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    郑州：土地流转开启“后8·31时代”

    http://www.cnestate.com　 大河报　 2004/9/14
    　　根据国土资源部71号令，今年8月31日以后，各地不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。否则要从严查处。

    　　这意味着，积垢已久的协议出让土地方式将淡出历史舞台，取而代之的是招标、拍卖、挂牌的土地出让方式，这无疑是对过去通过协议低价拿地的开发商关上了最后一道闸门，8月31日也因此被业界称为“土地大限”。这是中国房地产发展史上重要的一个转折点，开启了中国房地产市场的一个新时代。

    　　随着经营城市热逐渐升温，土地成了城市经济舞台上不折不扣的主角。征用土地和出售土地之间的巨大差价，使以地生财成为一些地方政府征用农田、经营城市的重要驱动力，也成为部分房产商凭关系、走后门，肆无忌惮地炒卖土地、获取不正当利益的重要来源。

    　　除了向规避招标拍卖挂牌、采取协议方式出让说“不”外，“71号令”还特别指出，对于单位和个人先行立项、先行选址定点和先行确定地价，假招标、假拍卖、假挂牌或陪标、串标等问题，还有领导干部违反规定干预和插手经营性土地使用权出让等问题，各级国土资源部门要认真纠正和查处。

    　　8月31日是解决土地历史遗留问题的最后时限，而能称为历史遗留问题的协议土地是指2002年7月1日前拿到的土地，这个时间是国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的施行时间。

    　　国土资源部11号令明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

    　　那么，河南通过招标拍卖挂牌方式出让的土地有多少呢？从省国土资源厅得到的数据显示，今年上半年，全省土地供应总量为3500公顷，采用招标拍卖挂牌方式出让的土地面积为691公顷，占总供应量的19.7%。换言之，80%以上是通过协议出让而获取的土地。

    　　河南省国土资源厅土地利用管理处副处长李晓燕介绍，自“71号令”后，河南省国土资源厅与河南省监察厅今年5月9日联手下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地要按照国家规定和省政策规定严格界定国土资源部11号令实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假，变相搭车。

    　　李晓燕认为，“71号令”出台后，被人称为“靠关系”、“黑箱操作”的协议拿地方式宣告终结，可以从源头上预防和治理土地出让中的腐败行为，为用地者提供一个公开、公平、公正的市场环境。

    　　有人说，土地是公权力释放商业能量的最后一块堡垒。随着“8·31大限”的到来，这种以牺牲国家利益、成全某些开发商与个别官员的“潜规则”，即将告别历史舞台。

    　　“每次我经过郑州日产公司的老院，我心里就万分感慨，这么好的地段，要是能合理地开发利用，能解决多少问题啊。”正忙着竞标买地的河南豫发置业有限公司董事长王建树说。

    　　一方面开发商手里缺地，一方面大量土地闲置。
    　　不说其他省辖市，单省会郑州市就清理出闲置土地7205亩。其中，市内5区33宗，面积1721亩；6县（市）47宗，面积3036亩；郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区查出闲置土地25宗，面积2448亩。这些闲置土地小的几十亩，大的上百亩，既不开发利用，也不让农民耕种，有的土地闲置竟长达11年之久。

    　　根据国土资源部《闲置土地处置办法》规定，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起，满1年未动工开发建设的，可视为闲置土地。已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的，同样视为闲置土地。

    　　为何有大量土地闲置？
    　　有关人士指出，之所以有那么多“开而不发”的土地，主要原因是在这些土地中90%以上是通过协议出让而获取的土地，开发商闲置土地在很大程度上是借地价升值而牟取暴利，很多并无开发实力。有的好好的耕地被征收，却由于种种原因而抛荒。

    　　由于各级政府狂热的招商引资和造城运动，土地供应越来越紧张，土地已成为极度稀缺的资源。大量土地闲置不仅加剧了土地紧张局势，还造成了土地资源的流失和浪费。另外，土地的所有权归国家，因此土地增值的收益应归政府。多次的土地倒卖中的增值利润都没有落在政府的口袋里。

