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    “地王”横空出世 群雄谁可接招 南京土地恢弘出让

    http://www.cnestate.com　 　 2004/9/9
    　　进入下半年，南京土地出让明显加速。上半年土地出让不到３００万平方米，而年度计划达到１０２０万平方米，这表明下半年南京还有７００多万平方米的土地待出让。继６月份以来的南京土地放量大潮之后，日前，南京再次推出５幅总出让面积超过３２公顷、底价达１４亿元的巨量土地， 准备在９月份举行的金洽会上出让。在这批土地中，最耀眼“明星”当数位于南京鼓楼区、底价为８．５亿元的出让地块，由于该宗地底价是南京本年度最高的，因而被冠以“地王”称号。
    　
    　　有关人士介绍，尽管底价较高，但由于该地块区位优势明显，因而备受开发企业关注，有几家“重量级”企业对此更是虎视眈眈。

    　　地段优越 魅力诱人
    　　位于南京鼓楼区中央路、介于全国闻名的湖南路和中央门两大成熟商圈包围之中的该地块占地总面积达１４．２万平方米，除去代征城市道路及配套小学教育用地，实际出让面积近１０．２万平方米，出让底价为８．５亿元，竞买保证金高达１亿元，折合每亩地价为５５６万元。按照规划，这幅地共分为Ａ、Ｂ两区，Ａ区为二类居住用地，出让面积近８．１万平方米，容积率小于１．８；Ｂ区为商业办公用地，出让面积达２．１万平方米，容积率小于４，两区的总建筑面积达到了２３万平方米。

    　　相对其他一些城中地块来说，该地块不仅面积大，有利于做整体规划，在城中是十分罕见的，而且地块周边交通、商业网点、生活教育等配套也非常齐全，这就为开发企业解除了后顾之忧。该幅地紧邻南京玄武湖、中山陵和明城墙等著名风景区，景观资源非常丰富；交通十分便利，周边不仅有四条宽敞的城市道路围绕，而且紧邻地铁车站；同时，地块毗邻南京的第三商业中心——中央门商业区，其中有国内知名的“南京商厦”、“时代超级购物中心”等５家大卖场，距离均在百米以内；此外，地块周边分布着数十家国内知名的大专院校、中小学校、医院和科研院所，这不仅使该地块有了完善的配套设施，也提升了该地区的人文品位。

    　　应该说，该宗地的优势在眼下南京土地市场是绝无仅有的，一方面是由于主城区可供开发的地块越来越少，而有利于整体规划的大地块更是罕见；另一方面其不仅拥有丰富的景观资源，而且处于南京城北商圈之中（又称“第三商圈”），可以达到“闹中取静”的效果。

    　　区域房价走势日趋明朗
    　　以８．５亿元出让起价计算，该地块每平方米地价为８３４４元，每平方米楼面地价是３７０６元，再加上建设成本和开发商的利润，建成后楼盘单价将在７０００元左右。目前，在该地块附近由栖霞建设集团开发的“汇林绿洲”二期小高层均价为每平方米６９００元，“城市先锋”小户型均价达每平方米７８００元，在１０月份即将开盘的“金陵大公馆”也把每平方米均价定位在了７０００元，而“虎啸花园”、“天福园”的住宅项目尾房每平方米均价早已卖到８０００元以上了。应该说，这幅地的楼面地价相对于该区位还是比较适中的。据南京抉策地产研究中心数据显示，截至６月底南京城中商品房每平方米均价已达到了６７００元，但城中楼市依然延续自去年以来的供不应求态势。

    　　据最近消息，南京的“黄金口岸”——新街口地区刚刚完成一份未来６年间的发展研究规划，其中提出将要在新街口商圈周边逐步改造并建设３００万平方米的中高档公寓，以弥补该区域对住宅的需求，为商圈内公司职员节省时间成本。有关人士分析指出，在目前新街口四环路４．１平方公里以内的核心区只有不到１３万平方米居民住宅，而在９月份推出的“地王”等将在未来二三年内上市，对新街口商圈公寓将是有益补充。对“地王”来说，这表明未来的发展不仅只包含自身的优势、购房者旺盛的需求，还将有政府规划的支撑。

    　　实际上，随着南京鼓楼北部板块楼盘的相继开盘，其房价一路走高的形势也表现的更为明朗。南京东凯置业总经理沈和连分析认为，纵观国际、国内房市的发展，无论是在房地产市场的上升期或低潮期，城市中心区的房产项目均会保持稳步上扬的趋势。

    　　谁能笑傲群雄？
    　　在开发商普遍感觉资金紧张、融资困难的情况下，谁能吃得下总价如此之高的“地王”？这是一个充满悬念的问题。

    　　据有关部门统计，南京共有房地产开发企业４４６家，平均注册资本只有２２００万元左右，开发企业实力长期积弱、普遍不强。同时，从去年至今，成交价超过３亿元的地块共１３幅，有８幅地由江苏省外开发商或江苏省外品牌在南京注册的公司获得，而另５幅地中２幅是由南京“外行”获得，２幅是由本地房企联手摘得、或和外地房企联手竞得，几乎没有南京本地房企在土地市场上能单独一掷超过３亿元的资金。

    　　这些数据表明，由于本年度地王底价过高，对南京本地开发商来说将是一次考验。有关人士表示，这并不表明南京本地房企就没有机会，组织“联合舰队”或吸引外行业资本进入等方式参与竞买就是不错的选择。应该说，面对宏观调控带来的资金压力，竞争底价８．５个亿的“地王”无论对什么企业难度都将是很高的，因此，最终很可能出现由几家企业以联合竞买的方式共同开发。