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    山东普通商品房供不应求
    土地供给、拆迁刚性需求、炒房行为三大因素影响市场

    http://www.cnestate.com　 中国房地产报　 2004/9/10
    　　今年上半年，由于各种原因，山东在房地产开发不断向好的情况下，普通商品房却供应紧张，出现百姓持币购房难现象。据济南有关媒体报道，不少济南市民在拿到拆迁款后，却买不到相应价格的商品房，令他们叫苦不迭。无独有偶，在山东另一个城市青岛，很多准备结婚的年轻人，在转了十几个项目后也没能找到一处合适的成品房，不得不因此推迟婚期。普通商品房短缺在山东已成为不争的事实，也引起了有关部门的重视。
    　　
    　　土地供应杯水车薪
    　　土地供应偏紧应该说是山东普通商品房短缺的第一个原因。
    　　
    　　以济南为例，因为和房价直接挂钩，今年济南的土地供应一直是大家关注的焦点。但是济南２００４年的整体出让计划直到６月份才出炉，在此之前拍卖的几个地块大多在老城区，但不管是商业用地还是住宅用地，其火爆的场面都不免令人担心以后的楼价会大大超出消费者的承受能力。
    　　
    　　一位开发商告诉记者，从去年实行招拍挂以来，济南总共才拍出了三四块地，这使许多房地产开发企业无米下锅，也直接导致了住房供应的紧张。土地的“奇货可居”使地价节节上升，最终转嫁到房价上，造成房价持续攀升。这位开发商认为，济南应当向北京学习。据介绍，去年北京虽然采取了诸多限制土地供应的措施，但土地供应量仍增加了４０％。济南的普通商品房短缺问题最终还是取决于土地的供应量。该开发商指出，“只要土地供应充足，以济南开发商现有的开发能力，完全可以实现楼市的供需平衡。”
    　　
    　　但是今年济南拍出的土地并不多，市内好的地段几乎无地可供。在最近举行的一次土地拍卖中，一块不大的旧城改造土地却吸引了几十家开发企业参与竞争，最终以每亩１８５万元的天价拍出。下半年也仅有工商河畔的一块土地可能会投入开发。这意味着土地仍然是下半年制约房地产发展的瓶颈。
    　　
    　　青岛的土地供应也不容乐观。据青岛市土地储备中心主任周铮介绍，今年在住房需求增加５０％的情况下，青岛土地供应和去年相比增幅不大，这也是青岛市场上难见成品房的一个重要原因。
    　　
    　　山东另一个城市烟台市在最近的一次土地拍卖中，海边的一块地拍出了每平方米楼面价５８００多元的天价，在创同类城市土地拍卖最高价的同时，也让烟台市民有点摸不着头脑：房子盖好了，房价还不得窜到８０００元／平方米以上。
    　　
    　　拆迁改造扩大需求
    　　大量的拆迁改造是造成山东普通商品房短缺的另一个重要原因。
    　　
    　　近年来，济南市的拆迁改造力度逐年加大。据济南市房地产开发、拆迁管理办公室副主任刘春立介绍：从去年１０月至今，济南经十路、经一路和济泺路３条主干线的扩建依次展开，由于穿越老城，仅住宅拆迁就达８０余万平方米，动迁居民上万户。而这些拆迁户进入房地产一级市场，使普通商品房的需求量猛增，也拉高了房价。
    　　
    　　面对急剧上升的住房需求，济南住房市场显然难以应对。据了解，今年济南新开盘的商品房屈指可数，特别是市场最为火爆的经十东路沿线基本没有新的项目。而北部、西部由于过去是低房价区域，今年反而受到购房者的热捧，但由于存量房有限，再加上下半年该区域新开发的楼盘不多，目前该区域的普通商品房也基本处于断档状态。
    　　
    　　城市拆迁无疑导致了购房热。据了解，今年下半年，济南的旧城改造规模依然很大，大明湖周边、县西巷、工业南路、经一路、舜井街等区段的改造都需要进行大量拆迁，东、西新城建设也将陆续展开，这使得济南的商品房需求进一步加大。与此同时，部分不满足现有居住条件的二次置业者也开始进入购房高峰期。由此，供需不平衡的矛盾将继续影响济南楼市。
    　　
    　　炒家介入火上浇油
    　　在山东青岛近来流行一句话：“今天你炒楼了吗？”可以看出，炒楼已成为青岛人一个新的赚钱方式。
    　　
    　　据有关信息，在青岛一个三级地段的旧城改造项目开盘时，虽然总建筑面积仅６万多平方米，共５００多户，但在开盘当天却引来了上千人冒雨抢购，致使售楼处门前交通堵塞，不得不动用警察维持秩序。在这个庞大的购房群体中，炒楼者远远超过买房自住的百姓。据了解，该项目尚未开盘，就有炒房者通过关系从开发商手里买走了很多套，开盘时５００多套房子只剩下了几十套，而且该项目开盘后没几天，一部分房子就流入了二手房市场。
    　　
    　　那么青岛究竟有多少人在炒房呢？有业界人士估计，包括近２０００家房屋中介在内，青岛大约有近万人的炒房队伍，如果按每人有２套房子计算，至少有１万多套房子掌握在他们手里。这个数字大约占青岛市商品房成交量的３成还多。有如此多的炒家，人们自然很难在青岛房地产市场上找到成品房。
    　　
    　　除了青岛，目前在济南、烟台、威海、日照等城市都有炒房现象。炒家的加入，无疑给普通商品房的短缺火上浇油，也间接抬高了房价，而真正的受害者是那些中低收入的普通百姓。
    　　
    　　政府将加大住宅供应量
    　　记者了解到，普通商品房短缺现象已引起山东省委、省政府的高度重视。
    　　
    　　据该省有关部门负责人介绍，受商品房建设投资、土地开发投资额和土地购置费增势大幅度减缓的影响，今年上半年山东省住宅建设、房地产开发投资同比增幅均低于固定资产投资增幅，与去年同期相比分别下降了３１．１和２７个百分点。第一季度后，房地产投资增幅有较大回落，尤其是后几个月的房地产开发较第一季度和前４个月分别回落２８．９和１１．２个百分点，商品房建设投资增幅由一季度的４５．８％降低到２５．５％。
    　　
    　　为了切实解决老百姓购房难问题，山东省将进一步加大普通商品住宅的建设投资，搞好土地供应与开发的市场宏观调控，完善城市房地产开发建设开发用地计划制度，同时进一步加大经济适用房的建设力度，让更多普通消费者买得起房。
    　　
    　　据悉，济南今年第一个经济适用房项目“全福北小区”已经开工建设；青岛市计划年内开工建设经济适用住房２００万平方米、竣工６０万平方米，最大限度地满足中低收入家庭的住房需求。