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“土地大限”影响地产公司几何？
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http://www.cnestate.com 焦点房地产网 2004/9/14
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被房地产开发商称之为“土地大限”的8月31日已平静而过，但其对房地产界的影响却是深刻且深远的。
■公开交易势在必行
作为房地产开发的主要生产要素，经营性土地使用权的交易公开化是房地产市场化的源头，而土地交易形式的变化实际上是各方利益的再调整。就在国家明令经营性建设用地实行“招拍挂”的去年下半年起，声势浩大的全国第三次“圈地运动”却发生了，同年被查处的土地违法案例创下历史新高，达16．8万件。
在此背景下，国土资源部、监察部今年3月联合发出通知，要求全力推进土地公开交易，8月31日以前必须将历史遗留问题（土地协议转让）处理完毕，对8月31日后仍采用协议方式出让经营性土地使用权的要从严查处。“让一些更有实力的市场主体壮大成熟”，则是其出台“新政”的初衷之一。
■长期利好地产业
万通董事局主席冯仑肯定了实行土地公开交易“新政”对市场的积极意义。他说，不仅杜绝了公司拿地的寻租行为、消灭了灰色地带，更会由此改变房地产企业重关系而轻研产品和公司治理的行为，会将更多精力转回到地产公司的基本面上来。他相信不超过三五年，好企业和差企业就会大大拉开距离。
万科有关负责人表示，从土地供应和金融控制两个渠道来规范房地产市场，是国家对房地产行业进行宏观调控所采用的两个行之有效的主要办法；实行统一公开出让的市场方式配置土地资源，更有利于所有的开发商在相同的游戏规则下公平竞争。
金融街有关高管也认为土地“新政”对整个市场是长期的利好，先占地、后交钱，甚至实际上没花钱就拿到地已成为历史；而今后的先交钱、后拿地无疑只适合于优势企业生存，由此将推动地产企业的规模化和整个市场的进一步集中趋势。
■短期有负面影响
有业内人士指出，“新政”对房地产开发商资金的要求更高，短期内可能造成一定负面影响。如买地的价格将大大高于协议转让，无论是一次性付清还是分期付款都会占用一大笔资金；加上银行对房地产金融有了更严格的限制，如房地产开发商的自有资金比例从20％提高到35％、只有当项目封顶才能贷款等，无疑会对相当一部分公司的融资造成困难。
但正因如此，优质的上市地产公司才更具优势。万科就表示，其项目储备主要是通过公开市场方式获得的，所以“新政”对万科的影响甚微；相反，随着市场的规范和透明，公司已明显感受到自己更有能力获得项目发展用地；越来越多的项目公司正在努力寻求与万科的合作机会，万科也会将自身项目操作、市场运作、品牌等方面的整体优势更充分地发挥出来。据悉，公司目前土地储备充沛，为未来三年的稳定增长奠定了基础。
另有人士指出，实行土地公开交易后，土地交易的市场化、透明化未必就一定到来。招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式中，连最公开的拍卖都可能做“串拍”、“压拍”的手脚，而非想象中的价高者得、凭实力说话，何况土地挂牌、招标后面更有较大的“操作余地”。北京一位知名的开发商就曾说，其实只要在挂牌前跟土地交易部门充分“沟通”好，摘牌的可能性极大。 |
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