    　　有一个数据很能说明问题，根据国土资源部土地利用司资产处提供的数据表明，1999年，全国招标拍卖的土地面积只有1000万平方米，收到的土地价款为114亿，平均每平方米1057元，而从1992年到1999年，全国协议出让土地面积30亿平方米，土地收入只有1000亿元，单价只有每平方米130多元。中间不知有多少钱被“漏”掉了。

    　　“取消经营性土地协议出让方式后，封闭了土地市场漏洞，政府可以通过土地市场需求，控制土地供应总量，防止供大于求引发的土地资产流失和房地产开发泡沫。用市场方式合理配置土地，既是政府调控土地市场最有效的手段，同时又达到了集约利用土地，保护耕地的目的。”省国土资源厅李晓燕说。

    　　郑州的7205亩闲置土地已开始停唱“空城计”。其中1309.4亩土地被政府收回，814.61亩准备收回，2115亩已在清查期间开工，817.66亩必须在今年10月31日前开工。另外，1620亩被法院查封和银行抵押，其他闲置土地正在进一步调查落实。

    　　在新闻发布会上，郑州市副市长丁世显表示，这次通报处置的闲置土地仅仅是全市闲置土地的一部分，各级各部门要按照闲置土地的标准，进一步对辖区内土地使用情况进行拉网式清查，发现一宗，调查一宗，处理一宗。

    　　曾经有人戏称我国的房地产市场，是“有钱的人找不到地，有地的人找不到钱，没钱没地的人在做房地产”。从今年8月31日以后，这样的局面将会改变。

    　　国土资源部11号令出台，被视为土地制度的一场革命。“71号令”的出台，结束了土地市场“双轨制”（协议出让和招标拍卖挂牌出让）的历史。这是中国房地产发展史上重要的一个转折点，开启了中国房地产市场的一个新时代——“后8·31时代”。

    　　“国土资源部11号令、71号令和央行的121文件这三把斧砍下来，将结束房地产企业百花齐放的局面，加速房地产企业的裂变，促进生产要素进一步集中和垄断。这将是一次历史性的转折。”王建树说。［记者注：中国人民银行6月13日对外发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121文件），收紧房地产贷款。］

    　　新一轮洗牌会革掉谁的命，或者说会革掉多少企业的命？
    　　李晓燕认为，对开发商、投资商来说，结束了以往那种没有资金和开发经验，仅靠关系拿到“一手地”炒地皮，而那些有资金实力、有开发实力的企业只能从前者手中花高价拿“二手地”的现象。今后有实力的开发商将会得到发展，没有实力的将被逐渐淘汰出局。

    　　由于招标与拍卖是公开竞价，价高且符合城市规划者胜出，因此，从资金和信誉等方面可以抬高房地产企业的门槛。毫无疑问的是，8月31日以后的河南房地产企业肯定要重新洗牌。

    　　在“8·31大限”后，土地市场的供应量将会在一段时间内减少，而失去银行“赞助”的房产商的开发能力也减弱了，新盘放量已经开始减少，但是市场需求量并没有减少，这会不会在一段时间内造成房价上涨呢？

    　　王建树认为，郑州的房价会上涨，因为房地产企业的资金和土地这两个命脉都吃紧，另外，国家宏观调控的三个重点行业钢铁、水泥和电解铝行业与房地产行业关联度极高，原材料价格上涨，必定造成房价上涨。

    　　但有专家认为，短时间内房价会上涨，但从长期来看，已经协议出让的土地必须在2年内投入开发，否则政府将收回，这就迫使已圈到地的开发商忙于推出新项目，其结果是今明两年楼盘供应量将会增多。按照市场规律，供量放大必将对房价带来挤压。另外，土地市场有序运行后，将会减少土地在倒卖中的价格泡沫，降低房价。