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    南京楼市走向两极分化？

    http://www.cnestate.com　 　 2004/9/14
    　　借房展会之势涨价似乎已经是南京楼市的惯例了。在此次秋季房展会上，各板块的房价都有一定程度的涨幅。从年初开始，业界对于今年的整体市场前景就有所担忧，部分板块销售压力明显。江宁、江北甚至河西板块在年中都爆出了部分楼盘优惠购房、打折销售的消息。而与之形成鲜明对比的是城中稀缺地段的新推楼盘，不但房价快速攀升，最高单价已经突破14000元，而且销售形势也一直稳定。部分绝版地段的城中新项目甚至没有在房展会上亮相，因为销售已经接近尾声。主城区内的鼓北板块、城南板块也受到了越来越多的关注。购房者的“城区情结”或者是“返城情结”将楼市推向了一种两极分化：在房价继续有一定走高的背景下，城区的销售与近郊板块的销售状态差距逐渐拉大，2003年那样“市场好，大家都好”的局面已不复存在。

    　　一片涨声中命运各不同
    　　2004年上半年的南京商品房销售均价为3925元／平方米，而秋季房展会结束后统计的成交数据显示，均价为5032元／平方米，高出了1000多元／平方米。不可否认，2004年的房价正如年初一些专家的预测，稳中仍有一定程度的上涨，但各板块的涨幅却相差很大。从房展会上各板块楼盘的报价可以看出，城中的最高价在不到半年的时间里涨了近5000元／平方米；而河西的奥体板块房价则是跨越了6000元大关，在万科·光明城市的带领下，已经达到了6800多元／平方米；鼓北板块是今年刚兴起的主城区板块，其相对成熟的配套和居住环境也使得新盘的单价在7000元上下，已经超越了河西奥体板块；城北在去年到今年年初一直是比较稳定的板块，但从三四月份开始，“奔五”的态势逐渐显现出来；城东和城南、宁南板块虽然新盘不多，但涨幅也在1000元／平方米左右。相比较而言，江宁板块虽然也在“奔四”，但记者在房展会上询问了多家江宁的公寓楼盘，价格仍然在3600—3800元左右；江北的楼盘一向以体量大、规模大著称，此次推出的楼盘并不多，但总供应量占到了房展会总供应面积的三分之一，而价格依然在努力“奔三”。位于六合的某楼盘精装修房的单价不过2600元左右。

    　　在整体上涨的态势下，引起我们关注的是城区内项目和近郊项目的对比，城区的单价涨幅明显高于近郊的楼盘（包括江宁、江北甚至部分河西楼盘），而且一位业界人士透露，实际上七八月份部分楼盘的价格是负增长，因为虽然绝对数值在上升，但各种打折和优惠措施使得实际价格略有下调。这一点在房展会上也得到了一些印证。记者询问了多家楼盘现在购房或下定金是否有优惠活动，有多家楼盘给予了肯定的答复：有的是给予直接的折扣，一般是95折到98折；有的是赠送出境旅游或赠送家电券……但据记者观察，搞各种优惠活动的楼盘多数位于江宁板块，也有一些河西楼盘，鼓北和城中的楼盘都表示没有任何活动。而且购房者可以发现，此次参展的楼盘中以江宁和河西占“大头”，而城区内的项目显得比较“金贵”。在展会现场，记者观察到虽然在各种发放礼品或纸袋的吸引下，各楼盘的关注人气都很旺，但记者特别留意了各楼盘户型图的发放，以记者的经验来看，购房者一旦对楼盘有兴趣，查看户型是首先会做的事。在鼓北板块的一家楼盘的展示台前，不少90—100平方米的户型图已经全部发放完了。而江宁、江北一些楼盘的展示台上的户型图仍然摆放整齐。

    　　城中高价“藏”着卖，“国企撤出”地块成后备力量
    　　本次房展会上城中的新盘并不多，除了去年就推出的天空之都、金鼎湾、亚东·名座之外，新盘只有两三家，如观园翔龙、金龙蟠家苑，而鼓北板块的金陵大公馆也被列入城中新盘。据记者了解，这一两个月在城中十分引人关注的金陵王府以及天目路上的天目华庭都没有参加展会，天目华庭基本上没有在媒体上进行宣传，可目前销售已经接近尾声，而其过万的单价一度也成为业界关注的焦点。据了解金陵王府的销售状况也比较火爆，这也是他们坚持不参加展会的主要原因之一。面对城中如此高价又如此低姿态销售的楼盘，是什么人支撑着这样的楼盘？具有典型“城中情结”的南京中产阶层是主要的购买人群。城区居住的便利性成为他们选购楼盘的第一考虑因素。

    　　鼓北板块的崛起为鼓楼区具有“城区情结”的人提供新的选择方向。前几年，鼓北板块没有什么新盘推出，这一地段的需求一直得不到满足，在房展会上单价在7000元左右的汇林绿洲、金陵大公馆，为鼓北板块的兴起奠定了基础。鼓北板块从居住环境而言，与城中板块差距并不大，而其7000元的价格是有一定潜力的，这为日后城区价格的进一步走高埋下了伏笔。

    　　而“国企撤出”地块的出现成为主城区土地储备最后的生力军。像房展会上城北楼盘金基·翠城就是原来江南光学仪器厂的旧址，被金基地产在2003年拍下。而中央路上的南汽地块、大光路上3521厂地块、金城集团地块将必然成为下一轮主城区新盘供应的后备力量。更多的供应能否在一定程度上缓解城中高价的继续上扬？有业界人士表示目前很难下定论，总体不大的供应量与对城区楼盘的需求能否实现平衡是关键。

    　　近郊板块“高开低走”能缓解销售压力吗？
    　　在房展会上，不少江宁以及河西楼盘价格是上去了，但在记者咨询时，都表示有一定的折扣。“高开低走”的销售模式重回市场。“不涨价不行，但涨价了销售情况可能更糟。”一位江宁楼盘的开发商很是无奈，惟一的办法就是“明升暗降”。

    　　但房价“高开低走”以后，不仅会让购房者产生定价随意的不信任感，而且会导致更多人觉得房价还会有更大的打折空间，从而持币观望。因此，“高开低走”对销售瓶颈能有多大的消解作用，有些悬。