定程度上“Ｍａｌｌ”成了郑州商业地产相对尴尬的一个角色。有业内人士认为，目前国家对Ｍａｌｌ持有不同的态度，但一些城市做的不错，郑州商业不仅面临概念问题，还要商业整合，包括消费需求、消费心理、服务模式等；对传统商业区有一定的改造和提升作用，对其他区域则具有开拓新的区域商业中心的意义。并认为郑州不是Ｍａｌｌ太多，而是很少甚至没有，才刚刚起步，不应谈“Ｍａｌｌ”色变。
在此之前，郑州曾经有过关于“Ｍａｌｌ”的经历。一年前，８万多平方米的汇龙城隆重开张时，向业界尽情描述“Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ”概念，然因多种原因，汇龙城一路败退，在郑州商界上演“两张两关”的尴尬。之后郑州众多的商业地产中，尽管有不少项目带有“Ｍａｌｌ”的烙印或者涵盖“Ｍａｌｌ”的业态，以“Ｍａｌｌ”自称者却少之甚少。时下郑州风起云涌的“商业＋地产”运营模式，曾经的Ｍａｌｌ之先例的出师不利，留给了郑州“Ｍａｌｌ落伍ＶＳ尚未登场”的双重谈资。
趋利避害 理想现实两相望
在日前举办的“２００４中原商业论坛”上，北京大学经济研究所所长睢国余对中国宏观经济形势与中原经济发展的机遇和挑战进行了透析，认为中国房地产不存在过热。北京大学经济学院副院长曹和平认为，基于２１世纪产业趋势和中原经济发展的态势，郑州具有独特的资源优势，可以成为中国经济的一部发动机。深圳安佳置业顾问有限公司董事长黄志说，商业地产要具有挖掘、适应和引领消费需求的功用，可以把几个不同的业态进行融合，形成人流和消费需求的相互补充，达到引领消费潮流的目的。河南广元置业有限公司董事长认为，Ｍａｌ代表一种业态，为一站式购物，体验式消费是商业发展的趋势，并认为郑州的商业地产刚刚起步，Ｍａｌｌ在郑州也是发展伊始，今后郑州将有更多更好的商业项目出现。
有关人士表示他们的担忧，商业地产的复杂性不言而喻，关键是看实际运作。在短时间里一下子冒出来这么多大体量的商业项目，开发商、消费者、政府等各方面要理性对待：德化街并没有出现理想的现状；汇龙城“Ｍａｌｌ”概念也没有延续业态辉煌；大体量的Ｍａｌｌ需要有实力和合适的商家进驻，而且商业氛围和固定人流的培育需要一定的时间和经营策略，不是一步到位或者步步为营就能实现的，最终要靠市场选择。也有专业人士指出，郑州一些商业区除受人们购物习惯、消费心理和趋于稳定的场所意念因素影响，有些项目也代表着政府的愿望，如何做到市场和政府两只手利好发力很重要。最终达到城市形象和商家效益共生共荣，真正使郑州商业地产健康成长、持续发展，与“商城”地位名副其实，使商业地产成为发展郑州房地产业的生力军，实现中原城市商业地产的辉煌梦想。 |
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