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天津别墅 还能走多远？
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http://www.cnestate.com 北方网 2004/9/9
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尽管在去年9月国土资源部就发布了“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应”的相关文件，今年4月底以来人民银行又出台了一系列针对中高档别墅项目的金融调控政策，可天津的别墅市场却依旧出现了前所未有的火爆局面。市场需求量持续保持旺盛，众多别墅新盘纷纷蓄势待发。这样的状况究竟还能持续多久？天津别墅会不会出现供过于求的情况？近几年在京、沪、穗兴起的经济型别墅是否也能成为天津市场的新亮点？
猴年别墅增量明显
锋华兴业房地产的一份天津别墅市场分析报告显示，天津市目前已有别墅项目约18个，总建筑面积近250万平方米，主要分布于城市西南、正南、东南城区以及滨海新区。这些项目中，联排别墅占据了四分之三的市场，产品户型面积一般在90至400平方米不等，每单元总价在90至300万元的区间内；独体别墅产品的面积在300至1100平方米之间，总价大致由300万至600万元不等。目前，多数项目销售率已超过50%，有些项目甚至已经清盘。
而且在下一阶段，包括万科、红勘、津东、立达、方正、松江在内的众多知名开发商都在酝酿或建设自己的近郊纯别墅大盘：万科东丽湖项目位于东丽区东丽湖边，规划总建筑面积140万平方米，是主要以独体别墅、联排别墅为主一个低容积率的超大型社区，预计建筑面积7万平方米的一期工程将在10月启动；津东米兰阳光和红勘领世郡项目都位于津南区，前者总建筑面积40万平方米，以联排、独体别墅为主，后者同样是一个以别墅为主的低密度高档大盘；立达与金坛房地产在外环线与解放南路交口合作开发的一个占地553亩的项目预计在明年3月份正式启动，该项目的产品形态以低密度联排别墅为主；方正置业在友谊南路与外环线交口一个总建筑面积预计为26万平方米将在10月启动，同样以三层联排别墅为主；松江梅江南零号地的纯别墅项目也计划在年底前启动。
另外，混合型别墅产品成为本市别墅市场中又一个新特点，天江格调公馆、第六田园、第六大道、俊城·浅水湾、海逸长洲等市区大盘都属于类似项目。这些项目既包含有高层、多层公寓等普通住宅，又包含有别墅，可满足不同阶层消费者的需求。
供不应求刺激市场
“实际上，天津别墅市场真正意义上的启动，是从上世纪90年代初期开始的。”锋华兴业房地产经纪公司副总经理李杲对记者说，“当年西南城区以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，也曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势，而从2001年开始别墅进入稳步增长期，开发区域市场日益广泛，产品价格也日渐符合市场需求。到了2004年，别墅市场更是出现了爆发，市场呈现出供不应求的局面。”
天津市几大别墅项目开发商对此看法也表示了赞同。据永泰集团策划经理季军介绍，永泰曾对今年的别墅市场进行过一次调查，得到的数据是：今年前两个季度，天津别墅销售量约为27万平方米，比去年一年的销售量还要大；而新项目开盘却只有13万平方米。亚资置业企划总监则表示，目前全市各别墅项目的销售情况非常不错，几乎每月都可销售30至40套。
火爆的市场也令别墅产品价格飞速上涨。据了解，去年开盘的汐岸国际、城市别墅、仁爱濠景等项目，现在的单价较刚上市时至少上涨了近20%。
专家认为，造成别墅需求大增的主要原因有两点：一是天津整体经济实力的提升使得一批先富起来的市民具备了购买别墅的经济实力；二是产品形态更加丰富，设计更加完善，消费者挑选余地更大了。
“几年前天津的别墅产品相对较少，那时人们的消费观念和收入也还没有全面到位。”城建学院管理经济系主任董肇君指出，“从2001年开始，天津经济发展进入快车道，特别是去年天津GDP增长14.5%，增幅为1996年以来最高，人均GDP已经达到3126美元，因此也产生相当一部分企业主、外企高级管理人员等高薪阶层，这些需求主力造成了别墅的旺销。”
而在产品设计上，别墅较以前也有了较大改观。更多的经济型联排别墅上市，降低了购买门槛；社区环境向小家庭院、自然坡地、植被绿化、桥溪流水发展，由过去观赏型景区转为亲切、互动型景观方向演变；开发商们也更多地将社区环境向人文叙述型转化，以满足高层面消费者的需求。
土地严控别墅更显稀缺
尽管目前市场供销两旺，但目前一系列的国家宏观调控政策却为别墅的发展带来了不利消息。早在2003年9月，国土资源部发出了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，发布“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。今年以来，房地产政策收紧，又是首指高档别墅用地。因此业内人士分析认为，在国家宏观调控以及土地价格越来越高的影响下，未来别墅将更显稀缺。
“和去年相比，现在房地产市场中的别墅供应量不是多了而是少了。”亚资置业企划总监任向民这样评价目前天津的别墅市场，“实际上，现在销售很多的项目，如仁爱濠景庄园、汐岸国际、城市别墅等，都是去年夏天开盘的，而且基本都已经进入销售尾声，而新项目大都还没有开盘，因此市场出现了真空。而且我认为，未来天津的别墅市场也不会像北京、上海、广州那样发达，毕竟消费能力有限。”
任向民介绍，有些开发商看到目前别墅市场有利可图，纷纷启动原定继续搁置的别墅项目，而这些项目也都是在此政策出台前获得的。因此，短期内天津可能还会出现一波别墅建设行情。但从长远看，别墅肯定还属于稀缺产品。
占地面积过大是制约别墅发展的最主要原因。据业内人士介绍，以一套230平方米的三层联排别墅为例，需要占地将近80平方米。在现有土地越来越紧张、满足中低收入者购房的住宅供应压力越来越大的情况下，过多建设别墅显然不合国情。
城建学院的董教授认为，别墅是升级换代的产品，是奢侈品，不是必需品，因此别墅永远不会成为市场主流。一方面，土地日益稀缺导致地价快速上涨，而开发商为赢利也需要在尽可能提高单位土地上的出房率；另一方面，政府已经开始从规划上对别墅市场进行一定限制。因此，从长远看别墅产品供应应该会相对减少。
经济型别墅短期难成大器
近年来，经济型别墅这一概念又开始在北京、上海、广州等城市异军突起。据介绍，经济型别墅一般具有以下几大特点。一是有较强的地理位置，经济型别墅一般位于交通便捷的城市边缘地带，距离市中心10～20公里，距离市中心的车程在30分钟左右；二是面积大都控制在200平方米以内，房型设计紧凑合理，在有限的建筑面积里把别墅所有的功能做足，和公寓相比，经济型别墅的功能划分更加人性化、细化；三是总价较低，一般主流价位都在110万元左右，部分甚至低于100万元。据了解，未来三年内北京将会有约650万平米的别墅投入市场，总价在200万元以下的经济型别墅将占到五成左右；上海有97.44%的购房者愿意购买100万以下的经济型别墅；广州内也将会推出近3200套经济型别墅。
然而对于经济型别墅在天津的前景，多数业内人士却认为，这种产品短期内并不会成为市场的主流。
“当中心城区的土地匮乏，居住区域向城市边缘辐射时，便捷通畅的立体交通网络会降低出行成本和节约交通时间，汽车的逐步降价使得部分城市道路建设和汽车投入的价值向边缘土地的价格转移，这也发展出城区工作、郊区居住的生活方式。然而天津目前尚未发展到这一阶段。”合富辉煌房地产市场部研究人员张伟分析说，“一方面，天津城区范围远不像北京、上海、广州那样大，天津市民大都习惯于在自己的工作地附近居住；另一方面，各种规划配套的不完善限制郊区低密度住宅的发展。更重要的是，京、沪、穗中心城区的房价已经很高，对于这三城市居民来讲，郊区一套经济型别墅的价格几乎和市区一套普通大面积公寓相当。而在天津，100万的房子仍属豪宅。”
董教授认为，按照其他城市的发展经验看，中产阶级是经济型别墅的购买主力，具体来讲，业主年龄在35～45岁之间，有少数30岁左右，大部分为高级知识分子、中小型企业经理、中小型私有企业主、外资的白领雇员、科研人员、律师、文艺工作者、新闻从业人员、国家垄断行业等。这部分顾客对品质、环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点，能满足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰显其身份和地位。而现在，天津的主流房地产市场仍以拆迁和改善型购房者为主，中间阶层的二次置业者数量依旧不足以支撑整个市场品质的提升。
“天经济型别墅的发展，最终取决于城市整体经济的发展水平。因此我认为经济型别墅肯定也会成为天津市场追捧的对象，但这至少需要7至8年左右的时间。”董教授总结说。 |
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